חשיפה: כך כפתה עיריית ת"א על יזם לבצע מטלות שימור ביותר ממיליון ש"ח בניגוד לחוק

"התנהלות שאינה ראויה", "טענות שלא ראוי היה להשמיע בפנינו",  "שינוי גרסאות תוך התאמתן המקרית לטענות הנטענות", ועוד. בביטויים חריגים אלה השתמשה ועדת הערר לרישוי של מחוז תל אביב בראשות עו"ד הלל גלקופ, על מנת לחוות את דעתה על התנהלות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, במסגרת החלטה שניתנה ביום א' השבוע. "גם לאחר כתיבתה, החלטה זו עודנה ממשיכה ומטרידה את דעתנו", הוסיפה.

הערר שהוגש עסק אומנם בסוגיית היטל השבחה שנדרש יזם לשלם, אולם אגב בירור פרטי המקרה עלתה תמונה לפיה הוועדה המקומית קשרה בשלב אישור ההיתר בין מתן הקלות במסגרת פרויקט התחדשות, ובין מטלת שימור חזיתות ש"צצה" באופן פתאומי מבלי שהופיעה קודם לכן בתיק המידע או במדיניות השימור העירונית. מטלה זו בוצעה לבסוף על ידי היזם, שהבין שאין לו ברירה, בעלות של למעלה ממיליון שקל. בין היתר הדגישה הוועדה את התנהלותו של סגן ראש העיר לשעבר אסף הראל בפרשה.

להחלטה של ועדת הערר 

בקשת ההיתר נגעה להריסת מבנה קיים בקצהו הדרומי של רחוב בגין בתל אביב, בגבול שבין שכונת נווה שאנן ומתחם גן החשמל, והקמת מבנה בן 6 קומות עם קומת גג חלקית ובו 19 יחידות דיור. הבקשה אושרה בתנאים, שאחד מהם היה אישור מהנדס העיר לחזיתות. במסגרת החלטת הוועדה, התבקש העורר לשחזר את חזיתות הבניין בתיאום עם מחלקת השימור של העירייה, וזאת כתנאי להיתר הבנייה.

אלא שדרישה זו נדרשה בדיעבד שכן תנאי זה לא הופיע בתנאים המוקדמים שפורטו בתיק המידע, שלא כללו כל פרט לגבי עיצוב החזיתות. עוד קבעה הוועדה המקומית תשלום היטל השבחה בסך של 241,677 שקל.

במקור לא הייתה התניה לשיפור חזיתות והמבנה כלל לא נכלל ברשימת המבנים לשימור, אלא שבשלב מאוחר יותר, סגן ראש העיר לשעבר אסף הראל מעלה את הדרישה ואומר: "אני נגד לאשר לו הקלות, לטובת הציבור וטובת העיר. פנו אליו מהשימור לא נענה לבקשתנו, אני חושב שבאותה מידה שבן אדם שהולך נגד, לא צריכים לייצר פה הקלות, צריכים לשכנע אותו להביא את שימור החזית"

העורר הגיש בקשת פטור מתשלום היטל משתי סיבות עיקריות: האחת -  ניכוי עלות קרן החניה בעקבות פסק דין קודם של העליון שקבע כי יש לנכות את קרן החניה מההשבחה. טענה מהותית יותר, הייתה כי יש לנכות מההשבחה את עלות מטלות שחזור חזית הבניין הקיים. לטענת העורר, יש להפחית את עלויות השחזור האמורות מההשבחה. בהתאם למכתב מנהל הפרויקט שצורף כנספח לערר, עלויות השחזור/שימור הוערכו בסך של 1,016,200 שקלים, וסכום זה – כך נטען - יש לקזז מההשבחה.

הוועדה המקומית טענה מנגד, כי דרישתה לשחזור החזיתות אינה תולדה של אישור ההקלות ולפיכך גם במצב שבו לא היו מבוקשות ההקלות – דרישת הוועדה המקומית לשחזור חזיתות הבניין הייתה נותרת בעינה. עוד טענה הוועדה המקומית כי יש סעיף מכוח התוכנית המתיר לה לדרוש ביקורת ארכיטקטונית כתנאי להיתר בנייה, ומכאן שהדרישה לשימור החזיתות היא מכוח התוכנית ולא כהתניה להקלות. עוד טענה הוועדה המקומית כי דרישתה לשחזור חזיתות מהווה דרישה עיצובית ולא מדובר בשחזור כמשמעו "התכנונית-שימורית".

"הליכה בדרך עקלקלה של 'זיג זג'" 

ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה את היטל ההשבחה על אפס רק בשל טיעוני העורר בדבר שיפור החזיתות. לסוגיית קרן החניה לא נדרשה הוועדה כלל. "עסקינן בנסיבות שאינן סטנדרטיות הנובעות מהתנהלות הוועדה המקומית שגם לאחר כתיבת החלטה זו עודנה ממשיכה ומטרידה את דעתנו", נכתב.

