מה זה 400 שקל ביני ובינך? 3 מסקנות מעסקת הנדל"ן הראשונה של העם היהודי

מאז היותי ילד קטן הייתי מלא אכזבה ופליאה מתוכנה של פרשת "חיי שרה". בעוד שהשם מעורר ציפייה לסיפורה הביוגרפי של שרה אמנו, מדי שנה התעצבנתי מכך שהיא מתה כבר בפסוק השני. המסקנה שאני לוקח איתי עד היום לחיים היא: אסור להאמין לשמות ולכותרות.

הפרשה שלנו עוסקת ברכישת מערת המכפלה ובשליחת העבד אליעזר לבחור אישה ליצחק – בקיצור, כמה עניינים שכל ישראלי ויהודי מאוד אוהב וגם בטוח שהוא מבין בהם: נדל"ן, שידוכים ומסעות לחו"ל ללא יעד מוגדר.

הפרשה למעשה מתארת את עסקת הנדל"ן הראשונה במקרא, ואפשר למצוא בה שלוש תובנות שרלוונטיות גם לשוק הנדל"ן הישראלי בימינו.

תובנה ראשונה: חשיבות הרישום בטאבו

אברהם זכה לכבוד רב בקרב העמים, אולם כשאברהם מבקש לקנות אחוזת קבר, מציעים בני חת בנימוס, בנדיבות כביכול, לקבור את מתו במבחר קבריהם, אך מסרבים למכור לו אחוזת קבר שתהיה שלו.

אברהם מתעקש שלא לקבור את שרה עד שיקנה אחוזת קבר, את מערת המכפלה. עפרון מגיע, וכשהוא שומע את דרישת אברהם, וחש את אי הנעימות מכך ששרה המתה מוטלת לפניהם, נחפז לתת לאברהם את השדה ואת המערה במתנה: "ויען עפרון החתי את אברהם באזני בני חת לכל באי שער עירו לאמור: לא אדני שמעני השדה נתתי לך והמערה אשר בו לך נתתיה לעיני בני עמי נתתיה לך קבור מתך" (כ"ג, י-י"א).

אך אברהם נחוש לקנות את המערה בכסף מלא: "וישתחו אברהם לפני עם הארץ: וידבר אל עפרון באזני עם הארץ לאמור אך אם אתה לו שמעני נתתי כסף השדה קח ממני ואקברה את מתי שמה" (שם, י"ב-י"ג).

אפשר שהעקשנות היא רק בשל נדיבות לבו ואי-רצונו ליהנות מחסדיו של אחר. אך נראה שאברהם רצה לעגן את קניין המערה לנצח. מתנה הניתנת בלחץ, בעת שהמת מוטל לפנינו, וכבודו הוא קבורתו המיידית, יכולה להוות עילה לטענה עתידית שהמתנה הייתה זמנית בלבד, ניתנה לצורך משימה חולפת או שלא ניתנה בשיקול הדעת מחמת הלחץ. עפרון עלול לתבוע את זכות השיבה לשדהו ולמערתו. הסכמתו לקבל את הכסף הרב מבטאת מכירה בלב שלם, מכירה לעולם.

תובנה שניה: היזהרו מעסקאות תחת לחץ

נראה שעפרון אינו מעוניין למכור את השדה, ולכן הוא דורש סכום עתק בעד שדהו. תעריף של קניין ופדיון שדה בארץ ישראל מוכר לנו: "ואם משדה אחוזתו יקדיש איש לה' והיה ערכך לפי זרעו זרע חומר שעורים בחמישים שקל כָסף" (ויקרא כ"ז, ט"ז).

