"ירידת מחירים? כאן עדיין יש עשרה קופצים על כל דירה פנויה"

כבר היום, גבעתיים היא אחת הערים הצפופות בישראל. עם רמת צפיפות של 18 אלף איש לקמ"ר, היא מדורגת שניה ברמת הצפיפות מבין הערים, כשהיא שניה רק לבני ברק. בתל אביב, לשם השוואה, מצטופפים על אותו תא שטח כ-9,000 איש בממוצע, ובהרצליה פחות מ-5,000. ואולם בעתיד הלא רחוק, רמת הצפיפות המדוברת עוד תעלה משמעותית, זאת עם קידומן של שתי תוכניות בנייה רחבות היקף עבור המרחב הקרוב של שתי תחנות המטרו בשטח העיר: בכיכר נוגה  - הכוללת 4,000 דירות בבניה של עד 50 קומות - ובכצנלסון.

גם תוכנית המתאר שאושרה להפקדה בתנאים ב-2022 נערכת ליעד אוכלוסייה של כ-79 אלף איש (לעומת כ-58 אלף איש כיום) עד 2040 וכ-37 אלף דירות לעומת כ-23 אלף כיום.  בראיון מקיף שערכנו עם רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים מאז 2013, תהינו איך עיר קטנה כמו גבעתיים נערכת לבנייה כה נרחבת.

"כל התוכניות שהן סביב או על ציר תחנות המטרו, בכל הארץ וגם כאן, הן תוכניות עם זכויות מועצמות. אבל הזכויות האלה יינתנו רק אם המטרו באמת יקרה", מסביר קוניק. "תהיה גם שלביות. לדוגמה, כשמגיעים למספר מסוים של יחידות דיור חדשות, לא ניתן לאשר מעבר לכך אם לא נפתח עדיין בית ספר, או אם המטרו לא התחיל לפעול או לפחות להיבנות. אם יהיה מצב פתאום שהממשלה תחליט - וזה יכול לקרות במדינה שלנו - שהמטרו נדחה או מבוטל, התוכניות האלה, שהן מאוד עצימות, לא יהיו קיימות יותר. יצטרכו לעשות תוכניות יותר שפויות או אחרות".

בניית התחנות עצמן, לדברי קוניק, צפויה להיות מאתגרת. "ב-2026 יתחילו עבודות של העתקת תשתיות ושל הטמנת חשמל, כולל ביטול שני מקלטים שיש לנו בשתי התחנות האלו. העבודות הקשות יתחילו ב-2029 לפי הלו"ז של נת"ע - זו החפירה והכרייה של התחנות עצמן, שזה אירוע כבד. זה שלוש–ארבע שנים של עבודות ברחוב הראשי עם חפירות וכמה עשרות משאיות ביום. יהיה פה לא קל, אבל חשוב לי לומר שהמטרו הוא פרויקט מבורך מאוד למרות ההפרעה לציבור".

קוניק: "הציר הראשי של כצנלסון מן הסתם ישתנה, וגם הצירים העוקפים - בן גוריון, אלוף שדה, עליית הנוער וההסתדרות. אין ברירה. הבניינים המאוד ישנים ולא בטיחותיים גם היום עם כל רעידות האדמה וגם הטילים. המדינה מעודדת בנייה שמבוססת על רווח יזמי, וזה גם אמצעי להורדת מחירי הדירות ולמתן האפשרות לבני גבעתיים להמשיך ולגור בעיר" 

אין חשש שהעצמת הבניה תשנה את הצביון של גבעתיים כעיר שקטה?
"הצביון של העיר ישתנה בעוד 20–30 שנה. גבעתיים, כמו כל גוש דן, תשתנה. פעם גבעתיים הייתה צריפים, רפתות ובתים פרטיים, ופתאום הגיעו בתים של שלוש קומות. יהיו אזורים בעיר שייראו אחרת, אבל מאוד חשוב גם לשמר אתרים היסטוריים כמו בריכת רמב"ם, בית טייבר, בית שניידרמן, והאזור של בורוכוב – גם בתוכניות שלנו. באזורים הקלאסיים הוותיקים של גבעתיים - שכונת רמב"ם, גבעת קוזלובסקי, פועלי הרכבת ובורוכוב כמעט לא תהיה התחדשות מתחמית - הרוב זה התחדשות בניינית של שש–שבע קומות.

