המועצה הארצית דחתה ההתנגדויות וה"בורג' חליפה הירושלמי" יוצא לדרך

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בראשות עו"ד מורן בראון, דחתה היום (א') שורה של עררים שהוגשו נגד תוכנית "מתחם אפשטיין", המכונה בורג' חליפה הירושלמי, שמקדמת החברה היזמית אם. או אפשטיין, וקבעה כי לא נמצאה כל עילה תכנונית המצדיקה את עצירת התכנית שאושרה בוועדה המחוזית. ועדת המשנה לעררים בחנה את כלל הטענות שהועלו בעררים - ובהן טענות לפגיעה בהר הרצל ויד ושם, חריגה ממדיניות הרכבת הקלה, עומסי תנועה, פגמים בהליך וריבוי התנגדויות - וקבעה כי כולן נדחות וכי תכנון המתחם נעשה בהתאם למסמכי המדיניות העדכניים.

מדובר בתוכנית החלה על שטח של כ-7 דונם ברחוב אפשטיין שבשכונת קריית היובל בירושלים. התכנית מציעה הריסה של מבנה ישן הקיים בשטח התכנית, הפקעה בקרקע, והסדרת ייעודי הקרקע לפרויקט חדש הכולל עירוב שימושים למגורים, מלונאות, מסחר ומבני ציבור. בתוך כך, התכנית מציעה שני מבנים: האחד, בחלקו הצפוני של המתחם, מבנה בן 2 קומות חניון ו- 4 קומות מתחת למפלס הקרקע, שישמש למטרות מבני ציבור ומסחר; והשני, בחלק הדרומי של המקרקעין, מגדל משולב למלונאות ולמגורים של 42 קומות מעל הקרקע, ובו ייבנו 240 יחידות דיור ועוד 5 קומות מתחת למפלס הכניסה המיועדות למלון.

להחלטת ועדת המשנה לעררים

הפרויקט עורר התנגדויות רבות מצד גורמים תכנוניים, תושבים וארגונים סביבתיים. למעשה מהחלטת ועדת הערר עולה כי לתוכנית הוגשו למעלה מ-200 התנגדויות, 100 מהעוררים בייצוג עו"ד יוסי חביליו, ערר נוסף שהגיש מנהל קהילתי יובלים אסף שפנייר, וערר נוסף שהגישה התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל. יחד עם זאת הועדה ציינה כי לא הוגשה התנגדות מטעם ההסתדרות הציונית שאמונה על הפעלת המוסדות הלאומיים בהר הרצל, ולא מטעמו של מוזיאון יד ושם. כמו כן, כחלק מתנאי ההפקדה, משרד הביטחון אישר את התכנית ולא הוגשה מטעמו התנגדות אליה, כמו גם שלא הוגשו התנגדויות מטעמם של גורמי ממשלה אחרים.

הטענות העיקריות שנשמעו מטעם עו"ד חביליו הן ש"התכנית המוצעת להקמת מגדל מגורים במתחם רגיש הסמוך להר הרצל וליד ושם בירושלים, מהווה פגיעה חסרת תקדים במרחב ההנצחה הלאומי החשוב ביותר במדינת ישראל. לטענתם, המגדל המתוכנן, בשל גובהו והיקפו, מהווה חריגה משמעותית מהאופי התכנוני והנופי של האזור הנשמר בקפידה מתקופת המנדט הבריטי כאזור בעל רגישות תכנונית מיוחדת המחייב שמירה על נוף נמוך ואופי צנוע". 

מהחלטת ועדת הערר עולה כי לתוכנית הוגשו למעלה מ-200 התנגדויות. בערר שהוגש מטעם התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל נטען כי המגדל המתוכנן "פוגע באופן חזותי וסימבולי באתרי ההנצחה הלאומיים בהר הרצל וביד ושם, אשר נבנו כחלק מחזון אדריכלי המקדש קרקע פתוחה, ירוקה ונמוכה, והוא מבטל את כוונת המיקום והפרופורציה שהנחתה את תכנונם

זאת ועוד, לטענת חביליו, "קיימת סתירה מהותית בעמדת הוועדה המחוזית בנוגע לבנייה באזור הר הרצל, כפי שהודגמה בהחלטות קודמות ובמסמכי מדיניות שונים, אשר יוצרות תקדים ברור האוסר בנייה גבוהה באזור זה". כמו כן, העוררים טענו כי התכנית המאושרת לבניית מגדל בן 42 קומות מהווה הפרה חמורה של מסמך מדיניות הרק"ל שאומץ על ידי הוועדה המחוזית עצמה; נטען כי לפי השוואת תרשים ההתמצאות של התכנית עם מפת הרקע המצורפת למסמך, מיקום התכנית מסווג כאזור לבנייה נפחית בלבד המוגבלת ל-10 קומות, וזאת בשל החשיבות הערכית- תכנונית של אזור הר הרצל, יד ושם ועין כרם.

