"אומרים לנו 'עופו לכביש'": תושבי "נס לגויים" יוצאים למאבק נגד מכירת המתחם ליזמים

בנסיעה מערבה על רחוב נס לגויים בדרום תל אביב, קצת אחרי התיכון הקולינרי אורט "דן גורמה", פנייה ימינה תוביל אתכם לאזור מבודד, חסר תשתיות ומאופיין בצריפונים, בו גרות כ-100 משפחות. בעולם הנדל"ן ידוע השטח הזה בכינויו "מתחם נס לגויים". תושבי האזור לעומת זאת קוראים לו "החצר האחורית של תל אביב", ויש להם סיבות טובות. על אף שתושבי המתחם משלמים מיסים (ארנונה, חשמל, מי אביבים), מי שיסתובב במתחם לא ימצא מדרכות או גני משחקים לילדים. במקומם ניתן יהיה לראות רק הזנחה שבאה לידי ביטוי באשפה שזרוקה בשטחים הפתוחים, עשבים שוטים ובתים ובתי עסק במבנים מטים לנפול.

"המשפחות הראשונות במתחם התיישבו בו עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת", מתאר שלמה מאלי, חבר ועד התושבים, שגר בעבר במתחם וכיום מחזיק בו דירת מגורים ועסק. "מדובר בשטח שנשאר אחרי מלחמת העצמאות, אחרי שהערבים ברחו, היו כאן פרדסים ובארות מים. אנשים מהממשלה או גופים מטעמם כמו הסוכנות התחילו לשלוח לכאן אנשים. יש משפחה אחת שגרה כאן, שבה אב המשפחה קיבל מהממשל תפקיד של 'שומר אדמות' כדי שלא יחזרו הערבים למתחם. יש לו תעודה שהוא שומר על המקום ומאז המשפחה הזאת גרה כאן. זה המשיך עם זה שפינו לכאן כל מיני עולים מבולגריה. אנשים התיישבו כאן במשך השנים, חלקם עזבו וחלקם נשארו עד היום ואף פעם לא קיבלו את ההזדמנות לממש את האחזקה שלהם. שום אופציה לא ניתנה להם במשך 75 שנה להסדיר את המעמד שלהם".

ואכן, לחלק הארי של תושבי המתחם אין זכויות רשמיות בקרקע. להערכת מאלי, רק שלושה אחוזים מהמשפחות הן בעלי זכויות רשומות בטאבו, בעוד שעשרה אחוזים מוגדרים כדיירים מוגנים ואילו מעמדם של השאר לא מוסדר, והם נחשבים על ידי המדינה כפולשים ללא זכות קניינית. עם זאת, זכויותיהם של כל אותם "פולשים" לטענת מאלי מעוגנות בהיסטוריה של המקום. רובם המוחלט של המתגוררים במתחם הם בנים של או נכדים של המתיישבים הראשונים במתחם שהובאו על ידי רשויות המדינה הצעירה בשנות ה-50.

מתחם נס לגויים כיום ( מרכז הנדל"ן )

"בשנות ה-50 המדינה פרסמה סוג של מנשר שאפשר לאנשים לרכוש את הקרקע שהם גרו בה", הוא מתאר", אבל זה היה בעיתונים ובעברית כשאנשים שם לא ידעו לקרוא עברית. אף אחד לא טרח ליידע אותם ואף אחד לא דיבר איתם על זה במשך כמעט 50 שנה. עד תחילת שנות ה-90 אף אחד כאן לא עניין אותם. באזור שנות ה-90' הגיע המינהל (כיום רשות מקרקעי ישראל – רמ"י, ד"ב), ועשה איזו חוברת סקר שמציגה באופן חלקי ביותר את האחזקות של האנשים. מיד אחרי זה, המינהל נכנס למשא ומתן עם האנשים על מנת לפנות אותם, כולל איזושהי תוכנית פיצוי שהעלו שלא צלחה, כי המינהל חטף רגליים קרות עוד לפני שאנשים הספיקו להגיב והעניין הזה נעלם. במקביל הגיעו יזמים למקום שניסו איכשהו להרים את המקום, אבל אף אחד לא הצליח".

שלמה מאלי, חבר ועד התושבים: "אנחנו מצפים שיהיה צדק אלמנטרי. שיבואו ויגידו לתושבים 'אנחנו הושבנו אתכם פה ואז התעלמנו מכם 75 שנה. למען הצדק אנחנו ניתן לכם היום משהו חלופי הוגן שיוכל לשמש אתכם ואת המשפחה שלכם למגורים. תצאו בכבוד'. במקום זה אומרים לנו 'עופו לכביש ולא מעניין אותנו איפה תגורו'. יש פה 200 דונם שהמדינה תמכור ליזמים בהמון כסף, ו-100 משפחות, תעשה חשבון כמה כסף אתה צריך לתת להן"

"בתחילת שנות האלפיים הקמנו את הוועד שלנו", מספר מאלי, "ואז התחיל להגיע המינהל יחד עם עמידר בכל מיני תביעות פינוי. אני מעריך שהיו בערך 30 תביעות פינוי, שעל חלק גדול מהם ניתנו פסקי דין. ב- 2018 אני הייתי נוכח בחלק מהמשפטים, השופט אומר לנאשם 'תראה, אין לך שום זכות לגיטימית על השטח, השטח לא שלך'. מאידך, הוא בא לתובע ואומר לו 'אדוני התובע, איפה הייתם 50 שנה?', היה אפשר למכור, לקבל, לקנות דירה במחיר סביר, לפנות את האנשים האלה ולדאוג להם. אף אחד לא אמר להם כלום. אף אחד לא פנה אליהם ופתאום שהמחירים היום עלו אתם באים ורוצים שהם ילכו מפה בלי אגורה שחוקה. בסופו של דבר ב-2018 יצאו פסקי דין לפינוי ללא תמורה דה פקטו. המימוש של פסקי דין הגיע רק בחצי שנה האחרונה. למה? כי המינהל החליט שבחצי שנה האחרונה הוא נכנס, בערבית אומרים ברבאק, באנשים האלה. הוא רוצה לפנות אותם כי הוא רוצה להוציא את האדמה למכרז. הוא רוצה להכניס כסף לכיס שלו".

בוננזה נדל"נית  - עם כאב ראש גדול

בעוד שמעמדם המשפטי של רוב המשפחות אינו מוסדר, עיריית תל אביב ורמ"י החלו לקדם תוכניות על שטח המתחם. תוכנית ותיקה שאושרה בשנות ה-90 לא מומשה מעולם, ובינואר 2017 קיבלה תוקף תוכנית "ת"א 4100 - שכונת נווה עופר החדשה (נס לגויים)". התוכנית מתפרסת על שטח של 214 דונם בין הרחובות בן צבי בצפון, נס לגויים בדרום, גרינבוים במזרח והיינריך היינה במערב. על פי התוכנית, במתחם תוקם שכונת מגורים חדשה בהיקף של כ-1,600 יח"ד בבינוי של עד 12 קומות, תעסוקה ומלונאות בהיקף של כ- 124,600 מ"ר ושטחי מסחר בהיקף של כ- 24,300 מ"ר.

הריסת מבנה במתחם נס לגויים (צילום: שחר עילי) 

על פי דברי ההסבר לתוכנית, "במצב הקיים, כמחצית מהשטח מבונה בבתי מלאכה, מגורים, בתי אוכל, תחנת תדלוק, בית ספר "אורט" ומבנה לדיור מוגן. חלקו הנותר, כ- 90 דונם, פנוי". כמו כן, מחלקת התוכנית את המתחם למספר מתחמי משנה, אשר מאפשרים את פיתוחו בשלבים.

שמונה שנים לאחר אישור התוכנית פרסמה רמ"י מכרז עבור מתחם משנה ראשון בקרקע – מתחם D המשתרע על 13 דונם. במסגרת המכרז שפורסם במרץ השנה, מציעה רמ"י קרקע לבנייה של 498 יח"ד. ביום שני הקרוב (17.11), בשעה 12 בצהריים צפוי המכרז להיסגר, כאשר מחיר המינימום להצעות הוצב על על 96.614 מיליון שקלים (לא כולל הוצאות פיתוח). על פניו מדובר ב"בוננזה" נדל"נית שעתידה להכניס ליזם שייבחר, כמו גם לרמ"י, הרבה מאוד כסף בשנים הבאות. אלא שהמכרז הזה עלול לגרום גם להרבה כאב ראש ליזם שייבחר, שכן אותן משפחות מסרבות להתפנות מהמתחם ללא פיצוי הולם.