"הצביון של העיר ישתנה בעוד 20–30 שנה". קוניק (מרכז השלטון המקומי)

"הציר הראשי של כצנלסון מן הסתם ישתנה, וגם הצירים העוקפים - בן גוריון, אלוף שדה, עליית הנוער וההסתדרות. אין ברירה. הבניינים המאוד ישנים ולא בטיחותיים גם היום עם כל רעידות האדמה וגם הטילים. המדינה מעודדת בנייה שמבוססת על רווח יזמי - בן אדם שאין לו את הכסף להרוס את הבית שלו ולבנות בניין חדש לא יעשה את זה בעצמו אלא יפנה לקבלן שיוסיף דירות, וזה גם אמצעי להורדת מחירי הדירות ולמתן האפשרות לבני גבעתיים להמשיך ולגור בעיר".

"כל התוכניות שהן סביב או על ציר תחנות המטרו, בכל הארץ וגם כאן, הן תוכניות עם זכויות מועצמות. אבל הזכויות האלה יינתנו רק אם המטרו באמת יקרה. אם יהיה מצב פתאום שהממשלה תחליט - וזה יכול לקרות במדינה שלנו - שהמטרו נדחה או מבוטל, התוכניות האלה, שהן מאוד עצימות, לא יהיו קיימות יותר. יצטרכו לעשות תוכניות יותר שפויות או אחרות"

 

ומבחינת מטלות ציבוריות?
"יש, ולא רק על ציר המטרו. בכל רחבי גבעתיים יש תוכניות למספר בתי ספר חדשים. אנחנו מקבלים גם המון שטחים ציבוריים בתוך הבניינים, שבהם הקומות הראשונות יהיו קומות ציבוריות. יכול להיות שיהיו גם מתחמים כמו השוק הסיטונאי בתל אביב, שבו היזם גינדי בנה בית ספר. האמת שכבר מתוכנן מתחם כזה בציפורן-עליית הנוער. יש לנו גם שטחים שמיועדים לפארקים, לגינות, להרחבת מדרכות וכן הלאה.

"אין כאן איפה לעשות חניונים" 

כידוע, מצב שוק הדירות כיום באזורי הפריים-לוקיישן בתל אביב אינו פשוט, כאשר בשטח דיווחים רבים על ביטולי עסקאות מצד רוכשים והורדת מחירים מצד יזמים. לטענת קוניק, הוא אינו מזהה מגמות דומות בגבעתיים, ואף שמע על עליות מחירים. עם זאת, לדבריו, "יכול להיות שיש כרגע עיכובים של היזמים עצמם, כי פחות מתאים להם לבנות כרגע מבחינת הריביות, והם מחכים להמשך הורדת הריבית. הם תמיד זורקים את האשמה על העירייה, אבל הרבה פעמים הם בעצמם בוחרים לעכב.

"ועדיין הביקוש בגבעתיים הרבה יותר גדול מההיצע. בתל אביב הגיעו פשוט למצב שיש עשרות אלפי דירות חדשות ואלפי דירות שעומדות ריקות. אצלנו זה ממש לא המצב. על כל דירה ריקה פה עדיין יש עשרה קופצים, גם בשכירות וגם במכירה. יש אפילו בעיה הפוכה: בגלל שבתים נהרסים בפינוי-בינוי ובתמ"א, אין לדיירים הקיימים היצע של דירות להישאר בגבעתיים בשכירות. הם רוצים מאוד להמשיך לגור בגבעתיים בשנים האלה, ואין להם דירות".

"ועדיין הביקוש בגבעתיים הרבה יותר גדול מההיצע. בתל אביב הגיעו פשוט למצב שיש עשרות אלפי דירות חדשות ואלפי דירות שעומדות ריקות. אצלנו זה ממש לא המצב. על כל דירה ריקה פה עדיין יש עשרה קופצים, גם בשכירות וגם במכירה"

אז מה הם עושים?
"הם נאלצים לעזוב את העיר. למשל במתחם הסתדרות, פירקו שם חצי מהשכונה לטובת עבודות פינוי-בינוי של אאורה , ICR ואביב, והם מחפשים בנרות דירות. מדובר פה במאות דירות שפונו. חלק מהם נאלצים לעזוב את העיר לתקופה. אין לנו פתרונות בשבילם".

