בעקבות קרבה לתחנת מטרו: בוטל פרויקט של גרופית לבניית 100 יח"ד ברמת אביב

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז ת"א דחתה השבוע ערר שהגישה חברת הבנייה גרופית הנדסה על החלטת הוועדה המקומית תל אביב לדחות בקשה להיתר לפרויקט התחדשות שהגישה החברה, במסגרתו תכננה בנות 100 דירות חדשות בשכונת רמת אביב הוותיקה.

הבקשה שהגישה החברה בבעלות עמיר רחלבסקי נגעה להריסת שלושה בניינים קיימים מתוך ארבעה במגרש, כאשר בשלושה המיועדים להריסה 54 דירות. במקומם ביקשה היזמית הקמת שלושה בניינים חדשים בני 5 קומות במקומם ובהם סך הכל 100 יחידות דיור. המקרקעין נמצאים במזרח שכונת רמת אביב א', ברחוב פטאי יוסף  11-19, מערבית לאוניברסיטת תל אביב.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר.

באוגוסט 22' החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה  תל אביב-יפו לדחות את הבקשה להיתר, מכיוון שאינה עונה על מסמך המדיניות העירוני ליישום תמ"א 38 , לפיו יש להקצות מגרש לצורכי ציבור, היעדר רוב דרוש של בעלי הדירות והתנגדויות רבות של דיירים. בנובמבר 2022 התקבלה החלטת המועצה הארצית ולפיה לא ניתן יהיה לאשר בקשות להוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38 במרחב הליבה שהגדירה תכנית תמ"א 70 שעניינה הקמת תחנות המטרו.

הטענה המרכזית של המתנגדים ושל הוועדה המקומית הייתה כי המקרקעין מצויים במרחב הליבה של תכנית תמ"א 70, ולפיכך לא ניתן לאשר בהם זכויות מכוח תמ"א 38 בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

בנוסף טענה הוועדה המקומית כי דחיית הבקשה נבעה מהתאמה חלקית בלבד למדיניות העירונית. לשיטתה, תוספת הבנייה המבוקשת העולה על 50 יחידות דיור מאיינת את האפשרות של הדיירים בבניין הרביעי לקדם פרויקט מכוח תמ"א 38 . עוד ציינה כי בשל היקף הבנייה הנרחב נדרש לקדם תכנית כוללת למגרש הכוללת גם שטחים לצורכי ציבור, ולא להסתפק בהיתר נקודתי.

גבולות המגרש בו קודמה בקשת ההיתר (מתוך החלטת ועדת הערר)

מנגד טענה העוררת, חברת גרופית , כי מסמך המדיניות לשכונת רמת אביב גובר על מסמך המדיניות הכללי ליישום תמ"א 38 . לדבריה, מסמך רמת אביב מאפשר תוספת של עד כ-60 יחידות דיור במסגרת הבקשה להיתר, ולא מחייב הכנת תכנית. עוד הדגישה כי התוספת המבוקשת עומדת בפועל על 46 יחידות דיור בלבד, מתחת לרף ה־50 המקסימלי שהגדירה הוועדה המקומית.

החברה טענה כי כל ארבעת הבניינים במתחם הם מבנים נפרדים, ולכן ניתן לבצע הריסה ובנייה מחדש בשלושה מהם ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות בבניין הרביעי. בהתייחסות לטענות הנוגעות לכך שהפרויקט מקודם במרחב הליבה של המטרו, גרופית טענה כי החלטת המועצה הארצית אינה שוללת היתרי בנייה בתחומי הליבה, אלא רק מחייבת קבלת אישור של רשות המטרו. בשלב מאוחר יותר בדיון טענה כי המגרש עונה לקריטריונים של " מגרש כלוא" בהתאם לתמ"א 70, ולכן יש להחריגו.