בערר שהוגש מטעם התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל נטען בין היתר כי התכנית חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות התכנונית, תוך גרימת פגיעה חמורה בערכים לאומיים, נופיים, תכנוניים וציבוריים, שאינה מידתית ואינה עומדת באמות המידה התכנוניות המחייבות. נטען כי המגדל המתוכנן "פוגע באופן חזותי וסימבולי באתרי ההנצחה הלאומיים בהר הרצל וביד ושם, אשר נבנו כחלק מחזון אדריכלי המקדש קרקע פתוחה, ירוקה ונמוכה, והוא מבטל את כוונת המיקום והפרופורציה שהנחתה את תכנונם. כן נטען כי הבינוי המתוכנן מהווה פגיעה קשה בקו הרקיע של ירושלים דווקא בנקודה רגישה ואסטרטגית הדורשת שמירה על בנייה צנועה ומרוסנת, וכן בנוף התרבותי, ההיסטורי והתיירותי של כפר עין כרם, עד כדי סיכון ההכרה בו כאתר מורשת עולמית".

הוועדה המחוזית מנגד, המשיבה העיקרית בערר זה, טענה כי "התכנית נותנת מענה ראוי לצורכי גידול האוכלוסייה ומשבר הדיור, תוך קידום בינוי אינטנסיבי לאורך צירי מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים), עידוד תחבורה ציבורית והפחתת השימוש ברכב פרטי, שמירה על שטחים פתוחים באמצעות תכסית מצומצמת, שילוב ייעודי קרקע ציבוריים, עירוב שימושים , ותכנון אדריכלי איכותי במוקדים עירוניים משמעותיים".  

עוד נטען כי "הטענות בדבר פגיעה באתרי ההנצחה הלאומיים בהר הרצל וביד ושם נטענו בעלמא, מתוך תחושת בטן בלתי מבוססת, ללא כל חוות דעת מקצועית או תימוכין תכנוניים, תוך התעלמות מהמרחק המשמעותי שבין המתחם לבין אתרי ההנצחה ומהקשרו העירוני המתפתח. נטען כי בסביבה קיימת כיום בנייה גבוהה לרבות שני מגדלי מגורים קיימים וכן מגדל נוסף בן 30 קומות שאושר בתכנית 'טופ בורוכוב' המצויה בשלבי מימוש – מגדלים שכולם נצפים מאזור הר הרצל, בדומה למגדל נשוא התכנית. לשיטת המשיבים, ההחלטה לבחור בחלופת הבינוי המוצעת נבעה ממיקומו הייחודי של המתחם כמוקד עירוני משמעותי, תוך שאיפה לתכנון איכותי המעצים את סביבת המוסדות הלאומיים ולא פוגע בהם. עוד נטען כי לא קיימת כל הוראה סטטוטורית בתוכניות המתאר הארציות או המחוזיות המחייבת בנייה נמוכה במתחם או בסביבתו, ולפיכך טענות העוררים בעניין זה נעדרות בסיס תכנוני או משפטי ודינן להידחות.

"לא נמצאה עילה להתערבות בהחלטת הוועדה המחוזית" 

