נוגעים בשמיים: ישראל נכנסת לעידן מגדלי הענק - ולא בטוח שזה טוב

קו הרקיע של תל אביב צפוי להשתנות בעשור הקרוב, עם הקמתם המתוכננת של שלושה מגדלים יוצאי דופן בגובהם: מגדל 120, שגובהו יגיע ל-120 קומות; מגדל בין ערים, בן 100 קומות; ומגדל הספירלה, בן 91 קומות. 

כל השלושה יהיו מגדלים מעורבי שימושים, הכוללים מסחר, משרדים ומגורים, ואולי אף מלונאות. לעומת זאת, במגדלי מגורים, אנחנו עוד לא שם: מגדל המגורים הגבוה ביותר כיום הוא ההיי טאואר בגבעתיים, בן 60 קומות, שתוכנן בידי אדריכל אבנר ישר. משרדו של ישר מתכנן כעת את פרויקט עירוב השימושים DUO TLV, בפינת הרחובות ארלוזרוב ואבן גבירול בתל אביב, שמגדלי המגורים בו יתנשאו לגובה 50 קומות. גם  מגדל אקסצ'יינג' ברמת גן, שתוכנן על ידי משרד יסקי מור סיון , כולל 55 קומות מגורים; עזריאלי טאון, שתכנן אדריכל משה צור, כולל 51 קומות מגורים, ומידטאון בתכנונו, גם הוא מתנשא לגובה 50 קומות. 

אך לא רק בתל אביב וגוש דן שואפים למעלה: תוכניות התחדשות עירונית בירושלים, כוללות מגדלי מגורים שיתנשאו לגובה 50 קומות, וממש באחרונה אישרה הוועדה המחוזית מרכז, הקמת מגדל בן 50 קומות דווקא בראשון לציון. גם  בחדרה והקריות כבר אפשר למצוא מגדלים בני 40 קומות. 

יתנשא לגובה 60 קומות. מגדל היי טאואר, תכנון: ישר אדריכלים , צילום: איתי רוקבן

ההסבר המקובל ל"טירוף" הבנייה לגובה בישראל, הוא שהשילוב הקטלני של צפיפות, מחסור בקרקעות, וגידול האוכלוסייה, לא מותיר ברירה. האמנם? ועד כמה גבוה? איפה עוצרים? האם בעוד שנים לא רבות נראה כאן מגדלי מגורים של 70,80 ואפילו 100 קומות? מה צופן העתיד ואיך זה ישפיע על החיים שלנו? יצאנו לבדוק. 

מבחינתו של משה צור, אחד משלושת האדריכלים האחראיים לשינוי קו הרקיע של תל אביב, ומי שתכנן בין היתר את מגדל הספירלה, באמת אין ברירה אלא לעלות לגובה. "ישראל היא מדינה קטנה", הוא אומר, "ובראייה לאומית, אנחנו חייבים מה שפחות לנגוס בשטחים הירוקים. החובה הלאומית זה לצופף את מרכזי הערים ולהקטין את התלות במכונית. גם כשזה יקרה, ותהיה לנו מערכת הסעת המונים מלאה, עדיין חייבים להוסיף יחידות דיור עקב ריבוי טבעי גדול משמעותי, והפתרון שמאפשר להוסיף הכי הרבה יחידות דיור, הוא עלייה לגובה". 

גם אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה ומנהלת התכנון ביסקי מור סיון, אף הוא מבין משרדי האדריכלות ששינו את קו הרקיע של תל אביב וגוש דן, אומרת שעלייה לגובה היא הכרח. "זה לא מתוך רצון לעלות לגובה", היא אומרת, "אלא בגלל שהשטח הפנוי הוא מצומצם, וככל שיש צורך להגיע ליותר יחידות דיור ולשטחי בנייה גדולים יותר, עולים לגובה. החברה הישראלית עדיין לומדת לגור לגובה. נצטרך זמן והרגלים חדשים, אבל אין ספק - נגיע גם למגדלי ה־100 קומות”. 