דיירי הבניין הרביעי, שאינו נכלל בבקשה, טענו מצדם כי לא התבקש אישורם כמתחייב בתקנות הרישוי, וכי אישור הבקשה יפגע בזכויותיהם ואף יקטין את היתכנות קידום פרויקט משלהם מכוח תמ"א 38 . בעלי נכסים גובלים נוספים טענו כי הפרויקט ייצור פגיעה ממשית באיכות חייהם, בין היתר בשל צמצום מרווחים, עומסים תחבורתיים ומטרדים נוספים.

היתרי בנייה עשויים לסכל את מטרת התכנון

בהכרעתה קבעה ועדת הערר כי המגרש נשוא הערר עונה לקריטריונים של מגרשים שאין לקדם בהם כיום בנייה מכח תמ"א 38 בשל קרבתם לליבת תחנות המטרו. "מתוך הבנה כי המשך קידום היתרים נקודתיים מכוח תמ"א 38 ומכוח תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א במרחבי המטרו, עלול לסכל את מימוש פוטנציאל הבינוי ולפגוע ביצירת מרחב אורבני איכותי, החליטה המועצה (הארצית, דנ"ק) בתום הדיון על מתווה מדורג לקידום היתרים מכוח תמ"א 38 ומכח תכניות שהוכנו לפי סעיף 23 לתמ"א 38", כתבה הוועדה והוסיפה כי "מתן היתרי בניה להקמת בניינים חדשים בתחום הליבה עשויה לסכל את מהותו התכנונית של מרחב הליבה".

עוד נכתב כי למרות שישנם מגרשים בתחום הליבה "אשר בשל מצבם התכנוני הקיים ונסיבותיהם הספציפיות, לא יהיה במתן היתר בניה בהם כדי לפגוע בתכנון מתחם הליבה - אלו הם ה'מגרשים הכלואים'", הרי שבחינת המגרש דנן "מעלה, כי אין מדובר במגרש ב' מגרש כלוא' ובהחלט יתאפשר לקדם בו בינוי אשר תואם את הכוונה התכנונית לגבי מתחמי הליבה".

הוועדה אימצה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי מדובר במגרש גדול, בן כ-7.78 דונם, הכולל ארבעה בניינים המתאימים לקידום תכנית להתחדשות עירונית. מאחר שהמגרש גובל במגרשים נוספים שלא נמצאים בהליכי תכנון, אין לראות בו מגרש כלוא. לפיכך קבעה הוועדה כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית.

הוועדה ציינה בהחלטתה כי כבר בשלב הגשת הבקשה היה ידוע כי תכנית תמ"א 70 מצויה בהליכי קידום מתקדמים, ושהשלכותיה התכנוניות על המגרש היו ברורות. עוד ציינה כי מתן היתרי בנייה חדשים במתחם ליבה עלול לסכל את מטרת התכנון הכוללת, וכי החרגת "מגרשים כלואים" נועדה למקרים מצומצמים בלבד, שאינם מתקיימים במקרה זה.

בהמשך הדגישה הוועדה כי מעבר למגבלות תמ"א 70, קיים קושי מהותי נוסף: היקף התוספת המבוקשת מחייב קידום תכנית כוללת לכלל המגרש, בכל ארבעת הבניינים, ולא הסתפקות בהיתרים נקודתיים. לשיטתה, בנייה בהיקף כזה, סמוך לתחנת מטרו עתידית, דורשת בחינה רוחבית של כלל הזכויות, מערך השימושים, הצרכים הציבוריים והאיזון בין חלקי המתחם.

הוועדה הוסיפה כי הבניין הרביעי צפוי להיפגע מהבינוי המוצע במגרש, וכי העלאת הצפיפות בחלק אחד של המתחם ללא פתרון כולל תפגע ביכולת לדון בעתיד בתכנון מאוזן של המגרש כולו. על רקע זה קבעה כי אין מקום לאשר את הבקשה להיתר וכי דין הערר להידחות.

לא נפסקו הוצאות. הוועדה המקומית יוצגה בידי עו"ד רויטל אטיאס, דיירי המתחם המתנגדים יוצגו באמצעות עו"ד אריאל קמנקוביץ.