"ככל שהריבית תרד, הפרויקטים להשכרה יהפכו להיות מאוד רווחיים"

איל כהן, מהנדס אזרחי עם 28 שנות ניסיון, נכנס לאחרונה לתפקיד המשנה למנכ"ל בקבוצת רייסדור. בפרק החדש של “החזית העירונית” מבית מרכז הנדל"ן הוא מספר לדניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, על מנועי הצמיחה של רייסדור: ממגורים ועד תעסוקה ולוגיסטיקה ומסביר למה הוא רואה בדיור להשכרה זרוע אסטרטגית שתתעצם ככל שסביבת הריבית תרד. הוא גם משתף בניסיון שלו בתחום עירוב השימושים ומדבר על מגדלי רייסדור בבני ברק, כולל תכנון מתקני לייף סטייל שנועדו להפוך את מתחם המשרדים לחוויה “מסביב לשעון”.

לצפייה: 

להאזנה: 

כהן, מהנדס אזרחי בהכשרתו וכאמור בעל ניסיון בפרויקטים מהגדולים בישראל - ממגדל משה אביב ועד מידטאון תל אביב - מביא איתו לא רק יכולות ביצוע ותכנון אלא גם תפיסת ניהול שממוקדת באנשים. "אני, במלוא הצניעות, לא מסתכל על עצמי כמישהו שמנהל אנשים או מנהיג אנשים", הוא מסביר. “אני עוזר להם בצורה עדינה וחכמה, אבל גם אסרטיבית, להגשים את היעדים שלהם". 

רייסדור, שנוסדה לפני כ-20 שנה ומעסיקה כיום מעל 130 עובדים, נמצאת בשלב של קפיצת מדרגה. בשנה האחרונה היא הפכה לחברה ציבורית באמצעות הנפקת אג"ח. “ההיקף הכספי של החברה כמעט 800 מיליון שקל”, אומר כהן. לדבריו, החברה כבר בנתה כ־2,500 יח"ד, וכעת מתעתדת לשווק כ-900 יח"ד בשנה הקרובה, עם יעד מכירות של כ-550 יח"ד.

אולם הצמיחה של רייס דור לא נשענת רק על מגורים. כהן מסמן שלושה מנועים מרכזיים: דיור להשכרה, תעסוקה ולוגיסטיקה - ואת כולם הוא מבקש לבנות תחת תפיסת “מחזור חיים מלא”. “אני מאוד מאמין ב-Life Cycle", הוא אומר. “לקנות קרקע, לזהות את הפוטנציאל, להשביח אותה, לעשות לה רישוי, לתכנן, להוציא לביצוע, לבצע בכוחות עצמך, לנהל את הנכס בעצמך, ואז כעבור X זמן לחזור ולשפץ את הנכס כדי להשביח אותו, להאריך את חייו". 

כהן מציב את תחום הדיור להשכרה כאחד ממנועי הצמיחה הבולטים של רייסדור. לחברה יש כבר מעל 150 דירות מושכרות, והיא מתעתדת לאכלס עוד אלף בשנים הקרובות. אבל מבחינתו, זה לא רק מהלך פיננסי, אלא פרויקט הנדסי ארוך טווח. “ככל שאתה מתכנן ובונה את הדירה בצורה יותר איכותית, כך התחזוקה שלך יותר קטנה", הוא מסביר. “וככה אתה יודע לצלוח בצורה טובה את השנים שבהן אתה מחזיק את הנכס אצלך ללא הוצאות מיותרות". 

המודל העסקי לדבריו פשוט יחסית: הכנסות חודשיות מדמי שכירות שמכסות את חלק מההשקעה, לצד מימוש עתידי שמביא את הרווח הגדול. “במשך התקופה שבה השכרת את הנכס, הרבה מאוד מההשקעה חוזר אליך, והמכירה עצמה משלימה את החזר ההשקעה פלוס רווח יפה מאוד".  עם זאת, כהן מדגיש שהכול תלוי בסביבת הריבית. “אם הריבית בשוק היא 5–6 אחוזים, אז על פניו פרויקט של 7% תשואה הופך להיות לא כלכלי. ברגע שהריבית יורדת לאזורים של 3–4 ואפילו 2 אחוזים, הפרויקט הזה הופך להיות מאוד מאוד כלכלי". 

אחד הנושאים שמלהיבים את כהן במיוחד הוא עירוב שימושים . מבחינתו, זה לא טרנד תכנוני אלא הבסיס לעירוניות חדשה. “אני מאוד מאוד מאמין בעירוב שימושים. בעיניי זה העתיד", הוא אומר, ומוסיף תקווה ש"ראשי הערים והוועדות התכנוניות יבינו את זה, כי זה מה שהופך פרויקט לפרויקט מוצלח". כהן מביא כדוגמה את פרויקט מידטאון, הכולל מגורים, תעסוקה, מסחר, מלון ואפילו גני ילדים. “מי שבחר לקנות גם משרדים וגם מגורים לא צריך לזוז. פשוט יש לו הכול,” הוא מתאר. לדבריו, המודל הזה מפחית גודש וזיהום, ומייצר קהילתיות ופעילות “24/7”. גם מגדלי רייסדור בבני ברק, לדבריו, נבנים תחת חשיבה על חוויה כוללת. בפרויקט מתוכננים מתקני לייף סטייל: חדר כושר, בתי כנסת, קולנוע, חדר פודקאסטים, טרקלין עסקים ועוד. “אנחנו מייצרים בעצם חוויה מאוד מזמינה לדיירי הפרויקט,” הוא אומר. “יורדים, שותים יין, עושים אימון ומקנחים באיזה סרט טוב". 

רייסדור מבצעת את רוב הפרויקטים שלה באמצעות חברת ביצוע פנימית, מהלך שהפך בעיניו ליתרון תחרותי מרכזי. “כשאתה שולט בתהליך, אתה מצליח לעמוד כמעט ברוב האתגרים", הוא אומר, ומונה את המדדים המרכזיים: "איכות וטיב, לו"ז ועמידה בתקציב". אבל הוא לא מתעלם מהאתגרים. “זה אתגר ניהולי מאוד מאוד גבוה", הוא מודה. לצד זאת, קיים קושי מתמשך בגיוס ושימור עובדים איכותיים. ובכל זאת, מבחינתו המסקנה ברורה: “אני רואה יותר יתרון בלהחזיק חברת ביצוע אצלך מאשר חיסרון".