לקנות ב-18 אלף שקל למ"ר, למכור ב-45: השכונה שהפכה לאקזיט של צעירי גוש דן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מאז נכנסה לחיינו לפני כעשור בחסות שר האוצר לשעבר משה כחלון, סייעה " מחיר למשתכן " ליותר מ-100 אלף משקי בית לממש את החלום הישראלי האולטימטיבי ולרכוש את דירתם הראשונה. לצד זאת, ספגה התוכנית גם לא מעט ביקורת, שכללה שתי טענות מרכזיות: האחת היא שמדובר ביוזמה אשר פונה בעיקר אל העשירונים הגבוהים ואינה מסייעת למי שבאמת זקוק לסיוע, והשניה היא שיותר מלהוות פתרון דיור - העניקה היוזמה צ'ק בסך כמה מאות אלפי שקלים לכמה עשרות אלפי משקי בית, שחלקם נהגו כמשקיעים לכל דבר.
 
השכונה שממחישה את שתי הטענות הללו היא שכונת גליל ים בהרצליה, אלא שבמקרה שלה, הצ'ק שהמדינה שרשמה המדינה לזוכים הגיע ליותר ממיליון שקל. השכונה שמרבית קרקעותיה שווקו ליזמים במהלך 2016 במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית, ואשר מציינת היום עשור להקמתה, הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המבוקשות באזור המרכז, עם עסקאות שמשקפות רמות מחירים גבוהות – גם ביחס לעיר הרצליה היקרה כשלעצמה, על גבול מחירי היוקרה.

גליל ים ממוקמת בדרום-מערב הרצליה, על קרקעות שהיו שייכות לקיבוץ הסמוך שאת שמו היא נושאת. היא ממוקמת מדרום-מזרח  למחלף שבעת הכוכבים, בין נתיבי איילון במערב לקיבוץ ולשכונת נווה ישראל במזרח. מיקומה מקנה לה נגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים, ובהם כביש 20 (נתיבי איילון), כביש 2 (כביש החוף) ותחנת הרכבת הרצליה. 

דירות בהחל מ-1.3 מיליון ש"ח

בתחילת דרכה כאמור שולבה שכונת גליל ים בתוכנית הממשלתית " מחיר למשתכן ". המדינה ייעדה את רוב יחידות הדיור הראשונות לזכאי התוכנית, במטרה לאפשר לזוגות צעירים ולחסרי דיור לרכוש דירה באזור ביקוש במחיר מוזל. החל משנת 2017 הוגרלו בשכונה כ-1,200 דירות במסגרת התוכנית מתוך כ-1,500 יחידות דיור ששווקו במכרזים הראשונים, כך שכ-80% מהדירות יועדו לזכאי התוכנית והיתר נמכרו בשוק החופשי.

הצפת השכונה בדירות " מחיר למשתכן " אילצה את היזמים לבצע התאמות, אך לדברי אלעד שמרלינד, מנכ"ל משותף ברם-מוגרבי ארדיטי, מעז יצא מתוק: "גל המכירות של מחיר למשתכן הביא איתו גל של מודעות וביקוש לשכונה והגדיל את החשיפה שלה. משפחות צעירות הבינו את הפוטנציאל בסביבה, שקרובה לכל מקום"

בתחילת 2018 הזכאים הראשונים קנו דירות בשכונה במחיר ההתחלתי של כ-1.3 מיליון ש"ח לדירת 3 חדרים, כ-1.7 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים, ושל כ-2.1 מיליון ש"ח לדירות גן ודירות 5 חדרים. זאת לעומת מחירי שוק חופשי שהתחילו באותה תקופה בכ-2.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ובכ-2.95 לדירות 5 חדרים. 

בשנת 2024 החלו להשתחרר לשוק החופשי דירות רבות שנבנו במסגרת היוזמה לאחר סיום תקופת האיסור על מכירתן - חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 או שבע שנים ממועד הזכייה, לפי המוקדם מביניהם. גל של דירות יד שנייה נכנס לשוק, ורוכשים ביקשו לממש את עליית הערך שנוצרה מאז הרכישה.

בתקופה הראשונה הדבר יצר לחץ על המחירים, כאשר גם יזמים נדרשו להתאים את מחירי הדירות החדשות לתחרות שנוצרה. אלא שלדברי אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף ברם-מוגרבי-ארדיטי. המכירות ההמוניות יצרו אפקט נוסף, שכן אלה הגדילו את רמת החשיפה לשכונה ובסופו של דבר הגדילו את הביקושים בה:

"גל המכירות של מחיר למשתכן הביא איתו גל של מודעות וביקוש לשכונה", אומר שמרלינג. "משפחות צעירות כבר הבינו את הפוטנציאל בסביבה הקהילתית המיוחדת של השכונה, שקרובה לכל מקום. השטחים הירוקים של הקיבוץ ליד, פארק הרצליה ופארק גליל ים, קניון שבעת הכוכבים, חוף הים, אזורי התעסוקה והבילוי בהרצליה פיתוח וגם הגישה הקלה לתל אביב ולכל גוש דן".

