הוצאת היתרי בנייה באמצעות AI? פיילוט ראשון מסוגו צפוי לצאת לדרך כבר השנה

בעוד שבמדינות מתקדמות בעולם נדרש בממוצע כחודש להוצאת היתר בנייה, בישראל התהליך נמשך כ־320 יום. לדברי ימית כהן, סמנכ״לית הרגולציה בתחום התכנון, הפער הדרמטי אינו מקרי: הרישוי הפך לחוליה החלשה במערכת התכנון. בהרצאה מקוונת שנערכה היום (ג') במסגרת "בוקר של נדל"ן" ביוזמת מרכז הנדל"ן , הציגה כהן שורה של מהלכים שנועדו לפרק את צוואר הבקבוק – ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות, הרחבת סמכויות "מורשה להיתר", ופיתוח אסטרטגיית רישוי חדשה הנשענת גם על טכנולוגיות מתקדמות. לדברי כהן, "הרישוי הוא החוליה החלשה בתהליך, אבל זה משתנה: אנחנו רואים את ההיקפים - גם בהיתרים יש עלייה במספר הדירות ואנחנו מצפים לראות עוד הרבה יותר".

לצפייה בהרצאה המלאה: 

בחלק שעסק במעבר להיתרים של "שטח כולל", אמרה כהן כי  "ב-2023 חזרנו לשטח כולל כמהלך מקדים, ובעתיד נדבר על תב"ע נפחית. במסגרת ההיתר ובמסגרת התוכנית – שטח אחד ולא מפוצל. ההפרדה יצרה חסרונות רבים: מגבלות תכנוניות, בניינים ויח"ד פחות איכותיים כדי לעמוד בחלוקה, סרבול דרך חישוב השטחים, גזלה המון זמן ויצרה המון ויכוחים מול הוועדה המקומית. כאדריכלית אין לזה ערך. שיטת החישוב החדשה מפשטת – אין הפרדה בשטח הדירה, ולכן יש תכנון איכותי יותר של יחידות הדיור, המשפיע גם על החזיתות.

למצגת המלאה מההרצאה 

"בדצמבר 23' הוספנו את המילה 'רשאי', כלומר מוסד תכנון רשאי לבחור אם לעבוד בשטח כולל. זה חל על כל התוכניות החדשות ורק על מגרשים ריקים, ונבחן גם שטח עם בנייה קיימת. בגדול, עדיין יש שתי שיטות חישוב. כל תוכנית קיימת שהמועד הקובע שלה הוא דצמבר 23' - ניתן לתת מכוחה תוכנית בשטח כולל. מדצמבר 23' התוכנית עצמה צריכה לקבוע אם ניתן לבקש שטח כולל או את ההפרדה. ניתנה אפשרות לגשת לוועדה שאישרה את התוכנית, והיא יכולה להחליט שגם אם התוכנית נקבעה החלוקה אפשר לבקש אותה בשטח כולל. ההפרדה בין תת-קרקע לעל-קרקע נשמרת תמיד, וגם השימושים". עוד לדבריה, "היתרי בנייה מתוכניות עבר בשטח כולל הם חובה מפברואר 26', ואילו היתר בנייה מכוח תוכניות חדשות בהתאם לתוכנית".

"בעתיד ייכללו גם בניינים בני 100 קומות" 

בנוגע למורשה להיתר, אמרה כי "זה אחד המהלכים המשמעותיים להתגבר על החסמים הקיימים. זה מורכב: אנחנו מלווים ועדות מקומיות, יזמים ומגישי בקשות. זה נתקל בהרבה קשיים של משהו חדש. התיקון בחוק ההסדרים קבע שמורשה להיתר מקבל את מרבית סמכויותיה של רשות רישוי: אדריכלים בעלי ניסיון בפנקס מורשים להיתר. זו בשורה למעמד האדריכלים ולאחריות שלהם. זה דורש גם מהיזמים להתגייס: מורשה להיתר פועל אך ורק בהתאם לתוכנית ומקבל שכר טרחה. שכר הטרחה שלו יעלה הרבה יותר בגלל החשיפה והאחריות, ביטוח וכדומה".