הוועדה המקומית, משיבה נוספת בערר, טענה כי החלטת הוועדה המחוזית אינה עומדת בסתירה למסמך מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, וכי אף אם הייתה סטייה, היא מבוססת על שיקולים עניינים המצדיקים זאת. "הוועדה המקומית מדגישה כי בניגוד לנטען בעררים, על תחום התכנית חלה בבירור מדיניות נפחית ומגדלים ולא מדיניות המוגבלת ל-10 קומות המתייחסת למגרשים עד 1.5 דונם בלבד". אשר לתוספת הקומות מעבר למדיניות הרק"ל, נטען כי מסמך מדיניות הרק"ל מהווה מסמך מנחה שמעמדו כהנחיה מנהלית ולא תכנית סטטוטורית בעלת מעמד משפטי מחייב, ועל כן אין מניעה כי מוסד התכנון יסטה מהנחיותיו כאשר קיימים שיקולים עניינים המצדיקים זאת, כפי שמתקיים בענייננו, כאשר ההחלטה לרכז את הבנייה במגדל אחד החורג מהמדיניות (במקום שני מגדלים בני כ-30 קומות) נועדה לשמור על הנוף הייחודי באזור, בהמשך להוראות תכנית מתאר 5117 שקבעה כי במגרש זה תותר בנייה המנצלת את הפרשי הטופוגרפיה בין הכבישים ולא תותר בנייה מעל שדרות הרצל כדי לשמור על השטח פתוח לנוף".

לדברי ועדת הערר, טענות לפגיעה משמעותית בנוף ההר ובאתרי ההנצחה הלאומיים אינן מגובות בחומרים תכנוניים, וכי בחינה מקצועית של קו הרכס העלתה שהבינוי המתוכנן במתחם אינו גבוה באופן חריג ביחס לסביבה. עוד צוין כי המתחם נמצא בקטגוריית "בינוי לגובה" על פי מדיניות הרק"ל, המאפשרת בנייה עד 30 קומות במגרשים הסמוכים לצירים הרכבתיים

לדברי ועדת הערר, טענות לפגיעה משמעותית בנוף ההר ובאתרי ההנצחה הלאומיים אינן מגובות בחומרים תכנוניים, וכי בחינה מקצועית של קו הרכס העלתה שהבינוי המתוכנן במתחם אינו גבוה באופן חריג ביחס לסביבה. עוד צוין כי המתחם נמצא בקטגוריית "בינוי לגובה" על פי מדיניות הרק"ל, המאפשרת בנייה עד 30 קומות במגרשים הסמוכים לצירים הרכבתיים. בנוסף, דחתה הוועדה את הטענות לפיהן התוכנית סותרת את מסמך המדיניות לעירוב שימושים ולבנייה גבוהה. ההחלטה קבעה כי התכנית תואמת במפורש את העקרונות שאושרו ב-2019, ובכלל זה העצמת בנייה לאורך ציר הרכבת הקלה ובקצה קו הרכס.

לעניין מספר ההתנגדויות, ציינה הוועדה כי חלק גדול מההתנגדויות הוגשו בנוסח אחיד, וכי מספר המתנגדים כשלעצמו אינו מהווה שיקול תכנוני לפי כללי התכנון והפסיקה. עוד נקבע כי לא התקבלה כל חוות דעת חדשה מצד הוועדה המקומית שהייתה יכולה להצדיק עיכוב בקידום התוכנית. ועדת המשנה אף דחתה טענות לפגמים בהליך, אי-סדרים בניהול הדיון או פגיעה בכללי הצדק הטבעי, וקבעה כי הערר אינו המסגרת לדון בסוגיות מסוג זה, וכי מהחומר שהוצג לה לא נמצאה כל חריגה מהנהלים.

הוועדה כתבה בנימוקה כי "לאחר בחינת כל הטענות והמסמכים, לא נמצאה עילה המצדיקה את התערבות הוועדה בהחלטת הוועדה המחוזית. התוכנית עומדת בהוראות התכנון ובמדיניות העדכנית, והחששות שהועלו בעררים אינם מבוססים ברמה המצדיקה עצירת התוכנית".

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, שירה תלמי-באבי, בירכה על ההחלטה ואמרה: "אני שמחה שעקרונות התכנון האיכותי הם אלו שהכריעו, ומודה לוועדת הערר שלא נכנעה לניסיונות ההפחדה וקיבלה החלטה מקצועית התומכת בעבודה שנעשתה בוועדה המחוזית". 

עו״ד אמנון מרחב מנכ״ל החברה היזמית: "זוהי בשורה נפלאה לאוהבי ירושלים ולתושביה. פרויקטים מסוג זה מבטיחים את התחדשותה של העיר לצד שמירה על שכיות החמדה שבה. נשקיע בפרוייקט מעל מיליארד ש״ח דבר המוכיח את האמון הרב שאנו רוחשים לפיתוחה של ירושלים".