פותחים שנה: ארבעת המגה-אירועים שיכתיבו איך ייראה ענף הנדל"ן ב-26'

שנת 2025 הייתה אחת השנים המורכבות שידע ענף הנדל"ן הישראלי זה עשורים. ירידת מחירים מתמשכת בשוק המגורים, היצע גבוה של דירות לא מכורות, ריבית שעודנה גבוהה וחוסר יציבות ביטחונית ופוליטית יצרו מציאות חדשה, שבה רבות מהאקסיומות שליוו את השוק בעשורים האחרונים חדלו מלהיות מובנות מאליהן. במקביל, שינויים דמוגרפיים עמוקים, ובראשם הגירה שלילית של ישראלים משכילים בעלי הכנסה גבוהה, והשחיקה בקצב גידול האוכלוסייה, ערערו את אחד ממקורות החוסן המרכזיים של הענף.

אל תוך מציאות זו נכנסו גם אירועים נקודתיים, אך רבי השפעה – מהרס חסר תקדים שחווה העורף הישראלי ב-12 מי מלחמה עם איראן והשלכותיו על עולם ההתחדשות העירונית, דרך מהלכי ענק דוגמת החלטת אנבידיה להקים קמפוס ענק בצפון, ועד לצמצום דרמטי בתוכנית דירה בהנחה. כל אלה צפויים להשפיע על התנהלות השוק ב-2026, ובסבירות גבוהה גם על השנים שיבואו אחריה.

הירידה הגדולה

2025 עמדה בסימן ירידה מתמשכת במחירי הדירות ואם לא תהיינה הפתעות מיוחדות – זו צפויה ללוות אותנו עמוק לתוך 2026. היצע הדירות הלא מכורות עדיין גבוה, וכך גם הריבית. המלחמה הסתימה לכאורה, אך כותרות בדבר התלקחות אפשרית של אחת החזיתות – מאיראן עד לבנון – מתפרסמות על בסיס יומי. גם חקיקת הרפורמה המשפטית חזרה במלוא העוצמה, מלווה בהתקפות חסרות תקדים של חברי ממשלה על בית המשפט העליון, ואלו משפיעות בעיקר על רמת המוטיבציה של השכבות המבוססות יותר בחברה לרכוש דירות.

על פניו, ירידת מחירים של 3 אחוזים ב-8 חודשים (כך לפי נתוני הלמ"ס) היא לא דרמה, בטח לא מפולת. אך בנתונים הללו יש גם משהו מטעה. ראשית, בשל העובדה שאלו אינם משקפים את שלל ההטבות והמבצעים המוצעים כיום על ידי הקבלנים לרוכשי הדירות, ואלו הפכו לאחרונה יצירתיים ואגרסיביים יותר מאי פעם.

שנית, בשל העובדה שכן משתקפת בנתוני הלמ"ס, והיא שהפיזור הגיאוגרפי של ירידות המחירים אינו אחיד. במחוז תל אביב הכולל את רוב ערי גוש דן כבר הגיעה ירידת המחירים ל-7%, ובתל אביב העיר לכ-10%. על אף שאלו מתאזנות לכאורה על ידי עליות מחירים בירושלים ובחיפה, תל אביב היא הלב הפועם של הכלכלה הישראלית, וכשהשוק בה נמצא בדיכאון יש לכך השפעות שחורגות בהרבה מגבולותיה.

בסך הכל בשנתיים האחרונות צומצמה אוכלוסיית המדינה בשל הגירה שלילית של ישראלים בכ-110 אלף איש – אוכלוסייה בסדר גודל של עיר כמו הרצליה שקמה ועזבה - כאשר שיעור בעלי ההשכלה הגבוהה בקרבם גבוה מהממוצע. שיעור הגידול השנתי באוכלוסייה ירד גם הוא, ועמד בשנתיים החולפות על 1.1% לעומת ממוצע של 2% בעשור שקדם להן. בכך נשמט אחד היסודות המרכזיים לחוסן של ענף נדל"ן המגורים בישראל, והוא הגידול המתמיד באוכלוסייה.

נראה כי ירידת המחירים החדה באזור המרכז קשורה במידה רבה לירידה מסוג אחר, אליה נחשפנו בנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביומה האחרון של 2025. כ-70 אלף ישראלים עזבו את ישראל במהלך השנה החולפת, לעומת 20 אלף ששבו אליה, מה שיצר מאזן הגירה שלילי של 50 אלף איש (ומאזן שלילי של 20 אלף איש, כאשר העולים נלקחים בחשבון). ב-2024 היה מאזן ההגירה בקרב ישראלים שלילי גם הוא, ועמד על 59 אלף איש. בסך הכל בשנתיים האחרונות צומצמה אוכלוסיית המדינה באופן זה בכ-110 אלף איש – אוכלוסייה בסדר גודל של עיר כמו הרצליה שקמה ועזבה - כאשר שיעור בעלי ההשכלה הגבוהה בקרבם גבוה מהממוצע.

