שווי הקרקע ירד לאפס: בעלי קרקע שייעודה שונה לכביש תובעים פיצוי של 46 מלש"ח

בעלי הזכויות בחטיבת קרקע שהוצאה מחוץ לתוכנית "רחובות מזרח" הגישו השבוע תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, על סך 46 מיליון שקל. התביעה עוסקת בפגיעה קשה שנגרמה לקרקע עקב אישור התוכנית, שממוקמת מזרחית לדרך מנחם בגין בעיר ולאורכה, בין כביש 40 בדרום ועד מכון וייצמן בצפון.

את השכונה קידמה החברה הממשלתית דירה להשכיר , וצפויות להיבנות בה כ-8,400 דירות, מתוכן 1,276 דירות להשכרה, 500 אלף מ”ר לתעסוקה ומסחר, פארקים ציבוריים שישתרעו על 200 דונם וכן קמפוס עירוני שיהווה נקודת מפגש לקהילה ולעסקים בשכונה. זו תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. התוכנית אושרה על ידי הוותמ"ל בדצמבר 2022 ולאחרונה נדחו הערעורים נגדה בעליון. החלקה נמצאת ממזרח לדרך בגין וממערב לכביש 40.

על פי כתב התביעה, במקור, חלקת הבעלים הייתה חלקת קרקע חקלאית בשטח של כ-98 דונם. עם הפקדת התוכנית ביוני 2020, נכללו כשליש משטחי החלקה בתוך מתחם האיחוד והחלוקה, מה שהקנה לבעלים זכויות למגורים, מסחר ותעסוקה בשווי מוערך של כ-108 מיליון ש"ח. אולם, לאחר מאבק תכנוני ממושך והמלצות חוקר ההתנגדויות, הוחלט להסיט את תוואי כביש 423. כתוצאה מכך, הוחלט להוציא כ-23 דונם משטח החלקה אל מחוץ למתחם האיחוד והחלוקה ולייעדם לדרך ותשתיות.

בכתב התביעה מצוין כי "התובעים ניהלו מאבק ארוך וממושך עד לבית המשפט עליון במטרה לכלול את כל החלקה בתחום האיחוד והחלוקה. לדאבונם של התובעים חרף רצונם שכלל החלקה תיכלל במסגרת האיחוד והחלוקה, כפי שהתכנית הופקדה, הוותמ"ל ובתי המשפט הכריעו כי מאחר שכביש 423 מהווה תשתית אזורית, וכפונקציה תכנונית אחת הוא אינו בקשר ישיר לשכונה המתוכננת - ועל כן הוצא מתחום האיחוד והחלוקה.

"לאחר שבתכנית המופקדת נכללה חטיבת הקרקע בתחום האיחוד והחלוקה והוקצו לה מגרשי בניה בשווי של כ-67 מיליון שקל (לפני היטל השבחה ) הומלץ בחודש מרץ 2021 על ידי החוקר ששמע את ההתנגדויות, ובלי קשר לטענות שהועלו בהתנגדויות אלו, להוציא את המקרקעין הכלולים בכביש 423 מחוץ לתחום התכנית".

השמאי אילן עדני מציין בחוות דעתו כי ערכה של קרקע המיועדת לדרך ולהפקעה הוא אפס, שכן היא אינה מניבה הנאה עתידית לבעליה ואין לה קונים בשוק החופשי מלבד הרשות המפקיעה. על פי תחשיב השמאי, שווי הקרקע במצב הקודם (כשהיא נהנית מפוטנציאל תכנוני מלא בתוכנית מופקדת) עמד על כ-2,000 ש"ח למ"ר. במצב החדש, שבו השטח מיועד לדרך ומחוץ לאיחוד וחלוקה, ערכו הוא אפס. על פי סיכום אומדן ירידת הערך, לעומת שוווי הקרקע המתוכננת במקור שהוגש לוועדה - שטח הנכס הנפגע, כ-23.1 דונם, משקף ירידת ערך כוללת של כ-46 מיליון שקל.