מבחינתו של משה צור, אחד משלושת האדריכלים האחראיים לשינוי קו הרקיע של תל אביב, ומי שתכנן בין היתר את מגדל הספירלה, באמת אין ברירה אלא לעלות לגובה. "ישראל היא מדינה קטנה", הוא אומר, "ובראייה לאומית, אנחנו חייבים מה שפחות לנגוס בשטחים הירוקים. החובה הלאומית זה לצופף את מרכזי הערים ולהקטין את התלות במכונית" 

אדריכל גיל שנהב, יו"ר CVU-ISRAEL, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, שותף ובעלים במשרד כנען-שנהב אדריכלים, מאוד חד משמעי: "אין ברירה. אנו המדינה הקטנה ביותר בעולם המערבי עם הילודה הגבוהה ביותר. יש מדינות גדולות מאיתנו עם ילודה נמוכה מאיתנו, וכאלה עם ילודה גבוהה, אבל שטחי קרקע נרחבים. אין מדינה מלבד ישראל עם ילודה כה גבוהה בשטח כזה קטן, וזה אומר שנצטרך ב-20 שנה לבנות כ-2 מיליון דירות. זה היקף מטורף. אין מדינה בעולם בגודל שלנו שבונה בכזאת כמות. אנו עומדים להכפיל את המצאי הבנוי בעשרים השנים הקרובות. שלא לדבר על כך שהדירות היום גדולות יותר. 

"נצטרך ב-20 שנה לבנות כ-2 מיליון דירות". אדריכל גיל שנהב (ניב קנטור)

"לכן, יש לנו שתי אפשרויות: האחת, השיטה האמריקאית, שזה אומר לפרבר את עצמנו לנצח. לבנות עוד ועוד פרברים ולהתפרס עוד ועוד. בעולם זה כבר הוכח כטעות חמורה: הפרברים האינסופיים הלא  עירוניים, לא נותנים שירות טוב, ומי שנהנים ממנה הם בעיקר ילדים ומבוגרים. לא הולכים שם ברגל, נוסעים ברכב, שזה גם יקר וגם לא ידידותי לסביבה. האופציה השנייה: לבנות באינטנסיביות ולהעצים את הערים הקיימות, כדי לשמור על השטחים הפתוחים: דיונות, חופים, פרדסים ושמורות טבע". 

איך להעצים? 
"יש את פתרון ניו יורק, של עלייה לגובה, ויש את פתרון פריז: מצופפים בגובה נמוך, תוך ויתור על אוורור ופרטיות: דירות עם כיוון אויר אחד, מרחק קטן בין בניינים ולפעמים החזית היחידה היא לתוך חצר פנימית. התיאוריות האירופיות הן נכונות לאירופים. לכו תציעו לישראלי חזית אחת של דירה שפונה לחצר פנימית שממולו יש עוד חזית. הציפוף האירופי לא פוגש את התרבות הישראלית". 

מגדלי העתיד: עם בתי ספר, גינות ומתקני אגירת אנרגיה

נראה, אם כן, שהכיוון הוא די ברור: ממשיכים לעלות לגובה. לדברי ערן לשם וערן שקד, ממשרד CityBe אדריכלים, העומדים בין היתר מאחורי תכנון פרויקט בסר שרונה, שמגדלי המגורים בו מתנשאים לגובה 40 קומות, והמטרו טאוור ברמת גן, בן 36 קומות - מחקר שנעשה בשנים האחרונות באוניברסיטת בר אילן,  מצביע על כך ש-90% מאוכלוסיית ישראל מתגוררת בערים, בהשוואה ל-55% בלבד בעולם. "אם נוסיף לכך את ההתחדשות העירונית, שמצופפת וקובעת סטנדרטים חדשים של גובה בניינים גם בערים שלא היינו רגילים לראות בהן מגדלים", הם אומרים, "הרי שככל שיחלוף הזמן,  נראה יותר ויותר מגדלים ויותר ויותר גבוהים". 