תנאי סף להיתר שיכול להיכלל ברפורמה, הוא 80% שטחי מגורים. "היתר שבסמכות מכון בקרה לכל בניין מגורים", הבהירה. "בעתיד ייכללו גם בניינים בני 100 קומות ויהיו בסמכות מכון בקרה. לא כולל מבנים לשימוש חורג, אי-הסכמה של כלל הבעלים וכדומה. בחוק ההסדרים ביקשנו לשנות זאת כדי שיהיה אפשר להשתמש בזה בהתחדשות עירונית ברוב של 66%.

בנוגע למורשה להיתר, אמרה כי "זה אחד המהלכים המשמעותיים להתגבר על החסמים הקיימים. זה מורכב: אנחנו מלווים ועדות מקומיות, יזמים ומגישי בקשות. זה נתקל בהרבה קשיים של משהו חדש.  זו בשורה למעמד האדריכלים ולאחריות שלהם. זה דורש גם מהיזמים להתגייס: מורשה להיתר פועל אך ורק בהתאם לתוכנית ומקבל שכר טרחה. שכר הטרחה שלו יעלה הרבה יותר בגלל החשיפה והאחריות, ביטוח וכדומה"

"מורשה להיתר פוגש את רשות הרישוי במידע שמפיקה הוועדה המקומית. מורשה להיתר מתנהל במערכת רישוי זמין , ופוגש את הוועדה המקומית בפירוט חיובים ובהנחיה לתחילת עבודות. תיק המידע צריך להיות מפורט ויש להעבירו תוך 45 יום. אם לא - ניתן לעבור למסלול רגיל. מורשה להיתר יכול לשאול שאלות ולקבל את כל המידע הנדרש. אם לא נמסרו חיובים על ידי הוועדה המקומית, היזם יכול לשלם בהתאם לשמאי שלו. ועדה מקומית יכולה להוציא שומה נגדית. בקרת תכן מתנהלת אותו דבר. מורשה להיתר מוציא היתר מתוך המערכת ויכול לשבת במערכת עד 3 שנים. תוקף ההיתר הוא 6 שנים. אחרי שיוצא היתר, רשות הרישוי מפרסמת באתר הוועדה.

"יש שני שלבים להגשת ערר על ידי הוועדה המקומית: אפשרי אחרי הפקת היתר ועד מתן תעודת גמר, בנושאים כמו חריגות בנייה, סטייה מקווי בניין, יח"ד, שימושי קרקע וכדומה – פעלו לפי התוכנית. או  6 חודשים ממועד הפקת ההיתר על סטייה מתוכנית או סטייה ממידע. מורשה להיתר חייב גם בביקורת ביצוע – לבקר באתר, ומחויב לדווח לרשות הרישוי על עבודה בניגוד להיתר או לחוק. בשלב הביצוע מוסמך לאשר שינויים בתקנה 4, הקבועים בתקנות ואינם כוללים תוספת בנייה. מורשה להיתר מוסמך לתת תעודת גמר לפי התנאים בתיק המידע ולהעבירה לרשות הרישוי.

"בנובמבר האחרון אישרנו הרחבה למורשה להיתר: אם מורשה ההיתר הוא עורך הבקשה, יכול לקבל פטור מתחילת העבודות עד 42 מטר, וגם אם יש הליכים ברשות הרישוי. 165 תיקי מידע הופקו למורשי היתר - ברמת גן, תל אביב, הוד השרון ועוד. יש 300 אדריכלים מורשים להיתר. יש כמה היתרים משמעותיים בתהליך: בתל אביב נפתחה בקשה, ובחודשים הקרובים יֵצא היתר; בבית שמש בפרויקט גדול יצא היתר בחודשים הקרובים; ובהוד השרון בניין בן 6 קומות".

בימים אלה לדברי כהן נערך מינהל התכנון  לאמץ טכנולוגיות חדשות במסגרת הליך הרישוי. "אנחנו עושים פיילוט AI בהגשת בקשות. הפיילוט נערך בשלוש רשויות מקומיות -ירושלים, תל אביב וקריית גת. רוצים לסיים את הפיילוט בסוף השנה ונעדכן בטווח הלא ארוך.

"בעולם לוקח  30 יום להיתר בנייה, ובישראל 320. בחנו את הדרך שבה פועלים במדינות אלו, את הפערים בין רישוי לתכנון, וסקרנו טכנולוגיות. סיימנו את המחקר ומחילים שיתוף ציבור, והמטרה היא שולחנות עגולים לאסטרטגיית רישוי חדשה לכל החסמים בהליך. הרפורמות שנעשו הן שלבים בהליך; האסטרטגיה היא מתכנון ועד ביצוע".