הערר של מועצת תל מונד נדחה: תוכנית התחדשות ל-370 דירות חדשות תצא לדרך

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, בראשות עו"ד יוני קרואני, דחתה היום (ב') את הערר שהגישה המועצה המקומית תל מונד על החלטת הוועדה המחוזית מרכז לאשר את תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת אלי כהן ביישוב, שכוללת 370 יח"ד חדשות. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי "הצורך במימוש הפרויקט עבור הדיירים הקיימים והעתידיים, לרבות בני המקום וזוגות צעירים, גובר על דרישת העוררת לתכנון 'מיטבי' " אחר. הוועדה לא מצאה פגם בהחלטת הוועדה המחוזית, אשר מצאה חיזוק גם בעמדת הרשות להתחדשות עירונית , אשר אף היא הייתה צד להליך".

מדובר בתוכנית התחדשות עירונית אשר מקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחברת "אב גד שפונדר פדלון בע״מ" - שיתוף פעולה של החברות אב גד ושפונדר פדלון. התוכנית המתפרסת על שטח של 15 דונם ממוקמת בין רחוב האיריס מצפון, הסביון ממערב ונחל חירות מדרום בשכונת אלי כהן. כיום קיימים בשטח התוכנית חמישה מבני רכבת בני שלוש קומות. בנוסף, השטח כולל שטחי ציבור, בהם מגרש ספורט, גן משחקים ועוד. במקום פועל שטח ניקוז, תיעול ואיגום בשטח של כ- 850 מ"ר, וכן שטח מסחרי בהיקף של כ - 175 מ"ר.

להחלטה של ועדת הערר 

התוכנית מציעה התחדשות עירונית של 370 יח"ד חדשות בבניה לגובה של 8-10 קומות. תמהיל יחידות הדיור בתכנית כולל 20% דירות קטנות (עד 75 מ"ר), כאשר יתרת הדירות הן בגודל ממוצע של כ-120 מ"ר. בנוסף, התכנית כוללת שטח מסחר משולב במגורים בהיקף של כ -200 מ"ר, וכן שטחים מבונים לצורכי ציבור בשטח של כ- 700 מ"ר. את היזמיות ייצגו עורכי הדין ברק קינן ואור בטאט ממשרד פירון. 

המועצה המקומית תל מונד התנגדה לקידום התוכנית הזו ועל כן הגישה ערר. לטענתה, לא ניתן מענה מספיק לצורכי הציבור, לעומת היקף הבינוי המבוקש. כך על פי הפרוגרמה נדרשים למתחם המוצע 1,100 מ"ר במקום ה-7,00 מ"ר המוקצים בתוכנית. כמו כן, טענה העוררת באמצעות ב"כ עו"ד עמיחי ויינברגר, כי התוכנית אינה כוללת פתרונות הולמים לחניה ולדרכי גישה, כאשר תקן החניה המוצע נמוך מהנדרש (1:1.3 במקום 1:1.5). בנוסף התוכנית נשענת על תחבורה ציבורית למרות היעדר תשתית מתאימה לכך. 

בנוסף, טענה העוררת כי יש להפחית את מספר יחידות הדיור המוצע בתוכנית מ- 370 ל- 345 ובכך לצמצם את העומס והצפיפות הצפויים בעת מימושה של התוכנית. העוררת טענה כי לפי הדו"ח כלכלי שצורף לנספח, הרווח היזמי של הפרויקט (25.2%) הוא מעל מן המקובל בתוכניות מסוג זה ( 16%) ועל כן אין מניעה מלהפחית את כמות הדירות משיקולי כדאיות כלכלית. נטען כי העוררת מבקשת לשמור על גובה ממוצע של 7 קומות + גג, מתוך מטרה לשמר את אופיו ה'כפרי' של היישוב. לטענתה, התכנית המוצעת אינה משתלבת בסביבתה, וזאת בשל אופיו ה"כפרי -עירוני" של היישוב ובשל הפער המשמעותי בגובה הבינוי לעומת אזור צמודי הקרקע הגובל בתכנית.