מגדל בין ערים, תכנון והדמיה: מילוסלבסקי אדריכלים

אבל כמה לגובה? "מבחינה הנדסית טהורה, אין מגבלה לגובה", אומר שנהב, ומציין שבערב הסעודית בונים כעת מגדל בגובה קילומטר. "שם, זה מתוך רצון להרשים, לתת איזה סטייטמנט, להראות לעולם שהם הכי חזקים. שלא כמו במנהטן, שם אין ברירה אלא לעלות לגובה, כי שטח האי מוגבל, ועלות הקרקע גבוהה כל כך". מה שכן, הוא אומר, בנייה לגובה היא יקרה יותר: "אם בניין של 200 מטר עולה 10,0000 שקל למ"ר, בניין של 400 מטר יעלה 20 אלף שקל למ"ר, כי הקומות התחתונות צריכות לתמוך בגובה". 

לדעת אדריכל בני פרי, שותף במשרד v5 אדריכלים, עדיין לא הגענו לטופ, ואנו צפויים לראות כאן מגדלים גבוהים יותר ויותר. "במדינות הרבה יותר גדולות מישראל - קנדה, ארה"ב, יש מגדלים של 60 ו-70 קומות, ולא כי חסר שם שטח. הציפוף הוא פונקציה של הצורך של האנושות לרכז את השטח הבנוי כדי להגיע להישגים אחרים. כשמרכזים מאמצים ועלויות במקום אחד, משיגים יעילות". 

לפי אדריכל יוני גרוסוסר, שותף במשרד ישר אדריכלים , 40 הוא ה-20 החדש: "כיום אנחנו בסטנדרט של גובה שהוא סביב 40 קומות. הגענו להבנה שהקפיצה הזו לאזור ה-40 קומות,  נמצאת ברף המקובל בתכנון של שכונות רבות  שייבנו בעוד עשור. יחד עם זאת, מעבר לרף של 40-45 קומות, או לחלופין, מעל קיבולת של 300 יחידות לבניין, צריכה להיות קפיצה מחשבתית: 300 דירות זה היקף של שכונת מגורים של 100 דונם, וכמו שבשכונה כזו היו צריכים לספק שירותים שונים, כמו מרכז ספורט, מכולת, חברת ניקיון רצינית, לפעמים חברת אבטחה  - כך גם כאן".

לדעת אדריכל בני פרי, שותף במשרד v5 אדריכלים, עדיין לא הגענו לטופ, ואנו צפויים לראות כאן מגדלים גבוהים יותר ויותר. "במדינות הרבה יותר גדולות מישראל - קנדה, ארה"ב, יש מגדלים של 60 ו-70 קומות, ולא כי חסר שם שטח. הציפוף הוא פונקציה של הצורך של האנושות לרכז את השטח הבנוי כדי להגיע להישגים אחרים. כשמרכזים מאמצים ועלויות במקום אחד, משיגים יעילות"

אדריכל גיא מילוסלבסקי, מנכ"ל מילוסלבסקי אדריכלים , המתכנן בין היתר את מגדל בין ערים, אומר כי רק בשנים הקרובות תחל למעשה ההתמודדות עם  בנייה בגבהים, על כל המשמעויות מכך. "רק עכשיו אנו נחשפים לאתגרים של בינוי במגורים בגבהים האלה. למגורים בגובה יש הרבה השלכות: יש עניין הרוחות, יש שאלה עד כמה בכלל אפשר לגדל צמחיה בגבהים האלה. האפשרות להקים פרויקט ירוק בגובה היא לא דבר טריוויאלי, ונצטרך להיות מספיק יצירתיים כדי לייצר דירה איכותית בגבהים". 

צור מדבר על מודל של "עיר ורטיקלית" כמודל הנכון והרצוי: "בניו יורק יש בניין מגורים של 120 קומות. במגדלים כל כך גבוהים, צריך להכניס שימושים ציבוריים שונים, כמו קניות, מרכז חווייתי, ואפילו שטחי תעסוקה. אני פוגש דיירים שמתגוררים במגדלים כאלה, שמבחינתם איכות החיים שלהם מושלמת: כל הצרכים שלהם מרוכזים במגדל. הם יוצאים ומסתובבים, אבל כל מה שהם צריכים, נמצא להם מתחת ליד". צור מתכנן בין היתר את מלון המריוט בשדרה ה-11 במנהטן, המתנשא לגובה 55 קומות, ולדבריו צפוי להיות השישי בגובהו מבין המלונות בצפון אמריקה. 