שיעור הגידול השנתי באוכלוסייה ירד גם הוא, ועמד בשנתיים החולפות על 1.1% לעומת ממוצע של 2% בעשור שקדם להן. בכך נשמט אחד היסודות המרכזיים לחוסן של ענף נדל"ן המגורים בישראל, והוא הגידול המתמיד באוכלוסייה. האם מגמה זו תתמתן או שמא תחריף ותתעצם? נראה כי התשובה לכך תינתן במידה רבה בבחירות הקרובות.

12 יום שילוו אותנו שנים ארוכות

מבצע "עם כלביא", שהתקיים בין התאריכים 13–24 ביוני 2025, גבה מחיר כבד מהעורף הישראלי, שבא לידי ביטוי ב-33 הרוגים, כ-3,500 פצועים, והרס פיזי רב. כ־15 אלף תושבים הוגדרו כמחוסרי דיור בעקבות הפגיעות, 41,650 תביעות הוגשו למס רכוש, כאשר רובן המוחלט הן תביעות בגין נזקי מבנה. מוקדי הפגיעה העיקריים היו בתל אביב, רמת גן, רחובות, פתח תקווה, בת ים, בני ברק, חולון וראשון לציון.

אך בכל הקשור לתחום התכנון והבנייה בכלל, ולתחום ההתחדשות העירונית בפרט, צפויות ההשלכות של אותם 12 שנים לבוא לידי ביטוי עוד שנים רבות, במספר אופנים. הראשון היא הצעת חוק לשיקום מתחמי ההרס, ששהחלה להתרקם עוד בטרם פסקה האש, ונמצאת כעת בדיונים לקראת קריאה שניה ושלישית בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. החוק מציע מנגנון לשיקום מרחבים עירוניים שנפגעו במלחמה, תוך קיצור זמנים משמעותי ושימוש בכלים אגרסיביים למדי שעולם ההתחדשות טרם ראה, ביניהם הסתפקות ברוב דיירים מינימלי של 51% לצורך תביעת דיירים סרבנים ומנגנון "Buy Out", שיאפשר לבעלי הדירות לקבל באופן מיידי תמורה כספית בשווי דירתם העתידית.

חוק נוסף שנולד במהלך המבצע, שכבר נכנס לתוקף, מאפשר את הגדלת הממ"דים משטח מינימלי של 9 מ"ר כיום, לעד 15 מ"ר בפרויקטים עתידיים, כולל 3 מ"ר שיוקדו לחדר רחצה שיאפשר שהיה ממושכת. כפי שתארנו לפני מספר חודשים, החוק החדש שנכנס לתוקף באופן מיידי, הצליח ליצור כאוס ובלבול בלא מעט פרויקטים. השפעה שלישית של ימי המבצע, אולי החשובה מכולן, היתה על רמת המוטיבציה של בעלי הדירות הוותיקות. שבועיים בחניונים תת קרקעיים ומקלטים הציבוריים עשו את שלהם, והללו מעוניינים לקדם כעת פרויקט התחדשות במהירות האפשרית.

אולם היזם קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, אינו מזהה שינוי כיוון של ממש בקרב מקבלי ההחלטות: "נעשו פעולות נקודתיות באתרים שנפגעו, פתרונות מקומיים שנעשו כדי להתמודד עם הבעיות. זו נחמה מסוימת, אבל מעבר לכך כמעט שלא התקבלו החלטות רוחביות. אני לא מרגיש בוועדות התכנון שיש הפקת לקחים או תחושת דחיפות אמיתית לקדם שינוי. וזה נכון אפילו עכשיו, כשכבר מדברים על סבב נוסף מול איראן. ברור שאנחנו נכנסים לעידן שבו המלחמות הן מלחמות בעורף, יותר מאשר בחזית".

היזם קובי ארדיטי: "התחושה היא שהמדינה לא לומדת מניסיון העבר. אחרי שחווינו ממדים עצומים של הרס, חשבנו שהמדינה תתעורר ותבין עד כמה זה חשוב – אבל בפועל משדרים עסקים כרגיל. למרות ממדי ההרס, לא יצאו הנחיות רוחביות ברורות לגבי מה צריך לעשות כדי שבעוד חמש או עשר שנים נהיה במקום אחר".

