המועצה מזהירה רוכשי קרקעות פוטנציאליים: כך תיזהרו מעוקץ בדרך לחלום הדירה

מודעות למכירת קרקעות, המבטיחות התעשרות מהירה או מימוש חלום של בניית בית פרטי, צברו תאוצה בשנים האחרונות בקרב משווקי קרקעות - שמציגים הזדמנות חלומית. אלא שהמציאות התכנונית והמשפטית מורכבת בהרבה, ולעיתים מאחורי ההבטחה המפוארת מסתתר עוקץ נדל"ני מתוחכם.

על רקע זה, החליטה מועצת גבעת זאב, שממוקמת בהרי בנימין, צפונית־מערבית לירושלים - להתערב באופן פומבי ולהזהיר רוכשי קרקעות פוטנציאליים מפני הסיכונים הכרוכים ברכישת מקרקעין פרטיים בסביבת היישוב. במכתב רשמי וחריג שיצא בשבוע שעבר מטעם מחלקת ההנדסה, מבהירה המועצה כי השיווק המסיבי של זכויות למגורים על קרקעות פרטיות באזור, מתבצע בחלק מהמקרים זמן רב לפני שהשטח בכלל ראוי או מאושר לבנייה.

"כידוע לכם, שטחים גדולים מאוד ביישוב הנם מקרקעין בבעלות פרטית, היינו, מקרקעין שנגאלו ע"י רכישות פרטיות מאת ערבים", נכתב בהודעת המועצה. "לשמחתנו הרבה, פעולות גאולת הקרקע ממשיכות, וגם כיום ישנם ישראלים אשר עוסקים בגאולת קרקעות בסביבות היישוב גבעת זאב לשם הקמת מקבצי מגורים חדשים, אנו כמובן שמחים על כך ומעודדים זאת".

יחד עם זאת המועצה בחרה להתריע מראש כדי לאפשר לציבור לקבל החלטות מושכלות ולמנוע מצב של עוגמת נפש, שעלול להשאיר רוכשים עם השקעה על הנייר למשך עשרות שנים, אם בכלל. המועצה מונה חמישה עקרונות תכנוניים ומשפטיים מרכזיים, שלדבריה חייבים להיבחן בקפידה בטרם התקשרות בעסקת רכישת מקרקעין באזור.

השלמת הרכישה: יש לוודא שהמקרקעין המוצעים אכן נרכשו ונרשמו כחוק על שם היזם או מי מטעמו. עוד הודגש כי "נושא זה של רכישת מקרקעין מאת ערבים תושבי הסביבה הוא מורכב ומחייב מומחיות מיוחדת, על מנת להתגבר על רמאיות וזיופים מצד מוכרים פיקטיביים או בלתי מוסמכים לבצע את המכירה".

צירוף לתחום המוניציפאלי: כל עוד מפקד האזור לא הכריז על השטח כחלק מהתחום המוניציפלי של היישוב, לא ניתן לקדם בו שום תוכנית בנייה. מדובר בהחלטה מדינית וצבאית שאינה בשליטת היזם.

אישור תב"ע: המועצה מציינת עיקרון חשוב – ללא תב"ע בתוקף לא ניתן לבצע בנייה למגורים. קידום תב"ע מותנה בכך שניתן לספק ולחבר את המתחם החדש לתשתיות באופן חוקי, ולכן יש לוודא כי ישנה דרך גישה חוקית למקרקעין שעוברת באדמות בבעלות המדינה או אדמות בבעלות יהודיות.

אישור תכנון ספציפי: המועצה מזכירה כי גם אם יזם מציג תוכנית כלשהי, רשויות התכנון הן אלו שקובעות בסוף אם תאושר בנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע, מיקום ושטח של מבני ציבור ודרכים וכו', כלומר – התוכנית הראשונית עשויה להשתנות מקצה לקצה.

הוצאת היתרי בנייה: לבסוף, המועצה מבהירה כי לא יינתנו היתרי בנייה ללא הוכחה כי הבתים שנבנו אכן עומדים בפתרונות חיבור לתשתיות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, כבישים וחיבור לשירותים ציבוריים.

בסיום המכתב מבהירה המועצה כי אין בכוונתה לבלום יוזמות פרטיות או פיתוח עתידי, אך מדגישה כי האחריות לקבלת החלטה מושכלת מוטלת בראש ובראשונה על הרוכש. "חובה לבחון ולהעריך את רמת הסיכון בכל התקשרות מסוג זה", נכתב, תוך המלצה מפורשת להסתייע באנשי מקצוע מתאימים. המסר ברור: בין ההבטחה השיווקית לבין האפשרות להניח אבן פינה בפועל, מפריד לעיתים מרחק של שנים - ולעיתים אף עשרות שנים - שאותן ראוי להביא בחשבון מראש.