אדריכל גיא מילוסלבסקי ( מילוסלבסקי אדריכלים )

אדריכלית ורד מצליח אלנבוגן, מייסדת ושותפה במשרד GMA Architects גל מצליח, מדברת גם היא על ערים ורטיקליות במגדלי העתיד: "יהיו בהם כל הפונקציות - בתי ספר, גני ילדים, גינות, מתקני אגירת אנרגיה וכיו"ב". 

המודל שלה הוא העיר שנזן בסין, שהיא "ממש 'מעבדה עירונית'. יש בה הרבה מאוד מגדלים שיוצרים 'רחובות' רב שכבתיים שכוללים מסחר במפלסים תת קרקעיים ומעל מספר מפלסים של גשרים, ומגדלים ורטיקליים. גם בדובאי, בערב הסעודית ובטוקיו קיימת התפתחות דומה של ערים ורטיקליות - התפתחות שמתפשטת בעולם ומתחילה לחלחל גם לתל אביב". 

להערכתה, ערים ורטיקליות  יהיו בכל מקום שבו הקרקע מצומצמת ויקרה, ושמטבע הדברים יש בו גם ביקוש אינטנסיבי למגורים.  

מגדל שהוא מרכז קהילתי 

מגדל המגורים העתידי, בעיניים של שנהב, יעניק  חוויית מגורים משופרת ואיכותית, ולא "סתם דירות בגובה". "הוא יכלול מרחבים ציבוריים בקומות, שטחי פנאי, ובמיוחד שטחים ירוקים. יש את משרד אדריכלים Woha בסינגפור, שמתכנן מגדלים ששטח הצמחייה בהם פי 2.5 משטח הקרקע: חלק מהצמחייה במרפסות, חלקה בפארק שמיים במגדל (על הגג או באחת הקומות), וחלקה בחזית ירוקה על פני כל גובה הבניין. המגדל יכול להפוך לכפר אנכי, שיש בו גם דירות וגם חללי עבודה. הגבול בין מגדלי מגורים למגדלי משרדים יטושטש – נראה מגדלים שיש בהם מסחר, מבני ציבור, מעליהם משרדים, מעליהם בתי מלון, מעליהם מגורים ועל הגג למעלה פארק שמיים, בריכת שחייה, ומסעדת מישלן".

השישי בגובהו מבין המלונות בצפון אמריקה. מריוט ניו יורק, צילום: משה צור

ואילו פרי רואה לנגד עיניו מגדל שהוא מרכז קהילתי. "אם מתכננים אותו נכון וקובעים לו כל מיני אמצעי רווחה ואמצעים ציבוריים בצורה נכונה, הוא יכול להפוך למרכז קהילתי פעיל ותוסס, שיספק את כל צרכי החברה האנושית ויאפשר אינטראקציות אנושיות: צעירים במגדל יסייעו לדיירים הקשישים המוגבלים במטלות היומיום, ומנגד, הקשישים יוכלו לעזור להם בלימודים. תהיה אינטראקציה בין סוגי קהילות ואנשים שונים. למשל, דיירים במעמד חברתי נמוך יחסית, יספקו שירותים לאחרים שהם במעמד יותר גבוה". 