המשיבה, הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, באמצעות ב"כ עו"ד ניצן בן ארויה, טענה מנגד כי "יש לדחות את הערר, שכן החלטתה התקבלה מטעמים תכנוניים מוצדקים ובתום הליך סדור. "מדובר בתכנית בעלת חשיבות להתחדשות עירונית, אשר מאזנת באופן ראוי בין כלל השיקולים הרלוונטיים. התוצאה היא תכנית ישימה, מאוזנת ובת- קיימא".  

לעניין שטחי ציבור, הוועדה המחוזית טוענת כי בחנה את ההתנגדויות השונות והחליטה להותיר את התוכנית על כנה. "הוועדה המחוזית טוענת כי בחנה את הטענות הפרוגרמתיות, אך ביקשה לאזן אותן עם שיקולים נוספים שעלו בהתנגדות המועצה. טענת העוררת מתעלמת מהעובדה שהוועדה פעלה לשמירת מגבלת גובה של 10 קומות, בהתאם לדרישתה ותוך התאמה לאופי היישוב, מה שהגביל אפשרות להקצות שטחי ציבור נוספים באמצעות בנייה לגובה. מעבר לכך, הוועדה נענתה לבקשת העוררת והוסיפה 400 מ"ר של שטחי ציבור לצורך גמישות תכנונית. תוספת זו מאזנת גם את הפער התיאורטי שנוצר אם מביאים בחשבון רק חלק מהדירות הקיימות או שינוי צפוי בהרכב האוכלוסייה". 

בנוגע לטענות התחבורתיות טענה המשיבה כי "הקיבולת התחבורתית של כלל הרחובות שנבדקו גבוהה משמעותית מהביקוש הצפוי בעקבות מימוש התוכנית, ולפיכך לא נדרש לבצע בדיקת השפעות תחבורתיות . לעניין היעדר תשתית תחבורה ציבורית, יצוין כי הוועדה לא הסתמכה על שירותי התחב"צ בקביעת תקן החניה. תקן החניה שנקבע גבוה מהנדרש על פי התקנות ונקבע תוך התחשבות בעמדת העוררת. בנוסף, מאחר שהתכנית כוללת 20% יחידות דיור קטנות ונוגעת להתחדשות עירונית, הוועדה סבורה כי התקן הממוצע שנקבע ראוי, ואין הצדקה לשינויו". 

לטענת הצפיפות השיבה הועדה המחוזית מרכז כי "טענת העוררת לרווח יזמי מופרז אינה מהווה עילה עצמאית לשינוי התכנית או לצמצום מספר יחידות הדיור. "קביעת היקף יחידות הדיור אינה מבוססת על שיקולים כלכליים בלבד, אלא על שיקולים תכנוניים רחבים, ובראשם ניצול מיטבי של הקרקע באזור מבוקש". לעניין גובה הבניינים, טענה המשיבה, מדובר במקרקעין המצויים במרחב תכנון עירוני, ועל פי הפסיקה אין מניעה לתכנן בנייה מרקמית גם בסמוך לשכונת צמודי קרקע. יחד עם זאת, הוועדה התחשבה בעמדת העוררת ושילבה בתכנית אלמנטים שמטרתם לרכך את הממשק בין סוגי הבינוי. 

ועדת הערר קבעה כי "לא נמצאה עילה תכנונית המצדיקה התערבות בהחלטת הוועדה המחוזית", וכי "הצורך במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית , במיוחד במבנים שאינם ממוגנים, מחייב גישה תכנונית גמישה, לטובת תושבי המקום והדורות הבאים". יו"ר ועדת המשנה לעררים, עו"ד יוני קרואני, ציין כי "מדובר בתוכנית מאוזנת וחשובה, המקדמת את המטרה הלאומית של התחדשות מרקמים ותיקים, תוך שיפור איכות החיים של התושבים. הוועדה רואה חשיבות רבה בהמשך קידום תכניות מסוג זה, אשר תורמות לחיזוק היישובים ולניצול מושכל של הקרקע".