העבודות להקמת השכונה, לפני כעשור (שאטרסטוק)

לראיה מציג שמרלינג את העסקאות שנחתמו במהלך חצי השנה האחרונה במסגרת פרויקט "הכינור על הפארק" שמקדמת הקבוצה יחד עם אשכול, המונה 120 דירות. בפברואר נמכרה בו דירת ארבעה חדרים בשטח של 97 מ"ר תמורת 4.65 מיליון ש"ח, מחיר המשקף 48 אלף ש"ח למ"ר. דירת 5 חדרים נמכרה במרץ השנה ב-5.95 מיליון ש"ח, המשקפים 44 אלף שקל למ"ר. פנטהאוז בשטח של 168 מ"ר בנוי נמכר בפרויקט ב-10.3 מיליון ש"ח.

רמות מחיר גבוהות במיוחד נרשמו גם בעסקאות שנעשו בחודשים האחרונים פרויקטים נוספים בשכונה. כך למשל בפרויקט LOVE שבונה גינדי החזקות ברחוב התזמורת, המונה למעלה מ-500 דירות, נמכרה במרץ דירת שלושה חדרים בשטח של 77 מ"ר בכ-4.2 מיליון ש"ח, המשקפים יותר מ-54 אלף ש"ח למ"ר. דירת חמישה חדרים של 118 מ"ר נמכרה בפרויקט במרץ ב-5.3 מיליון שקלים, המשקפים 45 אלף ש"ח למ"ר. זהו אחד מהפרויקטים הגדולים שנבנים בשכונה.

בפרויקט שבונה קבוצת שבירו בשכונה, נמכרה בינואר השנה דירת 2.5 חדרים ביותר מ-3.5 מיליון ש"ח, מה שמשקף יותר מ-55 אלף שקל למ"ר. דירה של חמישה חדרים נמכרה באותו חודש ב-6 מיליון ש"ח. בפרויקט "צמרות גליל ים" של קבוצת יצחקי השקעות נמכרו בין החודשים ינואר-מרץ השנה שלוש דירות של ארבעה חדרים במחיר של כ-4 מיליון ש"ח, ודירת חמישה חדרים נמכרה ב-5 מיליון ש"ח. גם בפרויקט של קטה גרופ, לפי נתוני רשות המסים, נמכרו בפברואר שתי דירות בנות חמישה חדרים ב-6.25 מיליון ש"ח וב-7.33 מיליון ש"ח.

"אנשים קנו ב-18-19 אלף ש"ח למ"ר ומכרו בכפול"

מדובר ברמות מחיר שלא היו מביישות את צפון ומרכז תל אביב, וביקור בשכונה מספק לכך מספר הסברים. השכונה ממוקמת בדרום-מערב הרצליה בקרבת שני צירי התנועה המרכזיים של האזור – כביש החוף ונתיבי איילון המוליכים לתל אביב, וכן בקרבת אזור התעסוקה של הרצליה המאכלס חברות הייטק רבות ומעסיק חלק גדול מתושבי השכונה.

ב', זוכה  מחיר למשתכן , רכש דירת 4 חדרים בשנת 2019 לפי שווי של כ-17.7 אלף ש"ח למ"ר, ולפני שנה מכר אותה בכ-4.1 מיליון שקלים – יותר מכפול ממחיר הקניה. "מהרגע הראשון, כשנרשמתי להגרלה, היה לי ברור שהלוקיישן מטורף, אפילו יותר מצפון תל אביב. הקרבה לים, היציאה המהירה לכיוון תל אביב, תחנת הרכבת הסמוכה – ידעתי שזו תהיה שכונה איכותית"

לצד זאת, לא ניתן להתעלם מהפארק המפואר ורחב הידיים במרכז השכונה, שהוקם בהשקעה של מאות מיליוני שקלים. כבר בימי הקמת השכונה היה הפארק מושא למחלוקת חריפה בין עיריית הרצליה שדרשה את הקמתו כתנאי לשיווק הקרקע, ובין רשות מקרקעי ישראל , ולבסוף הצליחה העירייה לכפות על המדינה את הקמת הפארק. בכך התווסף לשכונה אלמנט נוסף שיסמן אותה ככזו המיועדת לעשירון העליון.