אדריכל בני פרי: "אם מתכננים מגדל נכון וקובעים לו כל מיני אמצעי רווחה ואמצעים ציבוריים בצורה נכונה, הוא יכול להפוך למרכז קהילתי פעיל ותוסס, שיספק את כל צרכי החברה האנושית ויאפשר אינטראקציות אנושיות: צעירים במגדל יסייעו לדיירים הקשישים המוגבלים במטלות היומיום, ומנגד, הקשישים יוכלו לעזור להם בלימודים" 

מצליח אלנבוגן מעלה מספר בעיות אפשריות במגדל ורטיקלי: "ברגע שיש מגדלים גבוהים במיוחד, נוצרת היררכיה בין הדיירים בקומות העליונות, לבין אלו בקומות התחתונה. אפשר לפתור זאת באמצעות מתן ערכים נוספים לקומות הנמוכות, כמו גינות, בתי קפה, אזורי הסבה זמינים". בעיה אפשרית אחרת שהיא מעלה, נובעת מכך שהדיירים כמעט ולא ייצאו מתחומי המגדל, כי לא ממש תהיה להם סיבה. לכן, היא אומרת, אפשר ליצור "אשכול' של מגדלים, שבכל אחד מהם יש פונקציות משלימות, כך שהדיירים ינועו בין המגדלים ותיווצר אינטראקציה בינאישית. 

המגדל הוורטיקלי שלה ייצר חשמל ויוקם מחומרים קלים, זמינים, מבודדים ומתכלים. "באופן הזה נוכל להגיע לגבהים עם מגדלים 'ירוקים' בעלי משקל עצמי נמוך, בנוסף לטכנולוגיות שיאפשרו ייצור חשמל עצמאי, אנרגיה מתחדשת ושיקום מים". 

מה שטוב לאירופה טוב לישראל? 

אז זהו? מגדלים ואין בלתם? לא ממש. פרי מציין את בעיית האחזקה של המגדלים הגבוהים מאוד, שמביאה לכך שבמהרה הם הופכים לסלאמס, כפי שקרה בהונג קונג. אם כי, הוא אומר, כעת נדרשו לעניין והמצב השתפר. "עיר טובה היא עיר מגוונת", אומר שנהב, "ולכן עלינו לבנות ערים שיש בהן שילוב איכותי בין בנייה מירקמית לבנייה מגדלית. השילוב הטוב של רחוב בקנה מידה אנושי,  ובנסיגה מהרחוב מגדלים, מאפשר לנצל את הקרקע בתבונה, ויחד עם זאת לשמור על קנה מידה אנושי. 

"הכלי החזק ביותר שיש לנו זו התחדשות עירונית , שמאפשרת לנו להעצים את הבנייה, לנצל את הקרקע בתבונה ולאפשר לכולנו לגור במגורים מודרניים חדשים מוגנים ומגוונים, וגם לייצר עירוניות טובה רחובות פעילים חנויות מבני ציבור שטחים ירוקים וכן הלאה. זה גם אתגר וגם הזדמנות". 

צור אומר שהוא חסיד של בנייה לגובה בשילוב עם בנייה מרקמית, "כמסה משלימה". אחד הפרויקטים שלו שהוא הכי גאה בהם, הוא פרויקט מידטאון, המשלב מגדלים לצד  מבנים נמוכים, צירי הליכה פנימיים, כיכר מרכזית גדולה ומגוון שימושים – מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. "הייתה לי התושייה ", הוא אומר, "להצמיח את כל המתחם הזה מרעיון פילוסופי עד לתב"ע. זה פרויקט עם מסחר חי, שטחים ציבוריים וניצול טוב של הקרקע, עם שטח ירוק באמצע. זה לא 'מחסן מגדלים'".

"פרויקט עם מסחר חי, שטחים ציבוריים וניצול טוב של הקרקע". מגדל מידטאון, צילום: משה צור

לדעת גרוסוסר, ככל שמתרחקים מהמרכז, נכון יותר להקים מגדלים פחות גבוהים, כדי לצמצם עלויות אחזרה ולשמור על האופי של המקומות. זה צריך להיות הקו המנחה: לא רק לבנות מגדלים ללא הגבלה, אלא גם בנייה מרקמית, ואולי גם להצניע את המגדלים כך שפחות יקרינו על הולך הרגל ברחוב". 

