השכונה שכיכבה בשיר של ברי סחרוף בעיצומו של גל התחדשות, והמחיר עדיין זול מהממוצע

"המדד השכונתי": באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם: רמת יוסף במזרח בת ים, שנבנתה מבתי שיכון בבניה נמוכה לקליטת גל העלייה בשנות ה-50, ובשנים האחרונות עוברת מהפכת התחדשות עירונית שמשנה את פניה, ומושכת יזמים גדולים. הנגישות התחבורתית טובה, והמחירים? עדיין זולים בכמה אחוזים מהממוצע העירוני

אסף קרביץ29.11.25

שיתוף הכתבה

המדד השכונתי, רמת יוסף (שאטרסטוק)

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: רמת יוסף, בת ים.

רמת יוסף היא שכונה במזרח בת ים, שקרויה על שם יו"ר הכנסת לשעבר יוסף שפרינצק וממוקמת ברמה הגבוהה ביותר בבת ים. היא תחומה בצפון על ידי רחוב קק"ל, בדרום על ידי רחוב יוספטל, במזרח על ידי נתיבי איילון ובמערב על ידי רחוב כצנלסון. השכונה היא אחת הוותיקות בבת ים, כאשר רוב בתיה נבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 והיא תוכננה ע"י האדריכל יצחק פרלשטיין שאף זכה על עבודתו בפרס קפלן. בשכונה ממוקמים היכל התרבות, האודיטוריום, מוזיאון בת ים לאמנות, מוזיאון בית ריבק ומקיף שש-שנתי אורט רמת יוסף. בשכונה התגוררו דמויות ידועות, כמו המרגל אלי כהן, וברי סחרוף כתב עליה את שירו הידוע "כמה יוסי".

השכונה שנבנתה עם בנייני שיכון נמוכים ותוכננה לקלוט את גלי העלייה של שנות ה-50 וה-60, נחשבה במשך שנים כמוזנחת וענייה, אבל בעשור האחרון היא עוברת מהפכת התחדשות עירונית , לא פחות, כחלק מגל ההתחדשות שעוברת בת ים, אחת הערים המובילות בתחום בארץ. עשרות יזמים פועלים בשכונה, כולל שמות מובילים בענף כמו תדהר , יובלים ומצלאוי. בשכונה מתגוררים כיום כעשרת אלפים תושבים, ובעוד 15 שנה צפויים לגור בה פי 3.5 תושבים - כ-35 אלף. גם מספר הדירות בשכונה צפוי לשלש את עצמו בתוך עשור וחצי.

הנגישות בשכונה טובה - היא צמודה ל-2 מחלפים בנתיבי איילון, וכבישים ראשיים שמובילים למרכז העיר ולחולון. עם זאת, כבר כיום ישנם פקקים בשעות העומס, ופיזור התנועה לא מיטבי, דבר שיתבטא בעתיד בעומסים מחריפים ככל שכמות הרכבים בשכונה תגדל בשל ההתחדשות העירונית. התחבורה הציבורית טובה ומשתפרת - קווי אוטובוס רבים עוברים בשכונה ובהיקפה, רבים מהם פועלים בתדירות גבוהה. כמו כן חלקה הדרומי של השכונה צמוד לתחנת רכבת ישראל, ובמרחק הליכה מתחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, ובעתיד גם מתחנות מטרו.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-3% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-24% בכמות העסקאות בין התקופות. דירת 3 חדרים חדשה ברמת יוסף תעלה לכם בממוצע 2.431 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.340 מיליון שקל. דירת 2 חדרים יד שנייה תעלה בממוצע 1.663 מיליון שקל ואילו דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה 1.850 מיליון שקל בממוצע. על דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו 2.210 מיליון שקל. מדובר במחירים זולים בכמה אחוזים לעומת הממוצע העירוני בכלל בת ים, הפרש שלעיתים יכול להגיע גם ל-10%.

כרטיס ביקור - בת ים

מיקום: דרום גוש דן, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ונתיבי איילון, צפונית לראשון לציון, מזרחית לים התיכון.

תושבים (2024): 129,446

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 149-, מאזן הגירה פנימית 202-, מאזן הגירה בינלאומי 233-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 1,032 עסקאות, חציון 1 2025 - 854 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-17% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה:

פארק הים (שכונה חדשה בדרום העיר) - כ-6,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית :

מרכז העיר (101 פרויקטי התחדשות עירונית )
דרום מערב (99 פרויקטי התחדשות עירונית )
צפון מערב (80 פרויקטי התחדשות עירונית )

מוקדי פיתוח עתידיים:

רובע העסקים - כ-9,000 דירות וכ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במסגרת התחדשות עירונית
מזרח העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית של שכונות השיכונים הוותיקות, בדגש על פינוי בינוי
מערב העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית נקודתית בעיקרה (תמא/38 ויורשיה)
הקו האדום ותחנות רכבת - מדיניות המחוז מאפשרת בנייה גבוהה וצפופה לאורך ציר מסילות הקו האדום בעיר ובסביבת תחנות הרכבת
מתחם מטרו דרום - התחדשות ופיתוח האזור שמסביב לתחנת המטרו המתוכננת 'קוממיות' (קו מ-3), עם תוספת של כ-1,600 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה משמעותיים.
מתחם חלמית - מתחם שיכונים בצפון העיר על גבול תל אביב, בסמיכות לתחנת הרכבת 'וולפסון', הקו האדום, ותחנת מטרו מתוכננת (קו מ-2). כ-480 יחידות דיור יפונו לטובת כ-1,800 יחידות דיור, ושטחי מסחר ותעסוקה, בבניינים בני 9-40 קומות.
מבואה צפונית - תוספת של כ-3,000 דירות בהתחדשות הבינוי סביב כיכר המגינים בצפון העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה:

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 35 פרויקטים שקיבלו היתר

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 14 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 6 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 8 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר

רמת יוסף - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מערבית לנתיבי איילון ומסילת הרכבת, דרומית לשכונת עמידר/ניצנה, מזרחית לשכונות בית וגן ושיכון ותיקים, צפונית לשכונת רמת הנשיא וציר יוספטל

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 8,470

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 34,500

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 3,841

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 11,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 4 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה צמודה ל-2 מחלפים בנתיבי איילון, וכבישים ראשיים שמובילים למרכז העיר ולחולון. עם זאת, כבר כיום ישנם פקקים בשעות העומס, ומאחר ורשת הרחובות הפנימית תוכננה בצפיפות נמוכה עם הרבה רחובות ללא מוצא, פיזור התנועה לא מיטבי, דבר שיתבטא בעתיד בעומסים מחריפים ככל שכמות הרכבים בשכונה תגדל בשל התחדשות עירונית .

רמת נגישות תחב"צ: טובה ומשתפרת - קווי אוטובוס רבים עוברים בשכונה ובהיקפה, רבים מהם פועלים בתדירות גבוהה. כמו כן חלקה הדרומי של השכונה צמוד לתחנת רכבת ישראל, ובמרחק הליכה מתחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, ובעתיד גם מתחנות מטרו.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בדרום השכונה לאורך ציר יוספטל ישנו שביל אופניים מקוטע, אך הוא לא מתחבר לשבילים נוספים ליצירת רשת, כך שהוא אינו שימושי במיוחד. אין תכניות קונקרטיות לסלילת שבילים נוספים בעתיד.

מוקדי משיכה: