ר"ע קריית ביאליק: "בעשור הקרוב נתמקד בהתחדשות עירונית בלבד, לא נקדם בנייה חדשה"

"בעשור הקרוב לא נקדם תב"עות חדשות אלא נתמקד בהתחדשות עירונית", כך הצהיר אתמול (ד') ראש עיריית קריית ביאליק, אלי דוקורסקי במהלך פורום יזמים שערכו מרכז הנדל"ן וקוואן פתרונות מימון בקריית ים, בו נכחו עשרות מהיזמים הבכירים באזור חיפה והצפון. עוד התייחס דוקורסקי לתוכנית "ביאליק מזרח" במסגרתה מבקשת המדינה לשווק קרקעות לבנייה של אלפי יח"ד בניגוד לעמדת העירייה, ואמר כי "ביאליק מזרח לא תיבנה, לא יקום ולא יהיה".

האירוע נערך בבניין עיריית קריית ים בהשתתפותו של ראש העיר המארחת, דוד אבן צור, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה רותי שוורץ ומנכ"ל חברת קוואן פתרונות מימון גיל מויאל ודוקורסקי.

ההתחדשות העירונית באזור מפרץ חיפה בכלל ובקריות בפרט עמדה במוקד הדיון, כאשר לדברי דוקורסקי הוסיף: "אנחנו ערים לצורך בהתחדשות עירונית, 650 טילים שוגרו לקריות ב"חיצי הצפון". המדיניות שלנו היא לכיוון של התחדשות עירונית , האינטרס שלנו הוא בנושא של פינוי בינוי - שהוא צורך השעה".

פורום יזמים שערכו מרכז הנדל"ן וקוואן פתרונות מימון בקריית ים

ראש עיריית קריית-ים, דוד אבן צור, אמר כי "קריית ים מסתמכת על חופיה כמקור כלכלי לעתיד, אך כרגע אנחנו סובלים מכלכלה ירודה ולכן אנחנו מנסים לקדם את העיר. לעיר אין עתודות קרקע, לכן חייבים לקדם התחדשות עירונית , הקרקע האחרונה שנמכרה ע"י המנהל נמכרה ב- 100 מיליון שקל, מדובר בפרויקט שירת הים, שבתחילה אושרו לבנייה 141 יח"ד, אך היזם בסוף הגיע ל-170 יח"ד, כל יח"ד נמכרת סביב מחיר מוצע של 4-4.5 מיליון ש"ח". בנוסף מציין אבן-צור כי בשל עלויות הבנייה הגבוהות, העירייה עושה ככל שביכולתי בכדי לקצר תהליכים עבור היזמים.

"מאז שהתחלתי את תפקידי כראש העיר התחלתי להכין תב"עות עבור כל השכונות המערביות של קריית ים שאין בהם ממ"דים, שכונת שפירא, יוספטל וכו', הלכנו לוועדה ביוזמת העירייה ועשינו קווים כחולים על השכונות וביקשנו לשנות תב"ע, בסופו של דבר כל הצד המערבי יהיה חדש כמו הצד המזרחי".

ראש עיריית קריית ים דוד אבן צור ( מרכז הנדל"ן )

"פעם בהיסטוריה של קריית ים הדירות הכי זולות היו בקו ראשון לים, היום זה הפוך. מכיוון שערך הקרקע עלה, היום פינוי בינוי בערכי קרקע אפשר לפנות דירה ולבנות ארבע, כך שיותר קל ליזמים. אנחנו מקדמים את זה שבעשור הקרוב קריית ים תשתנה לאין ערוך והיא תשנה את פניה".

עוד אמר כי בעיר מצפים לגל עלייה בעקבות האנטישמיות הגוברת ברחבי העולם: "אנחנו מתכוונים להדגיש גם את המידע הזה למתעניינים מחו"ל בכל מיני כנסים שנערכים ברחבי העולם - ת"א מיצתה את עצמה ועכשיו כולם יבואו לפה".

"תוקף התוכניות יפקע בתוך 6 שנים"

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, רותי שוורץ  דיברה על אתגרים והזדמנויות במסגרת התחדשות עירונית במחוז: "במחוז יש כרגע מהפכה של התחדשות עירונית, מדובר בקפיצה של 70% משנה שעברה. כמעט כל עיר במחוז שלנו עוסקות בהתחדשות עירונית והמובילה היא קריית ים. גם קריית ביאליק, חיפה, נשר, חדרה, אור עקיבא ופרדס חנה – חשוב לציין כי כולן דוחפות לכיוון של התחדשות עירונית מוגברת".

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, רותי שוורץ ( מרכז הנדל"ן )

עוד אמרה כי "המכפילים ביחס למחוז מרכז הם יחסית גבוהים, מדובר בצפיפויות גבוהות, ולכן האתגר הוא יותר משמעותי כי אנחנו צריכים לתכנן טוב. הדגש שלנו הוא לייצר איכות חיים עירונית טובה, שכוללת מגוון של יחידות דיור, מגוון גבהים של בניינים, ושטחים ציבוריים. מה שמאתגר אותנו הוא ליצור עירוב שימושים , כך שהרחוב יהיה חי".