גם לשם ושקד מ-CityBee לא חושבים שמגדל הוא האופציה האולטימטיבית לישראל. "אנו מאמינים במגוון צורות מגורים. ישנן דרכים נוספות לצופף, שאינן בהכרח בבנייה לגובה במגדלים, אלא בבניה מרקמית, ובניינים המגדירים יחס ופרופורציות בקנה מידה יותר אנושי בחתך הרחוב. עיר טובה צריכה לספק צורות מגורים מגוונות לטובת מתן מענה לכל סוגי האוכלוסייה, וגיוון נופי שיוצר עניין בחלל העירוני ומזמן אינטראקציות שונות בין התושבים". 

ערן לשם וערן שקד ממשרד CityBe אדריכלים: "אנו מאמינים במגוון צורות מגורים. ישנן דרכים נוספות לצופף, שאינן בהכרח בבנייה לגובה במגדלים, אלא בבניה מרקמית, ובניינים המגדירים יחס ופרופורציות בקנה מידה יותר אנושי בחתך הרחוב. עיר טובה צריכה לספק צורות מגורים מגוונות לטובת מתן מענה לכל סוגי האוכלוסייה, וגיוון נופי שיוצר עניין בחלל העירוני ומזמן אינטראקציות שונות בין התושבים"

ויש בכלל מי שמציעים שאולי כדאי בעניין הזה ללמוד מאירופה, ששם מצליחים להתגבר על הצפיפות, מבלי לעלות לגובה. פריז למשל, צפופה כמעט פי 2 מתל אביב (כ-20 אלף איש לקמ"ר, לעומת כ-9,200 איש לקמ"ר בתל אביב), ובכל זאת, לא נראה שם את הנהירה לגובה כמו שבתל אביב. "כשצפוף, לא בהכרח צריך לעלות לגובה", אומרת דור נצר, אדריכלית ומתכננת ערים, ומרצה בטכניון והתאחדות האדריכלים בתחומי בינה המלאכותית, מרחב ושפה באדריכלות. "צפיפות גבוהה היא לא רק פונקציה של גובה, ויש מחקרים שמראים שמגדלים הם לאו דווקא צורת הבינוי הצפופה ביותר. מגדלים גבוהים מחייבים תשתית חבה של כביש, ומרווחים גדולים בין הבניינים, בגלל משטר רוחות, כך שצפיפות היא גם פונקציה של כיסוי קרקע ועומסים על שטח פתוח.

"באירופה בונים דווקא במודל של בלוקים היקיפיים  עם חצר פנימית, לגובה של 7-12 קומות, אבל האופן שבו  מתכננים אותם על פני הקרקע, מצליח לייצר צפיפות לא פחות גבוהה, ותכסית (היחס בין שטח המגרש הבנוי לשטח המגרש כולו) גבוהה ולפעמים גם זהה לזו באזורי מגדלים. 

"ישנן דרכים נוספות לצופף, שאינן בהכרח בבנייה לגובה במגדלים". ערן שקד (מימין) וערן לשם (סיטיבי אדריכלים)

"אם ניקח את אירופה, ונסתכל על דנמרק בתור דוגמה, קיימת רגולציה ותוכנית אסטרטגית שמתעדפת מבנים נמוכים יותר. הם רוצים לשמר את חתך הרחוב האנושי, הידידותי, וגם מפני שבנייה מרקמית מייצרת טביעת רגל פחמנית נמוכה בהשוואה למגדל. מגדל גבוה מצריך הרבה בטון והרבה פלדה, ומערימים שם קשיים על בנייה לגובה. פה, לעומת זאת, אנחנו הולכים בעקבות ארה"ב, וממקסמים את השטח לגובה. כל עוד אין החלטה מלמעלה שמגבילה, והתב״ע מאפשרת, היזמים לוקחים מה שנותנים להם. ברגע שיתחילו לתחום את זה וייצרו מגבלות מבחינת רגולציה, זה  לא רק ייצר סביבות יותר נעימות, אלא זה יאלץ אדריכלים להיות יותר יצירתיים". 

