בעלי דירות במרכז ת"א טענו ל-18% ירידת ערך בשל חזית מסחרית. כך הכריעה ועדת הערר

האם הסבה של חניון ציבורי למסחר פוגעת בערך הדירות של הבניין או שמא להפך - מעלה את ערך הנכסים? שאלה זו עמדה בפני ועדת הערר של מחוז תל אביב, וכן לבחינתן של שתי שומות מייעצות שנעשו בהתאם למתודולוגיות שונות, אשר בסופן הוכרע כי לא רק שהסבת החניון למסחר לא פגעה בשווי הנכסים – אלא אף השביחה אותן. בכך הגיע לסיומו הליך דיוני שהתפרש על פני לא פחות מ-8 שנים.

לקריאת החלטתה המלאה של ועדת הערר.

המדובר בבניין מגורים בן 6 קומות וקומת גג חלקית הכולל 36 דירות מגורים ברחוב חיסין – רחוב צדדי  הסמוך לדיזינגוף סנטר, במרכז תל אביב. מדובר בסביבה המאופיינת בבנייני מגורים ותיקים הכוללים 3-4 קומות, חלקם מעל קומת קרקע מסחרית. בחזית הבניין הפונה לכיוון שדרות בן ציון קיימת קומת קרקע ששימשה לחנייה ציבורית. החניון הציבורי הוחזק בבעלות פרטית של החברות אן.אר ויז'ן השקעות נדל"ן וחברת קסטיאל א 2007.

תוכנית 3991 משנת 2014 התירה את הסבת החניון למסחר ובכך הפכה את הבניין לבניין המשלב מגורים מעל קומת קרקע מסחרית בשטח של 1,230 מ"ר. עובדה זו הובילה  בעלי הדירות בבניין לטעון לפגיעה בשווי נכסיהם, ובספטמבר 2017 הם אף הגישו בקשה לתביעת פיצויים לוועדה המקומית תל אביב,  תוך שהם מסתמכים על שומה שערך עבורם השמאי רן וירניק לפיה מחירי הדירות בבניין צנחו בכ-18% בעקבות אישורה של התוכנית. את הפגיעה הכוללת העריך וירניק בכ-21 מיליון שקלים.

הוועדה המקומית דחתה בפברואר 2018 את הבקשה בנימוקים שונים. שמאי הועדה, אברהם ויונתן לוי, טענו כי חוות הדעת של וירניק "מתעלמת מאופיו המיוחד של הבניין הנמצא על אחד מצמתי הרחובות הסואנים בסביבה", וכי "חוות הדעת מתעלמת מהעבודה שמרבית דירות התובעים יתקשו לראות מחלון דירתם את קומת הקרקע המסחרית".

עוד טענו שמאי הוועדה המקומית כי לתוכנית יש דווקא פוטנציאל להביא לעליית ערכן של הדירות בבניין ולא להפך: "חוות הדעת השמאית מתעלמת מיתרונות המשביחים שנמצאו בתוכנית לפיה תשופץ קומת הקרקע של הבניין וחזיתה, וכן שטחים ציבוריים בבניין המשותף". לאור דחיית הועדה המקומית את תביעת הפיצויים הגישו 29 דיירי הבניין באפריל 2018 באמצעות בא כוחם עורך דין משה לין, ערר לוודעת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב.

בדצמבר 2019 החליטה ועדת הערר על מינוי שמאי מייעץ, ואת התיק קיבל לידיו השמאי אלי כהן. בשומה מייעצת שהגיש לוועדת הערר במרץ 2023 קבע כהן כי "לא חלה ירידת שווי במקרקעין נשוא שומה זו עקב אישורה של תוכנית תא 3991". על החלטה זו של השמאי המייעץ הגישו העוררים ערר נוסף שכן לטענתם החלטת השמאי המייעץ "התקבלה על בסיס שורה של טעויות עובדתיות מהותיות בנתונים עליהם התבסס השמאי המייעץ".

"התפתחות אורבנית טבעית ונחוצה"

באוגוסט 2024 קבעה ועדת הערר כי "המתדולוגיה שננקטה אינה מיטבית" וכי "מאחר שנפלו טעויות בשומה המייעצת אשר עניינן בפסילת שומות הצדדים, ובהינתן כי הועלו טענות לרוב כנגד אופן עריכת השומה המייעצת עצמה מוחזר הדיון לשמאי המכריע כדי שיבחן בשנית את השומה המייעצת שערך". בדיקה נוספת שערך השמאי המייעץ, ועל פי המתודולוגיה שנקבעה על ידי ועדת הערר, העלתה כי לא רק שהתוכנית לא פגעה בערך הנכס אלא אף השביחה אותו. ביולי 2025, בעקבות דיון שנערך בועדת הערר, קיבלו העוררים את המלצת הוועדה למשיכת הערר שהגישו ולדחיית תביעתם לירידת ערך. עוד פסקה הוועדה נגד העוררים תשלום הוצאות משפט בסך כולל של 14,000 שקל.

עו"ד הדס שטיין ממשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות אשר ייצגה את החברות היזמיות בפרויקט ציינה: "תושבי דירות במרכז עיר מטרופולינית מרכזית כמו תל אביב אינם יכולים לצפות כי ההתפתחות האורבנית תיעצר בפתח ביתם. הוספה או הסבה לשימושי מסחר והקמת חזית מסחרית בבנייני מגורים, בעיקר בעיר בה מצטמצמים תקני החניה בעקבות פיתוח תשתיות הרכבת הקלה והמטרו, מהווה התפתחות אורבנית טבעית ונחוצה.

"במקרה דנן, הוסב חניון ציבורי, שהיה מקור למפגעים תברואתיים ואסתטיים, והיה ממוקם בקומת הקרקע התחתונה בבניין מגורים המצוי בלב ליבה של העיר תל אביב, ליחידות מסחר מודרניות וסגורות. הפרויקט כלל שדרוג מקיף: ריצוף החזית בשיש יוקרתי, החלפת אספלט פגום באבנים משתלבות, התקנת ויטרינת זכוכית מחוסמת איכותית, וחיפוי התקרה והקיר הדרומי בזכוכית קרמית לבנה יוקרתית, הכל בהתאם לתב"ע שאושרה. מדובר בהתפתחות אורבנית סבירה ושגרתית, שנעשתה תוך שמירה על אופי המקרקעין והסביבה, תאמה את מגמות התכנון באזור והיוותה חלק מהתפתחות העיר. אף שבעלי דירות המגורים בבניין חששו מהשינוי וניסו לבלום אותו, לא היה באפשרותם לעצור את הפיתוח העירוני. בסופו של יום הסבת החניון ליחידות מסחר העלתה את ערך הדירות בבניין, תוך שיפור איכות הסביבה הן מבחינה ויזואלית והן מבחינה אקוסטית".