מבחינתך כראש עיר עליית מחירים זה משהו חיובי? מה עם פתרונות של דיור בהישג יד?
"אין לנו מחיר למשתכן וכל הדברים האלה. יש דירות קטנות. אנחנו מכניסים 20%–30% דירות קטנות בכל פרויקט, לפעמים אפילו מאוד קטנות - מיקרו-יוניטס של 45, 50 או 55 מ"ר, מתוך הנחה שאלה דירות לזוגות צעירים יותר או לרווקים ורווקות שיהיה להם קצת יותר נוח. זה לא ממש פותר את הבעיה, כי עדיין המחירים פה יקרים. ביום שיהיה באמת היצע גדול בכלל בגוש דן, וביום שאנשים יוכלו גם למצוא דירות טובות גם מחוץ לגוש דן, במרחק של חצי שעה נסיעה עם תחבורה כמו שצריך, אז הם כבר לא יהיו בלחץ לגור בגוש דן ובגבעתיים. ואז נראה לי שהמחירים ירדו גם פה. אבל המחירים במרכז תמיד יישארו גבוהים, כמו בכל מקום בעולם".

בכל גוש דן, ובגבעתיים בפרט, יש מצוקת חניה ותחבורה חריפה, והרשויות מצמצמות תקני חניה. מה המדיניות שלכם בנושא?
"כרגע התקנים, במיוחד על ציר כצנלסון - ציר המטרו - הם תקנים מחמירים עד לרמה של גג חניה אחת לדירה, ובהרבה מקרים גם פחות, לפעמים גם בלי חניות בכלל. קו המדיניות אומר להפחית שימוש ברכבים, להפחית תקני חניה במיוחד על ציר המטרו, ולייצר אפילו דירות בלי חניות בכלל. אבל זה תהליך. לצעירים זה מאוד ברור וטבעי, כמו שהם גדלים עם אייפונים, קורקינטים ואופניים, הם פחות תלויים ברכב הפרטי. למבוגרים זה קצת יותר קשה. גם למשפחות עם שניים-שלושה ילדים זה יותר קשה.

רחוב כצנלסון בגבעתיים (Rakoon, ויקימדיה)

"בסוף בכל זאת צריך להתנייד ואין תחבורה ציבורית בשבת. אז אנשים שאומרים 'תוריד חניות, תעשה שבילי אופניים' – כשזה בבת אחת זה קיצוני מדי, אבל אנחנו לגמרי בדרך לשם. מלבד הורדת התקנים, בגבעתיים אין פתרונות חלופיים, אין איפה לעשות חניונים, גם אם הייתי רוצה. לכן אנחנו מקלים קצת בנושא האכיפה".

"עדיין המחירים פה יקרים. ביום שיהיה באמת היצע גדול בכלל בגוש דן, וביום שאנשים יוכלו גם למצוא דירות טובות גם מחוץ לגוש דן, במרחק של חצי שעה נסיעה עם תחבורה כמו שצריך, אז הם כבר לא יהיו בלחץ לגור בגוש דן ובגבעתיים. ואז נראה לי שהמחירים ירדו גם פה" 

הארנונה? החלטה של המדינה

אחד החסרונות שעמם עיריית גבעתיים מתמודדת באופן מסורתי, הוא המיעוט היחסי של שטחי התעסוקה והמסחר בעיר, המניבים ארנונה גבוהה ושעליהם נשען חוסנה הכלכלי של העיר. מצב זה יוצר פרדוקס שבו אוכלוסיית העיר היא מהעשירות בישראל (דירוג סוציו-אקונומי 9) אך העירייה שאמורה להעניק להם שירותים - ענייה. עם זאת, לדברי קוניק, גם מצב זה אמור להשתנות בקרוב:

"מגדל Beyond של תדהר שייפתח ב-2027, אני מקווה, כבר יכניס לנו ארנונה כמעט מלאה ל-80 קומות משרדים. זה כרגע המגדל הכי גבוה בארץ והוא באמת נותן לנו בוסט רציני. יש מגדלים נוספים בתכנון, אבל זה ייקח עוד שנים. תוכנית כורזין לבניית 11 מגדלים של 40 קומות, גם היא מתחילה לאט לאט לזוז, למרות שזה יותר מורכב שם. ויזה כבר פינו את הבניין שלהם, והוא לדעתי יהיה הראשון שיתחיל להיבנות בעוד איזה שנה, שנה וחצי, ואחריו, לדעתי, ירוצו כל המתחמים האחרים.