בנוסף, ציינה את חפירת שטחי החנייה תת קרקעיים, כאחד הגורמים שמייקרים ביצוע ולעתים מונעים מפרויקט לצאת לפועל: "ככל שנחפור מתחת לאדמה - הדבר מייקר את עלות הפרויקט ולכן מנסים לחפור מתחת לשטחים ציבוריים אנחנו נכנסים יותר ויותר לעולם של תלת מימד כי אין ברירה".

לבסוף הדגישה שורץ בפני היזמים את "סעיף הפקיעה" שנכנס לתוקף לאחרונה, לפיו התוכנית תמומש תוך שש שנים, וככל שלא תמומש בפרק זמן זה, תפקע התוכנית. הוועדה המחוזית תהיה מוסמכת להאריך את תוקף התוכנית בשנתיים נוספות בלבד, וזאת לאחר שתינתן הנמקה המצדיקה את מתן הארכה האמורה.

"השתוללות מחירים" בקריית ים

גיל מויאל, מנכ"ל קוואן פתרונות מימון, סקר את מצב השוק הנוכחי בשוק המגורים ואמר כי "ביוני 2023 התחילה ירידת מחירים לאחר שנים רבות של עלייה מתמדת, בתחילה ייחסו את ירידת המחירים לרפורמה המשפטית, ואז היזמים התחילו להבין שהם צריכים לעודד מחירים וכך נולדו מבצעי המימון, הבנקים מאוד שמחו לממן את זה ולהגדיל את תיק המשכנתאות. כל המכירות נעשו בשיטות 10/90 או 5/95 עד שהתחילו לעצור את החגיגות במאי 2025 - את ההשפעה ראו באופן מיידי על השוק וחלה ירידה במכירות בכל ישראל".

גיל מויאל, מנכ"ל קוואן פתרונות מימון

במחוז חיפה, ציין, הירידות עדיין מתונות: "מחוז חיפה עדיין לא חווה ירידות מחירים משמעותיות, כאשר המחירים מגיעים לרמה שדומה למרכז הארץ – עלות ממוצעת של דירה עומדת על כ-3.5 מיליון שקל", ואילו בקריית ים אמר כי "יש השתוללות מחירים ממש". לטענתו העליות במחירי הדיור  הדביקו את הפערים מכ-2 מיליון ש"ח בממוצע לדירה לכ-3 מיליון ש"ח, "מדובר במחירים ממוצעים בקריית ים ולכן זה הופך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית בקריית ים". עם זאת סייג ואמר כי רמת הביקוש נמדדת בכמות העסקאות, שירדה במחוז חיפה בשנה האחרונה בכ-35%. "אין ספק שהביקוש לדירות ירד בצורה דרמטית, אלו נתונים שהיזמים צריכים לקחת בחשבון".

מבט קדימה: התחדשות עירונית , תשתיות והזדמנויות אזוריות

לאחר מכן במסגרת דיון עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו, התייחסו הדוברים לאתגר התשתיות שעמו צפוי האזור להתמודד, בשל הצטופפות האוכלוסיה. לדברי דוקורסקי, "נושא התחבורה הוא ללא ספק רציני והוא מאוד מטריד. במסגרת תכנון השכונות השונות דאגנו גם לפתרונות תחבורה של הוספת מחלפים וחיבור לכביש 6. זה נושא באמת חשוב, צריך לזכור שמטרופולין חיפה היה הראשון להיכנס לפרויקט המטרונית, גם בשכונות החדשות הכנסנו נתיבים למטרונית".

עוד לדבריו "אנחנו נותנים את הדעת לנושא הזה אבל בעתיד המציאות תכתיב יותר שימוש בתחבורה ציבורית. הייתה יוזמה ישנה בתמ"א 3, הצענו אפשרות למחלף דרומי ומשרד התחבורה מתנגד לו בתוקף".

לגבי ההזדמנויות בעירו אמר: "קריית ביאליק מספקת הרבה הזדמנויות בתחום הנדל"ן, גם השכונות שאושרו, נזכיר את ההשקה של אפטאון, הייתי שם השבוע - עד עכשיו 325 שילמו 25 אלף ש"ח דמי הרשמה, לא יודע לגבי עסקה, אבל זה מעיד על האמון בנו".

אבן-צור הדגיש את הפוטנציאל שטרם התממש בחוף הים של העיר: "הכלכלה העירונית שלנו נשענת על חוף הים. ב־2026 אנחנו מתחילים לבנות את המלון הראשון בעיר – שיכלול שישה קומות, 120 חדרים. בהמשך אנחנו מאמינים שיהיו חמישה בתי מלון. יש כאן אזורי תעסוקה גדולים, אבטלה אפסית, והחברה הביטחונית רפאל צפויה לגדול מ־7,000 עובדים לכ־12 אלף, בגלל הביקושים לתעשייה הביטחונית".