שאלה של 40 מיליון שקל: מי זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך בקרקע באמצע הליך המכירה?

מי זכאי לפיצוי על ירידת ערך בגין תוכנית פוגעת שאושרה בעת קיומו של הסכם מכר שנחתם, אך ביצועו לא הושלם בשל אי התקיימותם של תנאים שונים. האם זהו המוכר או הקונה? בית משפט השלום בתל אביב פסק לאחרונה כי הזכות נשארת בידי בעל הקרקע, גם אם כבר נחתם הסכם מכר. פסק הדין עסק בתוכנית פוגעת במקרקעין, שפורסמה בפרק הזמן שבין אישור הסכם המכר ובין מועד בחינת התנאי המפסיק, כשבאותה עת ההסכם טרם אושר סופית והתמורה טרם שולמה.

ברקע לפסק הדין נמצאת עסקה שבוצעה ביולי 23', במסגרתה רכשה חברת "חלום בים" שבבעלות עמוס מימון מגרש בצפון רחוב סוקולוב ברמת השרון תמורת 66 מיליון שקל. המגרש, בן 1.5 דונם, כולל זכויות בנייה של 64 יח"ד ו-660 מ"ר מסחר. המגרש שכלול בשטח תת"ל/101/ג - תוכנית דרום השרון, קווי מטרו במטרופולין ת"א -  מקטע צפוני בקו 1M.

קודם לעסקה, החזיקו במגרש במשותף חברת טי.אן.טי לימיטד, עיריית רמת השרון וחמישה בעלי קרקע נוספים. בינואר 2022 ניתן צו המורה על מכירת הקרקע לכל המרבה במחיר במסגרת הליך פירוק שיתוף במכר, וחלוקת השותפים בתמורה. לצורך ביצוע ההליך, מונה עו"ד אסף הורניק לכונס הנכסים.

לאחר זכייתה של חלום בים, כדי לאשר את הסכם המכר, בספטמבר 23' עתר הכונס בבקשה למתן הוראות בשאלה אם יש מקום לאשר את המכר על רקע חוות הדעת השמאית לפיה שוויו של המגרש כריק, פנוי וכשזכויות הבניה ניתנות למימוש מיידי הוא 106.33 מיליון ש"ח. אלא שבפועל חברת נתיבי תחבורה עירונית ( נת"ע ) משתמשת בחלק מהמגרש כשטח התארגנות, ובהנחה שנת"ע תתנגד למתן היתר בניה באופן שידחה את מימוש הזכויות לתקופה שבין שש לשמונה שנים - מחיר הנכס עם מקדם הדחיה עמד על כ-66.7 מלש"ח בלבד.

השופט חבקין הדגיש מספר נימוקים מרכזיים: הראשון הוא חוזק הזיקה לנכס: במועד הקובע, הרוכשת החזיקה בזיקה חוזית "חלשה" בלבד עקב התנאי המפסיק, בעוד המוכרים נותרו הבעלים הרשומים. ההיבט השני הוא מודעות לסיכון המגולמת במחיר: נקבע כי הרוכשת הייתה מודעת לתוכנית המטרו ושקללה את אי-הוודאות במחיר שהציעה (66 מיליון ש"ח במקום 106 מיליון)

בינואר 24' אושר הסכם מכר שכלל "תנאי מפסיק" המאפשר לרוכשת לבטלו בתוך שנה בהתאם לשינוי בשווי הנכס לפי החלטת שמאי המקרקעין. בסופו של דבר, בחלוף שנה, קבע שמאי המקרקעין שאין שינוי בשווי. תת"ל/101/ג, אושרה בפועל בינואר 2025, במהלך חלון הזמן שבו ההסכם סוכם אך טרם אושר סופית בבית המשפט, התמורה טרם שולמה וההחזקה טרם עברה. בית המשפט אישר את הסכם המכר כשבוע לאחר אישור התוכנית. עם פרסום התוכנית עלתה השאלה למי זכות התביעה בגין ירידת הערך, לקונה או למוכר.

ביהמ"ש: הזכות להגשת התביעה מסורה למוכרים

הרוכשת טענה כי היא בעלת "הזכות הכלכלית" שנפגעה וההסכם לא נכנס לתוקפו, ולכן היא זכאית לפיצוי. המוכרים, שיוצגו על ידי עו"ד שלומי סהר, מומחה בדיני תכנון ובנייה ממשרד עוה"ד גרשטיין-סהר, טענו כי במועד הקובע הם היו בעלי הזיקה הקניינית החזקה ביותר. בית המשפט פסק כי הזכות להגשת התביעה מסורה למוכרים, שהיו בעלי הזיקה הקניינית החזקה ביותר במועד אישור התוכנית.

השופט חבקין הדגיש מספר נימוקים מרכזיים: הראשון הוא חוזק הזיקה לנכס: במועד הקובע, הרוכשת החזיקה בזיקה חוזית "חלשה" בלבד עקב התנאי המפסיק, בעוד המוכרים נותרו הבעלים הרשומים. בניגוד למקרים שבהם הוכרה "זכות שביושר" של רוכשים ששילמו את מלוא התמורה, כאן העסקה הייתה רחוקה מלהיות "כמעט מושלמת" - "הזיקה החזקה יותר לנכס - הן ברמת הרישום הפורמלי, הן במישור המהותי - הייתה למוכרים ולא לרוכשת".

ההיבט השני הוא מודעות לסיכון המגולמת במחיר: נקבע כי הרוכשת הייתה מודעת לתוכנית המטרו ושקללה את אי-הוודאות במחיר שהציעה (66 מיליון ש"ח במקום 106 מיליון). השמאי הבהיר כי התמורה בעסקה כבר "הפנימה" את דחיית הזכויות. לנוכח דבריו אלה, "המסקנה המסתברת היא שהמחיר הביא בחשבון את העובדה שהמוכרים יהיו בעלי זכות התביעה לפי סעיף 197 ולא הרוכשים".

שלומי סהר (ענר גרין)

לבסוף קבע השופט כי יש השתק שיפוטי: בית המשפט ציין כי בעל השליטה ברוכשת, עמוס מימון, הצהיר בעבר בהליכים אחרים כי לא בוצעה עסקה במקרקעין עד יולי 2024, ולכן הוא מושתק כעת מלטעון לזיקה קניינית מוקדמת יותר. בסופו של דבר נקבע כי המוכרים הם הזכאים לתבוע את הפיצויים מהוועדה המקומית. חברת "חלום בים" חויבה לשלם למוכרים הוצאות משפט בסך של 18,000 ש"ח. את תובעת הפירוק ואת הרוכשת ייצגו  עוה"ד שמואל שוב, שושי בירזון וליאור קיל. מוכר נוסף יוצג ע"י עו"ד יאיר גבאי.

עו"ד שלומי סהר אומר כי בית המשפט קובע שבהסכם מכר בעל הזכויות בעת המכר יכול  להגיש תביעת פיצוי, גם אם לא נעשה רישום לכך בהסכם. "יכול להיות שקנית קרקע במועד מסוים אבל העילה לפיצוי התגבשה קודם לכן. גם אם לא צוין ברישום, הזיקה היא של בעל הקרקע במועד התוכנית. יש לך היום תוכניות מטרו רבות  שמפקיעות מקרקעין, ויש תוכנית שפוגעות, אם ראית שיש פגיעה תכנונית, בית משפט מכריע למי הזכות לפיצויי על ירידת ערך, למוכר או לקונה.  יש גם השלכת רוחב, מי שלא רשם זכות להגיש תביעה, בית המשפט הכיר בעובדה שגם  הסכם שותק יפעל לטובת בעלי הקרקע".