ברווח יזמי נמוך מהתקן: תוכנית של אלמוגים ל-667 דירות בחיפה מגיעה למחוזית

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית חיפה תדון בעוד כשבועיים בהפקדתה של תוכנית התחדשות עירונית במתחם 11 המצוי בין הרחובות דרך אלנבי וצה"ל בשכונת קריית אליעזר בחיפה. התוכנית, ביוזמת קבוצת אלמוגים , כוללת הריסה של מבנה ציבורי ו-7 מבני מגורים טוריים בני 4 קומות בהם 160 יח"ד, ובנייה תחתן  667 יח"ד חדשות בחמישה מבני מגורים בני 24-26 קומות. 

התוכנית אשר משתרעת על כ-24 דונם מציעה עירוב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים. לאורך הרחובות צה"ל ואלנבי ימוקמו חזיתות מסחריות. כמו כן, התכנית מציעה שטחי ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. כך היקף השטח המוקצה למבני ציבור עומד על כ-35.4 אלף מ"ר, למסחר על כ-1,700 מ"ר ולתעסוקה 1,700 מ"ר. עורך התוכנית הוא משרד גיורא גור ושות' אדריכלים. 

על פי הוראות התוכנית, 10% מסך יחידות הדיור בתכנית יענו להגדרות ל "דיור מכליל" (דירות לסטודנטים, דיור מוגן או דירות קטנות מאוד), ששטחן יעמוד על 30-55 מ"ר פלדלת כולל ממ"ד. כמו כן, 20% מכלל יח"ד בפרויקט יהיו יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר. 

חוות דעת שמאית על פי תקן 21.1 שבוצעה עבור הפרויקט על ידי השמאי דותן דרעי עבור חברת אלמוגים מעריכה את סך התקבולים בפרויקט בכ-1.178 מיליארד שקל כאשר העלויות של הפרויקט נאמדות ב-1.04 מיליארד שקל. הרווח הצפוי עומד על כ-134.195 מיליון שקל כאשר שיעור הרווח מעלויות הפרויקט עומד על 12.8%. הרווח היזמי בפרויקט הנ"ל הינו נמוך משמעותית מהתקן שנקבע ולפיו באזור זה הרווח המזערי צריך לעמוד על 17%.

כך, תקן השמאי 21.1 שנכנס לתוקפו ב-2022 מיועד לשמש לבדיקת כלכליות של מיזמי פינוי-בינוי. עם כניסתו של התקן לתוקף נקבעו שיעורי הרווח היזמי: 14% בתל אביב, 16% בגוש דן - דרומית לנתניה וצפונית ליבנה, גבול מזרחי בכביש 40 ללא לוד ורמלה. גם ירושלים נכנסת תחת המספר הזה. ביתר האיזורים שיעור הרווח המזערי יעמוד על 17%. החברה סירבה להתייחס.

שכונת קריית אליעזר בחיפה, שבעבר הייתה מזוהה עם אוכלוסייה מבוגרת ובנייה ישנה, עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית . במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, נהרסים בנייני רכבת ישנים ובמקומם מוקמים מגדלי מגורים מודרניים, הכוללים תוספת של יחידות דיור חדשות לצד שדרוג תשתיות ציבוריות. השכונה מושכת חברות נדל"ן גדולות כמו אאורה , הכשרת היישוב ומטרופוליס.