אלעד מגורים תפצה רוכשים בלמעלה מ-8 מלש"ח: "ירידת ערך תדמיתית ועוגמת נפש"

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל חלקית את תביעת מעל 30 רוכשי רוכשי דירות בפרויקט של חברת אלעד ישראל מגורים החדשה ברחוב זנגוויל בירושלים, וקבע כי החברה תשלם למעלה מ-8 מיליון שקל פיצויים. בפסק דינו של השופט גלעד הס נקבע כי ליקויי בנייה משמעותיים, לרבות רטיבות, ליקויי חניונים ומעליות וליקויי אלומיניום, גרמו לירידת ערך תדמיתית ולעוגמת נפש לרוכשים. רוב התובעים הגישו תביעה על סך 29 מיליון שקל, אך בית המשפט צמצם את הפיצוי תוך שהוא מקבל את עיקר טענותיהם לגבי פגיעה בשווי הדירות ובאיכות החיים.

הבית המשותף מכיל 17 קומות ו-67 דירות, ואלה נמסרו ב-2014. רוב התובעים הגישו תביעה על סך של כ-29 מיליון שקל ואליהם צורפה תביעה של זוג נוסף על סך כמיליון שקל. להליך במחוזי קדמה תביעה נוספת של זוג אחר בבית משפט השלום שהסתכמה בצו לתיקון הליקויים ופיצוי על סך 300 אלף שקל. אלו הצטרפו גם כצד לתביעה. את רוב הרוכשים ייצגו  עורכי  הדין  ורד כהן ורענן בר-און. 

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי

התביעה שהגישו רוכשי הדירות לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב הייתה בגין ליקויי בניה הן ברכוש המשותף והן בכל אחת מדירות התובעים, כאשר חלק מהליקויים נגרמו מרטיבות שחדרה מהחיפוי החיצוני של הבניין. התביעה כללה גם דרישה לפיצוי בגין ירידת ערך, עוגמת נפש והוצאות משפט. חלק מהתביעה נגעה לליקויים בחניונים ובמעליות.

בית המשפט מינה מספר מומחים מטעמו בתחומים שונים כדי לבדוק את טענות הצדדים. בכלל כך מונה מומחה הנדסי, שמאי מקרקעין , מומחה בתחום האלומיניום, ומומחים בתחום החניונים ובתחום המעליות. תחילה הוציא בית המשפט תחת ידו פסק דין  חלקי, בו פסק לטובת התובעים את כל הסכומים שנקבעו על ידי מהנדס הבניין מטעם ביהמ"ש כן מומחה האלומיניום מטעם בית המשפט (2.5  מיליון שקל בקירוב על פי טווח סכומים שנקבע על דרך הפשרה).

בפסק דינו המשלים התייחס בית המשפט לשאלות ירידת ערך והפיצוי בגינה, כמו גם עוגמת נפש והוצאות משפט. התובעים טענו לירידות ערך של עשרות אחוזים ומאות אלפי שקלים, כי הליקויים והתיקונים הורידו משווי הדירה ואחד הדיירים אף ציין שלא הצליח זמן רב למכור את הדירה ובסופו של דבר מכר בהפסד עצום. בכך סתרו את חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט אוהד דנוס, שמצא שאין ירידת ערך מהותית וממילא הליקויים מתוקנים.

בפסק דינו כתב השופט הס: "אני סבור כי במקרה שלפניי אכן נגרמה לתובעים עוגמת נפש משמעותית, וזאת לאור תיאור הליקויים בחוות דעת אינג' שנהב, בחוות דעת אינג' שטרן, וכן בחוות דעת השמאי דנוס, לרבות התמונות שצורפו. מדובר בליקויים משמעותיים, בפרט בעניין הרטיבות, אשר פגעו באיכות החיים של התובעים למשך שנים רבות. כמו כן התרשמתי בדבר עוגמת הנפש האמיתית והכנה שנגרמה לתובעים"

אלעד טענה בתגובה כי אין ירידת ערך ולא הוכחה אחת כזו ואף סמכה את ידיה על חוות דעתו של דנוס, שלטענתה לא קבע ירידת ערך תדמיתית. עוד העלתה טענה כי הליקויים לא תוקנו בכוונה כדי להצדיק את הטענה לירידת ערך. בית המשפט קיבל חלקית את טענות הרוכשים לפיהן איכות הבנייה הירודה והליקויים בבניין כמכלול (גם אם יתוקנו) יוצרים פגיעה בתדמית הבניין וירידת ערך ממשית בשווי הדירות. בית המשפט קיבל את טענותיהם לפיהן נגרמה ירידת ערך הדירות נוכח אוסף הליקויים המשמעותי והחריג בבניין.