היא נותנת כדוגמה מבנה מפורסם שתכנן בקופנהגן משרד האדריכלים הדני בBjarke Ingels Group (BIG): "הוא היה צריך להגיע לצפיפות מסוימת עם הגבלה של גובה, אז הוא תכנן פרויקט שיש בו הרבה דופלקסים וטריפלקסים, ללא מסדרון בדירות, מה שחסך לו שטח וייצר לו טיפולוגיה מבנית אחרת. הוא עשה בקופנהגן הרבה ניסויים, במטרה להגיע למשוואה של גובה וצפיפות, בתוך מסגרת המגבלות, והצליח להוכיח שצורות מגורים חדשניות, מייצרות צפיפות גבוהה יותר מאשר הבנייה לגובה".

אדריכל גיא מילוסלבסקי: "בנייה בבלוקים באירופה, מייצרת תוצרים שהם לעיתים קצת שונים. בדירות יש כיוון אוויר אחד, מה שמייצר בעיות. יש לבינוי הזה יתרונות אחרים, וחצרות פנימיות, אבל המוצר עצמו, כדירה, הוא  מוצר נחות. בדירות הישראליות יש לפחות שני כיווני אוויר, פעמים רבות שלושה, וכשאתה עולה לגובה אתה משיג גם נוף" 

בין היתר, המשרד "ייצא" את מודל הבלוק ההיקפי לארה"ב, כשתכנן מבנה יחודי בשכונת הלס קיצ'ן במנהטן, בחלק המערבי של האי, בשם Via 57 West Apartments. "הוא תכנן שם מעין הכלאה בין בלוק היקפי למגדל, והצליח לייצר שם צפיפות גבוהה שעונה על דרישות הצפיפות שהיו סופר מחמירות, אבל עדיין להישאר בגבולות חתך רחוב אנושי ביחס לרוב החזיתות (גובה החזיתות משתנה). אז נכון שזה לא 7-12 קומות כמו באירופה, אבל עדיין רחוק ממגדלי 100 קומות ויותר שיש במנהטן. הוא ייצר משהו בקנה מידה אנושי, שמאפשר גם מקסום של הנוף.

מילוסלבסקי טוען, שההשוואה בינינו לאירופה, בכל הנוגע לבינוי בבלוקים עירוניים מול מגדלים, היא צרה. "הבנייה בבלוקים באירופה, מייצרת תוצרים שהם לעיתים קצת שונים. בדירות יש כיוון אוויר אחד, מה שמייצר בעיות. יש לבינוי הזה יתרונות אחרים, וחצרות פנימיות, אבל המוצר עצמו, כדירה, הוא  מוצר נחות. בדירות הישראליות יש לפחות שני כיווני אוויר, פעמים רבות שלושה, וכשאתה עולה לגובה אתה משיג גם נוף. לו היינו לוקחים את שדה דב, ובונים שם במרקמים אורבניים, חלק גדול מהדירות לא היו צופות לים. האם הדייר הישראלי היה רוצה פיתרון כזה? התשובה היא לא. כך שהשוואה בין בלוקים למגדלים, היא השוואה צרה. בין לבין, יש פתרונות מגוונים שמשלבים בנייה מרקמית לצד בנייה מגדלית, לצד פתרונות שפותחים את המרחבים העירוניים. " התפקיד שלנו כאדריכלים, הוא להגיע לפיתרון הטוב ביותר בתנאי המגרש, הצפיפויות הטופוגרפיה, ועוד אלמנטים". 

מילוסלבסקי, מציע גם אפשרות אחרת: המקום לעלות עוד ועוד למעלה, לקחת בחשבון גם את התת קרקע. "ברמת המשרד, אנחנו נותנים דגש על התת קרקע, שהוא משאב יקר, שיכולות להתקיים בו פונקציות רבות. אין סיבה שלא לקיים פונקציות שונות, כמו ציבוריות או מסחריות, בתת קרקע, במקום בקומה, לצד האלמנט התחבורתי, שממילא נמצא בקרקע. אלה  דברים שלדעתי נראה בעשורים הקרובים בארץ".