לדברי ניר פיינה, בעל משרד פיינה נכסים המתמחה בשיווק ותיווך נדל"ן בגליל ים, "בגליל ים יש משהו מטעה. השכונה הוקמה במסגרת יוזמת מחיר למשתכן , 80% מהדירות בה נבנו כך, ורוכשי הדירות בשוק החופשי לא יכלו לקנות דירות רגילות אלא רק פנטהאזים, וזה יצר עליית מחירים. הקבלנים שמרו את הדירות שפונות לפארק עבור השוק החופשי בעוד רוב דירות מחיר למשתכן פונות פנימה. לכן המחירים הגיעו ל-45 עד 47 אלף שקל למ"ר. לפני שנתיים הוסרה מגבלת המכירה והשוק הוצף בדירות רגילות בלי נוף מיוחד ועם סטנדרט של מחיר משתכן. השוק ידע לתמחר את זה, אך הדירות עדיין נמכרות במחירים גבוהים יחסית".

אלעד שמרלינג (אפרת בלוססקי)

לדברי פיינה, "מרבית הלקוחות שלי הם זוכי מחיר למשתכן - אנשים מכל הארץ, שזכו בהגרלה בהרצליה, בלי כוונה לגור בהרצליה. השכירו וחיכו למכור אותה. זוכים שקנו ב-18-19 אלף שקלים למ"ר ומכרו בכפול מזה. אבל זה נובע גם ממחירי הנדל"ן שעלו בכל רחבי הארץ. קח דירה שנמכרה בכל מקום בארץ ב-2017, ותראה עליית ערך דומה. גליל ים עשתה קפיצה בגלל הלוקיישן, התמהיל והפארקים. גם מי שקנה בשוק החופשי הכפיל את ערכו".

"היה לי ברור שהלוקיישן מטורף"

ב', בן 50 העובד בתחום הפיננסים, הוא אחד מזוכי מחיר למשתכן בשכונה אשר מכרו את דירתם ברווח אסטרונומי. את דירת 4 החדרים בשכונה רכש בשלב מאוחר באופן יחסי, בשנת 2019 - בעקבות ביטול של זוכה אחר – לפי שווי של כ-17.7 אלף ש"ח למ"ר, מה שהיה אמור להעמיד את מחיר העסקה על 1.8 מיליון ש"ח. התייקרות במדד תשומות הבנייה לאורך הליך הבנייה, לצד השקעה נוספת בשינויי דיירים, העמידה לבסוף את מחיר העסקה הסופי על כ-2 מיליון שקלים, והיא אוכלסה ב-2023. לפני כשנה, 6 שנים לאחר הרכישה, מכר ב' את הדירה בכ-4.1 מיליון שקלים – יותר מכפול ממחיר הקניה.

ניר פיינה, בעל משרד תיווך בשכונה: "מרבית הלקוחות שלי הם זוכי מחיר למשתכן - אנשים מכל הארץ, שזכו בהגרלה בהרצליה, בלי כוונה לגור בהרצליה. השכירו וחיכו למכור אותה. זוכים שקנו ב-18-19 אלף שקלים למ"ר ומכרו בכפול מזה. אבל זה נובע גם ממחירי הנדל"ן שעלו בכל רחבי הארץ. קח דירה שנמכרה בכל מקום בארץ ב-2017, ותראה עליית ערך דומה"

לדבריו, הוא לא התכוון לנהוג כמשקיע מתוחכם אלא רכש את הדירה למטרת מגורים, אך שינוי במסלול חייו והגירה לחו"ל שינו את התוכניות. "אני תושב האזור ומהרגע הראשון, כשנרשמתי להגרלה, היה לי ברור שהלוקיישן מטורף, אפילו יותר מצפון תל אביב", הוא מעיד. "הקרבה לים, היציאה המהירה לכיוון תל אביב, תחנת הרכבת הסמוכה – ידעתי שזו תהיה שכונה איכותית. זו גם הסיבה שלא נרשמתי להגרלה עבור אף מתחם אחר במסגרת מחיר למשתכן , ובדקתי לא מעט. זה היה או גליל ים או כלום".

גם כיום לאחר ה"אקזיט" ממשיך ב' לעקוב אחר הנעשה בשכונה, וסבור כי כיום המכירה פחות משתלמת. "ההיצע הגבוה והמשבר בהיי-טק עושים את שלהם. אני רואה דירות כמו זו שאני מכרתי מוצעות בחצי מיליון שקל פחות".

בתל אביב, שבה התבסס שוק הנדל"ן במידה רבה על פריחת ההיי-טק, נרשמה בשנתיים האחרונות ירידת מחיר משמעותית. כשנשאל פיינה האם בגליל ים, שנסמכת על קהל רוכשים דומה, מורגשת גם כן ירידת מחירים, הוא משיב כי "מוקדם לראות את ההשפעות. פחות באים לקנות בדירות ביולי-אוגוסט, עונת הקנייה היא מנובמבר עד יוני, כי זו שכונה של משפחות. אבל יש הרבה עבודה. בגליל ים זמן המדף של הדירות לא התארך כמו במקומות אחרים. היום אני מראש מגייס דירות במחיר הנכון".