לדבריו, "התחושה היא שהמדינה לא לומדת מניסיון העבר. אחרי שחווינו ממדים עצומים של הרס, חשבנו שהמדינה תתעורר ותבין עד כמה זה חשוב – אבל בפועל משדרים עסקים כרגיל. צריך לזכור שגם לפני איראן היו טילים של חיזבאללה, ומי שגר בצפון חווה את זה בעוצמה אדירה. הצפון נחרב, פשוטו כמשמעו. למרות זאת", הוא מדגיש, "לא יצאו הנחיות רוחביות ברורות לגבי מה צריך לעשות כדי שבעוד חמש או עשר שנים נהיה במקום אחר. תוכניות התחדשות עירונית הן כמעט הפתרון היחיד, אבל הן לא קודמו בקצב גבוה יותר מהעשור האחרון. אין הנחיות, ואין תחושה שמישהו באמת עובד על זה, למרות הצהרות בתקשורת על תקציבים וועדות מיוחדות".

קחי אותי אנבידיה

הודעתה הרשמית של אנבידיה לפני כשבועיים כי בחרה להקים את הקמפוס החדש שלה בקריית טבעון, היתה רגע הסיום של ריאליטי הנדל"ן הראשון של ישראל. לאחר שבחודש יולי פרסמה החברה "בקשה למידע" (RFI) במטרה לאתר מגרש מתאים בצפון הארץ להקמת קמפוס הענק שלה, שיספק תעסוקה לכ-10,000 עובדים, התחרו במשך חודשים עשרות רשויות מקומיות – חלקן כלל לא מהצפון – על הבאתה של ענקית השבבים. קחי אותי אנבידיה.

באמצע נובמבר כבר סימנו רמ"י ושר הבינוי והשיכון את הכיוון, כאשר קידמו החלטה על הקצאת קרקע בפטור ממכרז בקריית טבעון, והשאר היסטוריה הגעתה של אנבידיה - החברה הציבורית בעלת השווי הגבוה ביותר אי פעם - לקריית טבעון היא בשורה ליישוב הכפרי, כמובן, אך גם לאזור כולו – ממפרץ חיפה ועד לעמק יזרעאל והגליל התחתון.

לפי ההערכות, מדובר במהלך בעל פוטנציאל לשינוי עומק בשוק האזורי, שיציב יישובים שלמים בצפון על מפת הביקוש, בדומה להשפעה שנרשמו בעבר עם הגעתה של חברת אינטל לקריית גת. אולם, על מנת ליהנות מההשפעות החיוביות של הגעת אנבידיה לאזור, יהיה על הרשויות להיערך בהתאם

לפי ההערכות, מדובר במהלך בעל פוטנציאל לשינוי עומק בשוק האזורי, שיציב יישובים שלמים בצפון על מפת הביקוש, בדומה להשפעה שנרשמו בעבר עם הגעתה של חברת אינטל לקריית גת. אולם על מנת ליהנות מההשפעות החיוביות של הגעת אנבידיה לאזור, יהיה על הרשויות להיערך בהתאם. זאת באמצעות תכנון מבעוד מועד של שכונות חדשות שימשכו אליהן את כח האדם האיכותי שיגיע לאזור, או הקמת אזורי תעסוקה שיאכלסו את האקו-סיסטם והעסקים התומכים שחברות בסדר גודל זה מייצרות סביבן.

הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה שקריית טבעון מאופיינת בעיקר בבנייה נמוכה וצמודת קרקע, שאינה מאפשר מענה מהיר להיקפי הביקוש הצפויים. כתוצאה מכך, יש סיכוי גבוה שהביקושים יזלגו ליישובים הסמוכים. אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית , סבור כי חיפה והקריות יהפכו לחלופה טבעית עבור עובדי אנבידיה ומשפחות צעירות, בזכות שילוב של תשתיות קיימות, נגישות תחבורתית, מוסדות אקדמיים ואיכות חיים. לדבריו, לא מדובר רק בעוד מרכז תעסוקה, אלא ביצירת אקו־סיסטם טכנולוגי שעתיד להשפיע על כל המרחב האורבני בצפון.