"טרם הדיון הראשון וכפי שהוצג לעיל, לא הייתה כל דרישה מטעמה של הוועדה המקומית או כל אזכור הנוגע לשחזור החזיתות.", נכתב בהחלטה, "כך גם בפרק 'התייחסות להקלות' ו-'הערות נוספות' שנקבעו על ידי מהנדס הוועדה המקומית טרם הדיון וכן בהמלצות 'מכון הרישוי' – לא הייתה כל דרישה העוסקת בחזיתות, ודאי לא בדרישה עיצובית הנוגעת לחזיתות. כך גם בתיק המידע…, לא נכללה כל דרישה כאמור.

ועדת הערר: "לאחר שהצגנו באריכות את התנהלות הוועדה המקומית במסגרת ערר זה, את הרחבת החזית מטעמה ואת התנהלותה המבוססת על טענות שלא ראוי היה להשמיע בפנינו תוך הליכה בדרך עקלקלה של 'זיג זג', שינוי גרסאות תוך התאמתן המקרית לטענות הנטענות וזאת באופן לא אחיד.. אנו סבורים כי נסיבותיו של מקרה זה כפי שהם מוצגים לעיל, אינם בגדר התנהלות ראויה"

"היעדר הדרישה לשחזור חזית או לשימורה, מהווה אינדיקציה ברורה וחד משמעית כי נקודת הפתיחה התכנונית לדיון היא כי אין צורך בהוראות ביחס לחזיתות על מנת לאשר את ההקלות. כעת נשאלת השאלה – לאחר כל האמור ולאור היעדר כל אזכור או תנאי בדבר שחזור החזית בעת המלצת מהנדס העיר או בתיק המידע, מה איפוא גרם לוועדה המקומית לדרוש דרישה זו בסופו של ההליך והאם דרישה זו קשורה להקלות".

בנקודה זו קבעה הוועדה כי במקור לא הייתה התניה לשיפור חזיתות וכי המבנה כלל לא נכלל ברשימת המבנים לשימור, אלא שבשלב מאוחר יותר חבר המועצה וסגן ראש העיר לשעבר אסף הראל מעלה את הדרישה ואומר: "אני נגד לאשר לו הקלות, לטובת הציבור וטובת העיר. פנו אליו מהשימור לא נענה לבקשתנו, אני חושב שבאותה מידה שבן אדם שהולך נגד, לא צריכים לייצר פה הקלות, צריכים לשכנע אותו להביא את שימור החזית".

על כך אומרת ועדת הערר: "למען הסדר הטוב נבהיר כי מהדיון כפי שהובא בפנינו עולה תמונה מדאיגה, בה הובהר במפורש על ידי חבר המועצה, מר אסף הראל, כי על אף הבהרות הצוות המקצועי לפיהן לא ניתן למנוע את הריסת המבנה וזאת בלא כל דרישה עיצובית ביחס לחזיתות...מדברים אלו עולה, כי אף שאין חובה תכנונית לשמר את חזית המבנה, אם אדם לא משתף פעולה עם הוועדה המקומית, 'הולך נגד', אז 'צריכים לשכנע אותו להביא את שימור החזית ולכן 'לא צריכים לייצר פה הקלות'. מדברים אלו, ברור איפוא, כי קיים קשר בין ההקלה לבין המטלה… בניגוד לעמדת הצוות המקצועי ומהנדס העיר כפי שהוצגה טרם הדיון".

העורר העיד בהצהרה תחת אזהרה שנאמר לו בסיור על ידי אסף הראל בנוכחות הצוות כי "אם אתה רוצה הקלות אתה צריך לבוא לקראתנו". בדיונים מאוחרים יותר הראל מציין שפעל רק כדי לשכנע את היזם ולא כדי לכפות. על פי ועדת הערר, לא נשלחו מסמכים הסותרים או מכחישים את טענת העורר

על כך הוסיף העורר בהצהרה תחת אזהרה שנאמר לו בסיור על ידי הראל בנוכחות הצוות כי "אם אתה רוצה הקלות אתה צריך לבוא לקראתנו". בדיונים מאוחרים יותר הראל מציין שפעל רק כדי לשכנע את היזם ולא כדי לכפות. על פי ועדת הערר, לא נשלחו מסמכים הסותרים או מכחישים את טענת העורר. ועדת הערר מציינת כי כיוון שהיא עוסקת בענייני היטל השבחה ולא בהליכי הרישוי, לא עסקה בשאלות על חוקיות התהליך על "שהן כאמור מטרידות , שכן די בכך שנמצא קשר סיבתי ישיר בין מתן ההקלות לבין המטלה הציבורית על מנת לקבוע כי עלות המטלה תנוכה מההשבחה". לאחר ניכוי העלות, היטל ההשבחה כאמור עומד על אפס.