 על פי חוברת המכרז שפרסמה רמ"י בספטמבר, בתחום המתחם ישנם מחזיקים אשר הינם דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר , האחריות על פינויים מוטלת על הזוכה במכרז, והיתרי הבנייה בכלל המגרשים מותנים בביצוע כלל הפינויים במתחם. במגרשים המדוברים ישנם חמישה מחזיקים, רובם בשטחי מסחר (קיוסק, מסגריה, חנות, מחסן), כאשר לפחות עבור שניים מהם מדובר בנכסים מוגנים שלא בוצעה הכרה בזכויותיהם בקרקע

על פי חוברת המכרז שפרסמה רמ"י בספטמבר, בתחום המתחם ישנם מחזיקים אשר הינם דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר , האחריות על פינויים מוטלת על הזוכה במכרז, והיתרי הבנייה בכלל המגרשים מותנים בביצוע כלל הפינויים במתחם. במגרשים המדוברים ישנם חמישה מחזיקים, רובם בשטחי מסחר (קיוסק, מסגריה, חנות, מחסן), כאשר לפחות עבור שניים מהם מדובר בנכסים מוגנים שלא בוצעה הכרה בזכויותיהם בקרקע. עובדה זו עלולה להקשות מאוד על היזם ליישם את המוטל עליו לפי הוראות המכרז.

"היזם יגמור למכור, והתושבים ימשיכו לחיות בזבל"

לטענת עו"ד יורם חג'בי המייצג חלק ניכר מתושבי השכונה ובתוך כך גם את המחזיקים במתחם שבלב המכרז, המכרז הנוכחי מלא ב"פגמים מהותיים". חג'בי מתריע כי "המידע המפורט במכרז הינו חלקי ביותר, בין אם במתכוון ובין אם לא, בלתי מדויק וחסרים בו נתונים מהותיים בנוגע לזהות המחזיקים, טיב זכויותיהם והיקיפן".

מתחם נס לגויים כיום ( מרכז הנדל"ן )

כך למשל כותב חג'בי כי חוברת המכרז מפנה את היזמים המתמודדים אל חברת עמידר לקבלת "נתונים בדבר פרטי המחזיקים המופיעים בטבלת המחזיקים". אולם מפנייה של חג'בי לחברת עמידר התברר כי בידי עמידר אין כל חוזים או נתונים אחרים ביחס לבעלי הזכויות במתחם, ולמעשה לא ניתן להשלים או לוודא את המידע בנוגע לבעלי הזכויות באמצעותה. המשמעות היא "כי אין בידי המציעים כל דרך לברר או לקבל מידע מלא ומאומת אודות הזכויות במתחם וההפניה של חוברת המכרז למציעים למקור חיצוני (עמידר) כמקור מידע רלוונטי לקבלת מידע חיוני – אינה אלא לכאורה מצג שווא מנהלי המפר את עקרון השקיפות וחובת הגילוי למציעים, תוך פגיעה בזכויותהם של המחזיקים". לטענת חג'בי, "פגמים אלו עולים כדי פגיעה ממשית בעקרונות היסוד של דיני המכרזים הציבוריים".