נפרדים ממחיר מטרה באזורי הביקוש

בשנת 2015 יזם מטה הדיור, תחת הנהגתו של שר האוצר לשעבר משה כחלון, את תוכנית " מחיר למשתכן " במסגרתה תכננה הממשלה לשווק עשרות אלפי דירות מוזלות עבור חסרי דירה בקרקעות מדינה. בדיעבד, היה זה ההישג הבולט ביותר של המחאה החברתית הגדולה של 2011, לצד חינוך חינם מגיל 3. באותה תקופה הוגדר הדבר כ"פלסתר" אשר ייתן מענה לרוכשי הדירה הראשונה על רקע השתוללות מחירי הדירות של אותה תקופה. אלא שכידוע אין דבר קבוע יותר מהזמני, והרעיון של דירה מסובסדת עבור חסרי דירה נותר עמנו לאורך שנים רבות, גם אם שמות המבצעים התחלפו (מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה, דירה בהנחה). כל זאת, עד 2025.

אמנם פורמלית יוזמת מחיר מטרה עדיין איתנו, אך החל מספטמבר השנה, זו חלה רק ביישובים שבהם המחיר למ"ר הוא עד 20,000 שקלים כולל מע"מ - מה שצפוי להגביל את התוכנית לאזורי הפריפריה הרחוקה. כרגע הדבר עדיין אינו מורגש, שכן המכרזים שמגיעים לסיומם כעת, כולל כמה שנחתמו השבוע בגל סגירות המכרזים של רמ"י – פורסמו כאשר היוזמה היתה בתוקף. אך כבר בחודשים הקרובים יגלו רוכשי הדירה הראשונה כי כמות הדירות המסובסדות המוצעת להם באזורי הביקוש הולכת ופוחתת – עד שתיעלם לחלוטין.

לצד ה"מקל" שבצמצום התוכנית, העניקה הממשלה גם "גזר" משמעותי לחיילי המילואים, כאשר על פי החלטת מועצת ישראל, 50% מהדירות בישובים באזורי עדיפות לאומית יוקצו עבורם, ולפחות 25% אחוז יוקצו ללוחמים.  הגדלת שיעור ההקצאה עד ל-50% נראית על פניו כהטבה, אך כאן יש לשאול – 50% מתוך מה?מילואימניק תושב כפר סבא או רחובות שירצה לרכוש דירה מסובסדת בישוב מגוריו, לא יוכל לעשות זאת

הסיבות לשינוי מוכרות וידועות. במשרד האוצר תיעבו את תוכניות הדיור המסובסד כמעט מיומן הראשון וראו בהן פתרון פופוליסטי, שמעניק הטבות באופן לא אחיד שמגיעות לא פעם אל מי שכלל אינם זקוקים להן, ומגדיל ביקוש לדירות במקום לצמצמו וכך בפועל מייקר מחירים. כאשר הגיעה המלחמה, על כלל ההוצאות הכרוכות בה, נוצרה שעת הכושר לצמצם אותה דרמטית.

הבעיה היא, שגם אם חלק גדול מהביקורת מוצדק, הממשלה לא סיפקה לרוכשי הדירה הראשונה שאינם יכולים להגיע לדירה ברמת המחיר הנוכחית (לפחות לא באזור שבו ירצו לגור) כל אלטרנטיבה אחרת. גם עבור הקבלנים, מדובר במהלומה. אלה כידוע מתקשים היום למכור דירות במחירי שוק באזורי הביקוש, וכעת גם האפשרות ליזום פרויקטים שבהם לפחות 50% מהדירות מכורות מראש ללא הוצאות שיווק ניטלה מהם.

לצד ה"מקל" שבצמצום התוכנית, העניקה הממשלה גם "גזר" משמעותי לחיילי המילואים, כאשר על פי החלטת מועצת ישראל, 50% מהדירות בישובים באזורי עדיפות לאומית יוקצו עבורם, ולפחות 25% אחוז יוקצו ללוחמים. בישובים שאינם באזורי עדיפות לאומית תינתן עדיפות לחיילי מילואים ב-35% מכלל הדירות מהן 15% בעדיפות לחיילים במערך הלוחם.

הגדלת שיעור ההקצאה עד ל-50% נראית על פניו כהטבה, אך כאן יש לשאול – 50% מתוך מה? מילואימניק תושב כפר סבא או רחובות שירצה לרכוש דירה מסובסדת בישוב מגוריו, לא יוכל לעשות זאת שכן המבצע הסתיים בערים אלה, כפי שהסתיים בנתניה, ראשון לציון, באר יעקב ועשרות ערים נוספות. ההחלטה הותירה פתח לרמ"י ליזום מכרזי סיור מסובסד למילואימניקים גם באזורי הביקוש. יש לקוות כי אפשרות זו תנוצל.