56 אלף תושבים בעתודת הקרקע האחרונה של חולון: תוכנית הענק אושרה להפקדה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עודד פלוס, החליטה היום (ב') להפקיד את תוכנית "רובע סובב חולות" (ח/500) בדרום-מזרח העיר חולון. מדובר בדיון פתיחה בתהליך תכנוני רחב היקף, שמטרתו הצגת חזון התוכנית ועקרונות התכנון המרכזיים, בטרם קידום שלבים מפורטים יותר. 

התוכנית חלה על מתחם גדול הנחשב לאחת מעתודות הקרקע האחרונות לפיתוח רחב היקף במרחב המטרופוליני של גוש דן, וצפויה לתת מענה לכ־56 אלף תושבים. המתחם ממוקם במפגש שבין העיר הבנויה לבין אחד משטחי החולות המשמעותיים באזור, מרחב טבעי נדיר בעל ערכים אקולוגיים ונופיים גבוהים. מאפייני השטח, לצד מורכבויות קנייניות, תחבורתיות ותכנוניות, וכן מגבלות הנובעות מחשיפה לרעש תעופתי משדה התעופה הסמוך, מחייבים תכנון כולל, ארוך טווח וזהיר. את התוכנית יזמה חברת " דירה להשכיר ", והיא תוכננה ע"י אדריכל  ארי כהן.

על פי עקרונות התכנון המוצגים בשלב זה, התוכנית כוללת הקמה של רובע עירוני מעורב שימושים, עם כ-18 אלף יחידות דיור, לצד כ-1.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. שילוב השימושים נועד לחזק את החוסן העירוני והאזורי וליצור רובע פעיל ומגוון לאורך כל שעות היום. במסגרת התכנון נבחן גם שילוב של דיור מכליל במגוון מתווים, בהתאם למדיניות התכנון הארצית והמחוזית, במטרה לתת מענה למגוון אוכלוסיות וצרכים.

התוכנית מגדירה את פארק החולות הממוקם במרכזה כמרחב פתוח מרכזי, אשר יתפרש על כ-1,100 דונם. עוד שמה התוכנית דגש על תכנון מוטה תחבורה ציבורית, וכוללת חיבור ישיר לשתי תחנות של קו המטרו M1 וקרבה לתחנת הקו הירוק של הרכבת הקלה, לצד תכנון עתידי לחיבורים לכביש 4.  "מרכיבי תחבורה אלה עומדים בבסיס תפיסה של רובע מבוסס הליכתיות, עם רשת רחובות המעודדת הליכה, רכיבה ושימוש בתחבורה ציבורית, תוך הפחתת התלות ברכב הפרטי", נמסר.

עוד מסרה הוועדה כי "התוכנית מדגישה נגישות גבוהה לשירותים ציבוריים ולמוסדות קהילה, בפריסה המאפשרת מענה יומיומי במרחק הליכה. בסביבת תחנות המטרו והרכבת הקלה יושם דגש על פיתוח עירוני משמעותי ומעורב שימושים, במטרה לחזק מוקדי פעילות עירוניים ולעודד שימוש בתחבורה ציבורית. במסגרת עקרונות התכנון נבחנת גם האפשרות לשילוב פתרונות חדשניים בתחום הקיימות והבנייה בת-קיימא, כחלק מההתמודדות עם אתגרי האקלים וניהול משאבים במרחב עירוני צפוף".

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר: "תכנון רובע עירוני חדש בלב המטרופולין הוא הזדמנות יקרה מפז. מלבד הצורך בלהשלים את הליך המקרקעין בין בעלי הזכויות המרובים, התוכנית חדשנית ופורצת דרך ברמת איכות תכנון המרחב הציבורי ומדדי הליכתיות לצד שמירה על פארק חולות בעלי ערכים אקולוגים גבוהים. התכנון נשען על תחנות מטרו וקו ירוק ומציעה תמהיל מגורים מגוון בעירוב שימושים". 

מ"מ יו"ר הועדה המחוזית, עודד פלוס: "מברך את העיר חולון על קידום תוכנית פורצת דרך לרווחת עתיד תושבי הרובע והמרחב המטרופוליני".

יו"ר " דירה להשכיר " חיים פרוימוביץ: "תוכנית 'רובע סובב חולות' היא דוגמה למודל של פיתוח עירוני אינטנסיבי הכולל תעסוקה, תחבורה ציבורית עם חיבור לקווי המטרו, פארקים ותעסוקה היוצרים מרחב מחיה איכותי. מדובר בתוכנית בעלת חשיבות מטרופולינית, שתאפשר מענה דיור לעשרות אלפי משפחות תוך יצירת רובע עירוני משגשג ומקיים. אני מודה לעיריית חולון ולראש העיר שי קינן ולרשות מקרקעי ישראל על העשייה המשותפת בקידום התוכנית החשובה הזו".

עו״ד שמואל שוב , שותף מנהל במשרד עורכי הדין שוב ושות׳ המייצג חלק מבעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, אומר כי העובדה שהרובע המתוכנן נשען ברובו על קרקע בבעלות פרטית מחייבת התארגנות מושכלת של בעלי הקרקע. "אחת מנקודות החוזקה של התכנית, מלבד העצמת הזכויות לבעלים, היא שהיא צפויה להיות מופקדת כתכנית הכוללת מנגנון איחוד וחלוקה מפורט וטבלאות איזון, כך שבעלי הזכויות יוכלו להבין כבר בשלב התכנוני מהו ייעוד הקרקע שלהם, מה היקף הזכויות הצפוי להם ובאילו מגרשים יוכלו להתמקד". 
​
עו"ד שוב מוסיף כי ככל שבעלי הקרקע יתאגדו בקבוצות גדולות ויקדמו זכויות משותפות במגרשים שלמים, במקום להישאר בבעלות מפוצלת בחלקי חלקות, יגדל הסיכוי למימוש יעיל ומהיר של הפוטנציאל התכנוני. "התנהלות נכונה כבר בשלב זה, באמצעות ייצוג מקצועי והתארגנות סביב המגרשים כפי שייקבעו בטבלאות האיחוד והחלוקה, יכולה לקצר משמעותית את הדרך מתכנית מאושרת לבנייה בפועל, באמצעות בנייה עצמית של בעלי הקרקעות במתכונת של קבוצות רכישה או באמצעות עסקאות קומבינציה מול יזמים".