עו"ד יורם חג'בי המייצג חלק ניכר מתושבי המתחם, מתריע כי המידע שמספקת רמ"י לגבי המחזיקים בקרקע הוא "חלקי ביותר". לדבריו, חוברת המכרז מפנה את היזמים המתמודדים אל חברת עמידר לקבלת "נתונים בדבר פרטי המחזיקים המופיעים בטבלת המחזיקים". אולם מפנייה של חג'בי לחברת עמידר התברר כי בידי עמידר אין כל חוזים או נתונים אחרים ביחס לבעלי הזכויות. "אין בידי המציעים כל דרך לברר או לקבל מידע מלא ומאומת אודות הזכויות במתחם"

עוד מלין חג'בי כי פרסום המכרז נעשה ללא יידוע ושיתוף בעלי הזכויות: "עצם פרסום המכרז מבלי לבוא בדברים עם בעלי הזכויות במתחם, ומבלי ליידע אותם ו/או באי כוחם על הכוונה לפרסמו מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של הליך ומצדיק את ביטולו... רמ"י כנראה מיהרה ולא בדקה את זכויותיהם ולא ערכה גילוי מלא ביחס אליהן, באופן הדרוש להבטחת זכויותהם ולשם שקלול נכון של כלל הנתונים בהצעות המכרז".

לדבריו, על רמ"י מוטלת חובת גילוי רחבה ומלאה במיוחד כאשר הזוכה נדרש לפנות מחזיקים בקרקע. חובה זו כוללת מסירת מידע מלא ומדיוק אודות זהות המחזיקים בקרקע, טיב זכויותהם והיקף הפיצויים הנדרשים. אולם הנתונים המופיעים בחוברת המכרז הינם "חלקיים ביותר ואין בהם כדי לתת מידע מלא אודות הזכויות של בעליות הזכויות במתחם". בכך מפרה רמ"י לטענתו את "החובה המוטלת עליה לשמור על הזכויות של בעלי הזכיות במתחם". לסיכום כותב חג'בי כי כתב חג'בי כי "הפגמים המפורטים יורדים לשורשו של המכרז ופוגעים במרשיי באופן העלול להסב נזק בלתי הפיך, והן פגיעה במציעים".

המתחם שבו בחרה רמ"י לשיווק מאופיין בכמות יחסית קטנה של מחזיקים, וכנראה שסיבה זו גם הביאה את רמ"י לבחור בו כמתחם הראשון שיוצע במכרז. אלא שעובדה זו אינה מנחמת את תושבי המתחם אלא נהפוך הוא – מגדילה את הכעס: "הם רוצים למכור את השטח בחתיכות קטנות שזה פשע", אומר מאלי, "הם רוצים את הדיירים בחוץ עכשיו. לוקחים עכשיו 13 דונם מתוך המתחם ואומרים 'יאללה, נמכור אותו'. היזם, אם הוא יצליח לבנות את זה תוך ארבע עד שבע שנים, הוא יגמור למכור את הדירות ושאר האנשים שגרים שם יחיו בתוך הזבל. איפה נשמע דבר כזה? יש שם דיירים שיש להם זכות. חלק מהם יש להם זכות לגיטימית. אתה לא יכול למכור שטחים עם דיירים שיש להם זכות לגיטימית.

"אנחנו מצפים שיהיה צדק אלמנטרי", אומר מאלי, "שיבואו ויגידו לתושבים 'אנחנו הושבנו אתכם פה ואז התעלמנו מכם 75 שנה, למען הצדק אנחנו ניתן לכם היום משהו חלופי הוגן שיוכל לשמש אתכם ואת המשפחה שלכם למגורים. תצאו בכבוד'. במקום זה אומרים לנו 'עופו לכביש ולא מעניין אותנו איפה תגורו'. יש פה 200 דונם שהמדינה תמכור ליזמים בהמון כסף. יש פה 100 משפחות, תעשה חשבון כמה כסף אתה צריך לתת להם. הם קודם כל מנסים להוכיח לכולם שאין להם זכויות ואז אם אתה מוכיח שיש לך זכות הם מוכנים להתחיל לדבר איתך. אבל בפרקטיקה הם רוצים שתעוף משם בלי שקל. זו חזירות לשמה".

בית באר היסטורי בלב המתחם

נתון נוסף שעלול להתברר כבעייתי מבחינת הזוכים, ואשר אינו מופיע במסמכי המכרז, הוא קיומו של מבנה בית באר היסטורי במתחם, "בית בגדדי" שמו. בתי הבאר ("בייארות") הם מבנים שנבנו במאה ה-19 בצמוד לבארות ששימשו את שטחי הפרדסים שסבבו את יפו, ואשר שימשו למגורי בעלי הפרדסים ופועליהם. בשנים האחרונות קידמה עיריית תל אביב תוכנית לשימורם של בתי הבאר בתחומה, הנפוצים בעיקר ביפו ובשכונות דרום העיר.