ביהמ"ש: "ירידת ערך תדמיתית לבניין" 

בית המשפט סירב לפסול את חוות דעת השמאי מטעמו, ואולם קיבל את טענות עורכי הדין בר-און וכהן, וקבע כי יש לתקן ולהגדיל משמעותית את הסכום שנקבע על ידי שמאי המקרקעין מטעם ביהמ"ש. עיקר ההבדל נבע מכך שבית המשפט קבע שיש לבטל הפחתה בשל השוואה לדירות יזם דומות.

ביהמ"ש קבע בפסק הדין כי "ליקויי הרטיבות החיצוניים, אשר קיים קושי לאתרם ולתקנם, בצירוף יתרת הליקויים הכלליים שנמצאו בבניין כפי שעולה מחוות הדעת של אינג' שנהב ואינג' שטרן, על אף שאלו תוקנו או יתוקנו, יש בהם למסד באופן עקרוני ירידת ערך תדמיתית לבניין, ככל שזו משתקפת בשווי הדירות. התנאי להכרה בירידת ערך תדמיתית הינו קיומם של ליקויי בניה משמעותיים שהוכחו בחוות דעת מומחה הנדסי, וכן ירידת ערך שמוכחת בפועל על ידי עסקאות השוואה". 

כך, דחה בית המשפט את טענות הנתבעת כאילו אין ירידת ערך וקיבל את  הטענה שיש להגדיל משמעותית את סכום ירידת הערך שנקבע על ידי השמאי מטעם ביהמ"ש. "לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענות הנתבעת כי התובעים לא הוכיחו ירידת ערך תדמיתית, וכי השמאי דנוס לא קבע ירידת ערך תדמיתית. אני סבור, כי יש בשומת זעירא (שמאי התובעים) הוכחה מספקת לקיומה של ירידת ערך תדמיתית". ביהמ"ש קבע כי בגין ירידת ערך תשלם החברה  לתובעים את הסך הכולל של  4,833,400 שקל לפני ריבית.  סכום זה הינו  בנוסף  לסכום שנפסק בגלל עלות תיקון הליקויים.

בעניין עוגמת נפש קבע בית המשפט: "אני סבור, כי במקרה שלפניי אכן נגרמה לתובעים עוגמת נפש משמעותית, וזאת לאור תיאור הליקויים בחוות דעת אינג' שנהב, בחוות דעת אינג' שטרן, וכן בחוות דעת השמאי דנוס, לרבות התמונות שצורפו. מדובר בליקויים משמעותיים, בפרט בעניין הרטיבות, אשר פגעו באיכות החיים של התובעים למשך שנים רבות. כמו כן התרשמתי בדבר עוגמת הנפש האמיתית והכנה שנגרמה לתובעים כפי שזו משתקפת בתצהירים שהוגשו מטעמם וכן מהחקירות הנגדיות".

בסיכומו של דבר, בגין ליקויי הבניה (לרבות ליקויי האלומיניום, החניונים והמעלית), וגם בגין ירידת הערך ועוגמת הנפש, יקבלו עיקר הרוכשים מהחברה הקבלנית סך של כ-7.5 מיליון שקל, והזוג הנוסף 400 אלף שקל (שניהם לפני ריבית). ובנוסף החברה תשלם כ-165 אלף שקל הוצאות משפט סך הכל. עם זאת מתח השופט ביקורת על גובה התביעה של כ-30 התובעים ואף ציין שהכבידה על ניהול התביעה וגרמה להוצאות המשפט הגבוהות. הזוג הנוסף יוצג ג על ידי עו"ד רוני דובר.