בנק ישראל מגבש מגבלות להלוואות "משכנתה לכל מטרה", והטבה לרוכשי "דירה בהנחה"

טיוטת תקנות חדשה המתגבשת בבנק ישראל צפויה להטיל מגבלות חדשות על הלוואות "משכנתה לכל מטרה". כך חשף הבוקר (ג') "גלובס" ומשיחות שערך " מרכז הנדל"ן עם גורמים בתחום עולה כי המידע מדויק.

הלוואות "משכנתה לכל מטרה" הן הלוואות הניתנות כנגד הדירה כבטוחה, אך עשויות לשמש למטרות שונות שאינן מגורים. על פי ההגבלה המתגבשת הבנקים יוגבלו באופן חישוב יחס ההחזר החודשי של הלווים, כך שכלל ההחזרים בגין הלוואות לדיור – בין אם לרכישה, לשיפוץ או לכל מטרה אחרת – לא יעלו על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.

המשמעות היא כי לווה עם הכנסה פנויה של 20 אלף שקל יוכל להחזיר לכל היותר 8,000 שקל בחודש על כלל ההתחייבויות לדיור. בניגוד למצב הקיים, לא ניתן יהיה עוד לחשב את יתרת ההכנסה לצורך נטילת הלוואה נוספת. מדובר בצעד שמטרתו לצמצם את הסיכון הנובע משימוש גובר בהלוואות מסוג זה, במיוחד בתקופה של האטה במכירת דירות שעשויה להביא עמה הגדלת מינוף, שכן חלקה של ההלוואה בשוויו הריאלי של הנכס הופכת גדולה יותר.

על פי נתוני בנק ישראל, מתחילת 2025 ועד סוף ספטמבר נלקחו הלוואות כאלה בהיקף כולל של 5.5  מיליארד שקל - סכום נמוך משמעותית לעומת  79 מיליארד שקל שניתנו באותה תקופה במשכנתאות רגילות. למרות הריבית הגבוהה יחסית (5.5% במסלול צמוד ו־7% בלא צמוד), ההלוואות נותרו אטרקטיביות לעומת אשראי צרכני רגיל, שבו הריבית לעיתים דו-ספרתית.

עם זאת גם רמת הסיכון גבוהה יותר, זאת כאשר על פי גורמים שצוטטו ב"גלובס", שיעור הפיגורים בהלוואות לכל מטרה כפול מזה שבמשכנתאות רגילות, ועומדת על 1.2% מההלוואות לכל מטרה לעומת 0.6% בלבד מתוך כלל המשכנתאות.

צעד נוסף אשר מופיע בטיוטה דווקא בא לקראת הלווים, אך לא כולם, אלא רק רוכשי הדירות המוזלות במסגרת מבצעי המכר של המדינה ("דירה בהנחה"). על פי המדיניות הקיימת, רוכשים אלה עשויים לזכות בהלוואה בשיעור הגבוה מ-75% מסכום הרכישה, שכן אותם 75% מחושבים מהערכת השמאי לגבי מחיר השוק של הדירה, ולא ממחיר העסקה בפועל – הנמוך במאות אלפי שקלים משוויה הריאלי.

עד כה, יכלו רוכשי דירה בהנחה ליהנות מהטבה זו רק לגבי דירות שמחירן היה נמוך מ-1.8 מלש"ח. כעת על פי טיוטת התקנות המתגבשת, יוגבה רף ההטבה עד לרמת מחיר דירה של 2.1 מלש"ח.