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

עוד מבקרת ועדת הערר את הוועדה המקומית: "לאחר שהצגנו באריכות את התנהלות הוועדה המקומית במסגרת ערר זה, את הרחבת החזית מטעמה ואת התנהלותה המבוססת על טענות שלא ראוי היה להשמיע בפנינו תוך הליכה בדרך עקלקלה של 'זיג זג', שינוי גרסאות תוך התאמתן המקרית לטענות הנטענות וזאת באופן לא אחיד.. אנו סבורים כי נסיבותיו של מקרה זה כפי שהם מוצגים לעיל, אינם בגדר התנהלות ראויה".

לאחר שביטלה את ההיטל, ועדת הערר חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בסך 40,000 שקל. את העורר ייצגו עו"ד ברק מלכית ודן אור.

מומחה: הוועדה המקומית פעלה ללא כל מקור חוקי 

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובניה, התייחס אל המקרה ואמר כי "ועדת הערר, למרות שישבה בכובעה כוועדה לפיצויים והיטל השבחה ולא בכובעה כוועדה שבוחנות את נושא הרישוי, הזדעזעה מהתנהלותה של הועדה המקומית כפי שהוצגה בפניה, הרגישה צורך לקבוע קביעות ויצאה בביקורת רבה באשר למה שהתברר בפניה, אחרי שחקרה בדבר.

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובניה: "ועדת הערר הוטרדה ובצדק, שכן הפרשי הכוחות של הרשות מול הפרט נוצלו ככל הנראה במקרה זה על מנת להכריח את הבעלים למלא אחר דרישות שלא היה להן מקור חוקי, ויש להניח שלא בפעם הראשונה. סביר אף שיזמים נמנעים מלתקוף דרישות כספיות גדולות אלו, שכן אינם חפצים 'לריב עם הרשות', שלא תתנקם בהם"

"ראשית קבעה הוועדה כי ככלל, טענות בעניין הליך הרישוי יש לטעון במסלול המיועד לכך, אבל ניתן במקרי קיצון של אי צדק להעלות טענות אלו במסגרת הדיון בהיטל השבחה . לוועדה התברר כי ללא תמיכה משפטית, ללא תכנית או מקור דרישה, הוועדה המקומית ניצלה את שיקול הדעת שניתן לה לבחון באם לאשר פרויקטים של תמ"א 38 וכופפה והכריחה את היזם לשמר את חזיתות הבניין בסכום העולה על מיליון שקל ללא כל מקור חוקי ובניגוד לתיק המידע שהיא עצמה הנפיקה. כלומר, בניגוד לעמדת אנשי המקצוע.

"גם לאחר שאושר לו הפרויקט, התנגדה לבקשתו להכיר בהוצאות שהוציא כניכוי מהיטל ההשבחה מתוך טענות שהועלו רק בדיעבד. ועדת הערר הוטרדה ובצדק, שכן הפרשי הכוחות של הרשות מול הפרט נוצלו ככל הנראה במקרה זה על מנת להכריח את הבעלים למלא אחר דרישות שלא היה להן מקור חוקי, ויש להניח שלא בפעם הראשונה. סביר אף שיזמים נמנעים מלתקוף דרישות כספיות גדולות אלו, שכן אינם חפצים 'לריב עם הרשות', שלא תתנקם בהם".

עו"ד דן אור (אייל טואג)

עו"ד דן אור, שותף במחלקת התכנון והבנייה במשרד עמית פולק מטלון ושות', שייצג את העורר: "הוועדה המקומית תל אביב נהגה במקרה זה בצורה לא הוגנת. מחד, היא חייבה את מבקש ההיתר 'להסכים' לשחזר את חזיתות המבנה אם הוא רוצה שהיא תאשר לו הקלות (הקלות שהיא נוהגת לאשר ממילא בדרך כלל). מאידך, היא התעקשה שלא להביא בחשבון את העלויות העודפות האדירות שנלוו לחיוב זה וזאת בטענה מגוחכת שאין קשר בין ההקלות ובין הדרישה שלה לשחזור החזיתות. כאשר העניין הגיע לועדת הערר החלה מסכת שלמה של תירוצים ואמתלות בניסיון להצדיק את עמדתה של הועדה המקומית.
"ועדת הערר הבהירה בהחלטתה, הבהר היטב, כי התנהגותה של הוועדה המקומית אינה עולה בקנה אחד עם סטנדרט ההתנהגות המצופה מוועדה מקומית. ועדת הערר נתנה לוועדה המקומית סולם לרדת בו, אך באופן לא מובן הוועדה המקומית התעקשה וסירבה לרדת מהעץ. במקרה זה הועדה המקומית היתה גם לא צודקת וגם לא חכמה".

הוועדה המקומית תל אביב-יפו מסרה בתגובה: "הועדה המקומית קיבלה את ההחלטה בימים אלה ובוחנת ביחד עם הגורמים המקצועיים הגשת ערעור בגינה".

מאסף הראל טרם נמסרה תגובה.