התעריף הקבוע שבתורה אינו משתנה בין שדה משובח יותר לשדה משובח פחות. עם זאת, אף לו היה שדהו של עפרון משובח במיוחד, בקשתו נראית מופרזת: "אדני שמעני ארץ ארבע מאות שקל כסף ביני ובינך מה היא ואת מתך קבור" (כ"ג, י"ד). ממש ציטוט של הגשש החיוור מגבעת חלפון. כלומר, מה זה בשבילך לשלם פי שמונה מהמחיר שנקבע בתורה כ-400 שנה לאחר מכן לקרקע. שני דברים אפשר ללמוד מזה - אחד, מאיפה  הגענו למחירי הקברים המופקעים כיום. שנית, אם המחיר שנקב בו עפרון הוא מחיר השוק, אז לומדים שיש גם ירידת מחירים בנדל"ן, שמינית מהמחיר בעבר לאחר 400 שנים.

עדיין, איננו יודעים בדיוק מה היו מחירי הקרקעות באותם זמנים, אך ניתן ללמוד כי מחירה של חלקה גדולה מאוד של קרקע חקלאית היה קטן משמעותית מזה שדרש עפרון (למשל מאה קשיטה, מאה מעות, בפרק ל"ג, י"ט, כאשר יעקב קונה בשכם).

אולם, אברהם אינו מתווכח, שוקל את כל הכסף לחברון וקונה את השדה, וחושף את פרצופו של עפרון שאמר הרבה ועשה מעט.

אברהם קנה את שטח מערת המכפלה מעפרון החתי ב-400 שקל כסף, כמה זה? בטח לא 400 שקלים של היום. לפי אחת השיטות לחישוב - "כסף עובר לסוחר" ודברי רש"י - אנו מגיעים למסקנה שמשקל הכסף ששילם אברהם 640 ק"ג (פרשנויות שונות נעות בין כ-4.5 ק"ג ועד 17 טון כסף). מחיר ק"ג כסף כיום הוא כ-1,250 דולר, ולכן 640 ק"ג כסף שווים כ-800,000 או כ-2.6 מיליון שקלים, כרבע מיליון שקל יותר ממחיר דירה ממוצעת בישראל כיום.

המבנה על מערה המכפלה הוקם בתקופה מאוחרת, הרבה אחרי אברהם אבינו, אבל נתייחס אליו כבסיס לחישוב. שטח המבנה של מערת המכפלה הוא 34 על 59.16 מטר שהם 2,111.4 מ"ר. לפי מחירי הכסף של היום, אברהם שילם 1,231 שקלים למ"ר, מחיר שנחשב גבוה מאד בתקופה ההיא.

מכרז בקרית ארבע לבניית 156 דירות בבנייה רוויה, נסגר לפני כחודשיים במחיר של כ-115 אלף שקל שווי קרקע לדירה - 5% ממה ששילם אברהם. וזאת בלי לקחת בחשבון אינפלציה של 3,704 שנה!

אברהם אבינו היה כנראה מאד עשיר, החתים ניצלו את הסיבה שאברהם היה לחוץ לקנות את הקרקע ותקעו לו מחיר בשמיים. אז זה עבד, כנראה גם היום יש מספיק לקוחות שמשלמים הרבה מדי על קרקעות או דירות.

תובנה שלישית: גם בתקופת המקרא כולם התלוננו שמחירי הנדל"ן תמיד עולים

הגמרא אומרת במסכת יבמות ס"ג ע"א שש מילים שאולי שוות מיליונים, או לפחות אושר, ומתקשרות לשני הנושאים המרכזיים הפותחים את הפרשה: "קפוץ זבין ארעא, מתון נסיב איתתא", שמשמעותו כי בקניית קרקע רצוי להיחפז ולקנות, אולם בקשר לקראת נישואין אסור להיחפז ולהתנפל על ההצעה הראשונה, ויש לשקול זאת במתינות.

דהיינו, גם בתקופת המקרא סברו החכמים שאם הציעו לך בית או קרקע כדאי ש"תקפוץ ותקנה", כי מאוחר יותר המחירים יהיו יקרים יותר, שכן מחיר הקרקע תמיד עולה (ויודגש שזו דעת הגמרא ולאו דווקא דעתי האישית). כ-3,700 שנה אחרי עסקת הנדל"ן הראשונה של העם היהודי – יש דברים שלא משתנים.

לזכרה של אשתי ענבל רוזנברג ז"ל, בבחינת "לספוד לענבל ולבכותה".