גם בלב המתחם המשווק כיום על ידי רמ"י ישנו בית באר היסטורי, אלא שזה לא נכלל בתוכנית השימור של העירייה, שכן על פי עדותו של מי שהוביל את הכנת התוכנית, פרופ' אבי ששון, לצוות שעבד על התוכנית לא ניתנה גישה למבנה שעמד מסוגר ונטוש. אלא שכעת, כחלק מהתארגנות התושבים במתחם, הוזמן פרופ' ששון, הפעם כמומחה פרטי, על מנת שיחווה את דעתו על ערכו ההיסטורי של המבנה.

בחוות דעת שכתב, ואשר הועברה לרמ"י ולעיריית תל אביב, מצא כי "בית בגדדי מייצג את אחד השלבים הקדומים של תופעת בתי הבאר: היה זה מבנה חד-קומתי, ערוך בצורת ר', עם קמרון גדול וארוך, באר ובריכת אגירה גדולה. כל אגפי האתר בנויים אבני כורכר, מצב ההשתמרות של האתר הוא טוב מאוד. יש להניח כי ניקוי שלו יחשוף פרטים אדריכליים קטנים וחשובים".

בסיכום חוות הדעת קבע ששון כי "לאור הממצאים שמצאתי בסיור המעמיק באתר, מה שלא התאפשר בשנת ,2013 שכן לא היה שיתוף פעולה מצד המחזיקים באתר, אני קובע חד משמעית שיש לבצע תיק תיעוד מלא, ולא לבצע כעת שום פעילות שתשנה את המצב האדריכלי באתר. אם התכנון של השטח מייעד את האזור לבנייה חדשה למגורים, שעלולה לפגוע באתר עצמו, אני ממליץ לשנות את התיכנון ולייעד את האתר למבנה ציבורי, כפי שנעשה בשכונות אחרות".

רמ"י: "פועלים על פי הוראות הדין" 

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "ראשית ייאמר כי לא ברור את מי מייצג הפונה, אם בכלל, מאחר ולא הומצא ייפוי כח כמתחייב. פנייה שנערכה לקבלת ייפוי כח טרם נענתה. "לגופו של עניין, רשות מקרקעי ישראל פעלה ועודנה פועלת על פי הוראות הדין, לרבות בהתאם לזכויות המחזיקים ככל שישנן כאלה. בכלל זה אף באה הרשות, או מי מטעמה, בדברים עם מי מבעלי הזכויות הזכאים לכך ודאגה למיצוי זכויותיהם על פי החוק. "הרשות תמשיך ותפעל בהתאם להוראות הדין, כמתחייב עליה במסגרת ניהול מקרקעי המדינה ושמירה עליהם לטובת הציבור בכללותו".

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "מתחם נס לגויים הינו ברובו בבעלות המדינה. בהתאם לתכנית תא/4100, הוקצו כ-1,600 יחידות דיור לשיווק. רשות מקרקעי ישראל פועלת לשיווק מגרשי המגורים על פי השלביות הקבועה בתב"ע. העירייה פועלת לטיפול ופיתוח שטחים שניתנים לטיפול בלבד. הואיל ורוב השטח תפוס על ידי מבנים ומחזיקים שונים, לרבות עסקים בלתי חוקיים, לא ניתן בשלב זה לבצע עבודות תשתית ופיתוח.

"באשר לפיצויים - לעמדת רשות מקרקעי ישראל כל מחזיק בעל זכיות זכאי לפיצוי על פי העקרונות שנקבעו ברמ"י. כל מי שזכאי יכול לפנות לרמ"י להסדרת עניינו. העירייה ניסתה במהלך השנים לקדם הליך פינוי מוסדר ומוסכם עם התושבים, אולם עקב מחלוקות בין התושבים, העירייה ורמ"י, הנושא מטופל ישירות ע"י המדינה".