החלטה דרמטית: תמ"א 38 עדיין תקפה בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של פתח תקווה שגתה בפרשנותה לתוכנית ההתחדשות העירונית בשכונה הוותיקה רמת ורבר בעיר, לפיה מכסת הדירות שניתן לבנות במיזמי התחדשות בניינית מוצתה, ובפועל ניתן לבנות עוד למעלה מ-1,000 דירות במסלול זה. כך פסקה לפני ימים ספורים ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז בראשותו עו"ד דביר סגלוביץ'. מדובר בהחלטה דרמטית בעלות משמעויות רוחביות מרחיקות לכת עבור השכונה.  

ההחלטה ניתנה בעקבות ערר שהגישו דיירי בניין ותיק בן 3 קומות ו-9 דירות ברחוב פרוג בשכונה, יחד עם החברה היזמית - פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ. בשנת 2024 הגישה החברה בקשה להיתר לצורך קידום מיזם תמ"א 38 בבניין, במסגרתו תוכננה הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש בן 10.5 קומות עיליות, 3 קומות מרתף ו-28 יחידות דיור.

להחלטת ועדת הערר המחוזית

ועדת המשנה של הוועדה המקומית דנה בבקשה להיתר והחליטה לדחות אותה, בנימוק כי הבקשה אינה מתאימה למדיניות הוועדה המקומית, וחורגת מתוכנית רמת ורבר המאפשרת 8.5 קומות עיליות בלבד. גם מכפיל הדירות שנקבע, אשר עמד על כ-3.1 היה גבוה מבחינתה של הוועדה המקומית שקבעה כי בשכונה ניתן להגיע למכפיל של עד 2.8 בלבד.

בעקבות ההחלטה הגישו כאמור הדיירים והיזמית את הערר, במסגרתו טענו כי התנאים שהציבה הוועדה אינם כלכליים, והציגו דוח שמאי לפיו הרווח היזמי הנובע מתנאי הוועדה עומד על 12% בלבד - רווח שלא יאפשר לפרויקט להשיג ליווי פיננסי.

תשובת הוועדה המקומית לערר כללה סוגיה עקרונית הרבה יותר, והיא האם תוכני ההתחדשות של רמת ורבר כולה - תוכנית שאושרה בדצמבר 2024, בכלל מאפשרת את ביצועם של מיזמי תמ"א 38 . זאת כאשר על פי טענת הוועדה המקומית פתח תקווה, אותה תוכנית קבעה "הקצאה" של תוספת דירות לשכונה במסגרת התמ"א, וזו מוצתה מזמן. לכן על פי עמדת הוועדה המקומית, לא ניתן עוד לקדם מיזמי התחדשות בניינית בשכונה כלל. סוגיה זו עמדה בסופו של דבר במרכז החלטת ועדת הערר.

"עמדת הוועדה המקומית מביאה לידי אבסורד" 

תוכנית רמת ורבר היא תוכנית להתחדשות עירונית החלה על שטח השכונה - כ-560 דונם, המחולקים למספר מתחמים: חלקם מיועדים לתכנון מפורט, חלקם לשטחי ציבור, ואזור נוסף מיועד להמשך התחדשות מכוחה של תמ"א 38 , כלומר להתחדשות בניינית. התוכנית הוגשה בשנת 2018 אולם בשל ריבוי ההתנגדויות שהוגשו לה היא אושרה רק בחודש דצמבר 2024. לצורך שמיעת ההתנגדויות לתוכנית המורכבת והכרעה בהן מונה חוקר, אשר קבע עבור האזור המיועד להתחדשות בניינית, תוספת פוטנציאלית של 1,050 דירות.

 קביעתה של הוועדה המקומית כי מכסת הדירות בהתחדשות בניינית בשכונה מוצתה, התבססה על כך כי בשנות קידומה הרבות של התוכנית, כבר בוצעה בנייה רבה של מיזמי התחדשות בשכונה, אשר הביאו למיצוי התוספת. אולם ועדת הערר שללה עמדה זו, באמרה כי היא מביאה לידי אבסורד, לפיו כבר ביום אישורה של תוכנית רמת ורבר, לא ניתן היה לבנות מכוחה אף לא יחידת דיור אחת,  ולפיכך כל ההליך התכנוני נעשה לשווא.

לפיכך הפרשנות הנכונה לתוכנית על פי הוועדה, היא קביעה כי תוספת 1,050 הדירות צריכה להתווסף לכלל הדירות בתוכניות מאושרות בשכונה ערב אישורה של התוכנית, ולא למספרן הפיזי כפי שהיה בעת הגשת התוכנית. עמדה זו מעלה שלא רק שהמכסה עדיין לא מוצתה, אלא שיש מקום לבנייה של עוד מאות יחידות דיור נוספות בשכונה.

גם שאר טענות הוועדה המקומית באשר לאי עמידת הפרויקט במדיניות התכנונית הקיימת בשכונה נדחו על ידי ועדת הערר, שפסקה הוצאות ערר של 10,000 ש"ח לטובת היזמית, ושל 2,500 ש"ח לטובת הדיירים.