"לאור כל המפורט לעיל, ובהתאם להוראות פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–,1965 הנני מעריך את ירידת הערך במקרקעין נשוא חוות דעת זו, עקב אישורה וכניסתה לתוקף של תכנית תמ״ל 3003/ למועד הקובע שנבחן בחוות הדעת, בהתבסס על שווי הקרקע במצב הקודם, הכולל פוטנציאל תכנוני ממשי קונקרטי מתכנית תמ"ל 3003/ , כפי שהוא משתקף במחירי השוק ערב המועד הקובע, בגבולות הסך של כ-46 מיליון שקל. 

התובעים, שמייצגם משרד עורכי הדין ענת בירן באמצעות עורך הדין רון נבון ועורכת הדין ענת בירן , מסתמכים על "הלכת דלי דליה" של בית המשפט העליון, הקובעת כי בעת הערכת פגיעה לפי סעיף פיצויים על ירידת ערך, יש להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח אם הוא היה "קונקרטי וקרוב לוודאי". במקרה זה, הקרקע נכללה בתוכנית המופקדת במשך כשנתיים וחצי כחלק ממתחם האיחוד והחלוקה, ולכן הפוטנציאל למגורים ומסחר היה ממשי וגבוה.

בעלי הקרקע טוענים כי הוצאת המגרשים מהמתחם ללא מתן תמורה כלשהי בטבלאות ההקצאה יוצרת מצב בלתי צודק, שבו נגרמת פגיעה קשה בשווי הקרקע מבלי שהבעלים יפוצו על השינוי בתכונותיה.

בתביעה נכתב: "תמ"ל 3003 (רחובות מזרח) קובעת באופן ברור מגרשים תכנוניים נפרדים, המהווים יחידות קרקע עצמאיות ונבדלות. לפיכך, יש להתייחס למגרשים המצויים מחוץ למתחם האיחוד והחלוקה ומהווים את חלק הארי מתוך החלקה שבתחום התכנית (המגרשים שיועדו לכביש 423) כחטיבת קרקע נפרדת, לצורך הגשת תביעה בהתאם לסעיף 197 לחוק.  מתן פיצוי בגין חטיבת הקרקע הנמצאת מחוץ למתחם האיחוד והחלוקה, אשר בגינה לא ניתנה כל תמורה במסגרת התכנית, מתחייב במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. שאם לא כן, יתקבל מצב בלתי סביר ובלתי צודק, שבו נגרמת פגיעה בשווי הקרקע מבלי שניתן בגינה כל פיצוי.

"בהתאם להלכת בית המשפט העליון בעניין דלי דליה… יש להביא בחשבון את הציפייה לשינוי תכנוני משביח בחטיבת הקרקע נשוא התביעה, וזאת לאחר שבתכנית המופקדת היוותה חלק מתחום האיחוד והחלוקה בתמ"ל 3003 והוקצו לה מגרשי בניה בשווי של כ-67 מליון שקל".

עורכת הדין ענת בירן שייצגה את התובעים, מדגישה: "חשוב לדעת שקרקע שייעודה משתנה מחקלאי לדרך זכאית לפיצויי ירידת ערך אך המועד הוא תוך 3 שנים מכניסת התכנית לתוקף ואין להמתין לשלב ההפקעה בפועל. כמו כן חשוב לבדוק מהו מועד מתן התוקף לתכנית, כי לתכניות מסוגים שונים מועדי תוקף שונים על פי החוק.

"במקרה הנוכחי נגרם עוול לבעלי הקרקע שכן בשלב ההפקדה הקרקע נכללה באיחוד וחלוקה ורק לאחר כשנתיים שונה הסטטוס שלה והיא הופקעה. בנסיבות אלה יש מקום לתביעה על אובדן פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד מה שמגדיל מאוד את סכום הפיצוי הנדרש. לבעלי קרקע, חשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע מייד עם אישור תכנית, כיוון שהחמצת  מועד התביעה משמעותה הפסד כספי משמעותי. במקרה הנוכחי, בזכות הארכת המועדים בגין מלחמת חרבות ברזל נותרו ימים ספורים להגשת תביעות בגין תמ״ל 3003".