"מגדל Beyond של תדהר שייפתח ב-2027, אני מקווה, כבר יכניס לנו ארנונה כמעט מלאה ל-80 קומות משרדים. זה כרגע המגדל הכי גבוה בארץ והוא באמת נותן לנו בוסט רציני. יש מגדלים נוספים בתכנון, אבל זה ייקח עוד שנים. בעוד איזה חמש–עשר שנים נתחיל לראות שם כבר מגדלי משרדים מתחילים לפעול, ואני חושב שהרבה חברות ועסקים ירצו לעבור אליו"

"זה ייקח עוד כמה שנים טובות, אבל העתיד של גבעתיים במובן הזה הוא די ורוד כי הקו הסגול עובר שם, כביש גהה, איילון. זאת  אומרת בעוד איזה חמש–עשר שנים נתחיל לראות שם כבר מגדלי משרדים מתחילים לפעול, ואני חושב שהרבה חברות ועסקים ירצו לעבור אליו". 

זה ישפיע גם על הארנונה למגורים?
"אלו בסוף ההחלטות של משרדי הממשלה. נכון להיום יכול להיות שיפחיתו טיפה. אני בכלל חושב שצריך לעשות שינוי בשיטת הארנונה ולקבוע אותה לפי ערך הדירה בכלל, ולא לפי הפרמטרים שקיימים היום. אני בכלל בדעה שצריך לבטל את מס הארנונה. צריך להיות מס כללי שתושב משלם למדינה - תקרא לו מס הכנסה. המדינה תתקצב באופן שווה לפי מספר תושבים, בלי כל הטריקים והשטיקים. זאת אומרת, לקחת בסוף איזשהו מדד של הכנסות שהעירייה כאילו מאבדת כתוצאה מזה שהיא לא גובה ארנונה, ולתקצב אותה באופן ראוי לפי מספר התושבים שלה, ולא לפי התחרויות האלה למי יש יותר מסחר ותעסוקה".

"אין כמעט תיק בגבעתיים שלא מגיע לוועדת ערר"

לצד מתחמי ההתחדשות הגדולים, בנובמבר 24' אישרה הוועדה המחוזית למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר, שמחליפה את תמ"א 38

לדברי קוניק, "יש מגרשים שמאוד הרוויחו מהתוכנית הזאת והם מקבלים אפילו תוכנית נפחית. יש לא מעט מגרשים שמקבלים אפילו יותר דירות ממה שקיבלו בימיה הטובים של התמ"א, שאז היה יחס אחת לשלוש. אבל יש גם מגרשים שזה יותר קשה להם לפי הכללים החדשים. ואז הפתרון שלהם לפעמים הוא לאחד בניינים - שזה לא התכנון הכי הכי נכון בעיני, כי הוא מייצר בניין קצת רחב ומאסיבי. בגדול אני חושב שגבעתיים הייתה מהירה ויעילה, למרות כל האמירות שאנחנו נגד. בסוף אנחנו אחת מהערים הבודדות הראשונות שעשו תוכנית חלופית לתמ"א 38, והיום כבר הבקשות מוגשות ומאושרות".

אבל אובייקטיבית, לפי מדד ההתחדשות העירונית שאנחנו מפרסמים בשיתוף " מדלן " כל שנה, בגבעתיים משך זמן הוצאת ההיתר הוא הארוך ביותר. למה?
"המדדים שוכחים כמה דברים קטנים, פעוטים. למשל שהיזמים הרבה פעמים מגישים בפינג-פונג שמונה פעמים את הבקשות, ובכל פעם יש תיקונים והבקשות לא תואמות. עד שהם מגיעים למצב שאפשר בכלל לדון בתיק בוועדה לוקח זמן. דבר נוסף, הוא שהם הולכים באופן אוטומטי לוועדות ערר - הם עצמם או השכנים. אין כמעט תיק בגבעתיים שלא מגיע לוועדות ערר. זה לא עולה אפילו שקל. אתה כבר מעכב את התיק לשנה-שנה וחצי. יש עומס גם על גבעתיים. אי אפשר להשוות את גבעתיים לכמות הבקשות שמוגשות בלוד או בעיר אחרת, ואצלנו זה בקשות של פינוי-בינוי ותמ"א. זו לא קרקע בתולית שאתה בונה ואז מוציא יותר היתרים. יש לך פה דיירים ויש לך פה תמורות עם דיירים, והרבה פעמים היזמים עצמם מעכבים את הבקשות".

אין כמעט תיק בגבעתיים שלא מגיע לוועדות ערר. זה לא עולה אפילו שקל. אתה כבר מעכב את התיק לשנה-שנה וחצי. יש עומס גם על גבעתיים. אי אפשר להשוות את גבעתיים לכמות הבקשות שמוגשות בלוד או בעיר אחרת, ואצלנו זה בקשות של פינוי-בינוי ותמ"א" 

"מעבר לכך, יש גם בעיה קשה של כוח אדם, של היעדר בודקי תכניות, משכורות מאוד נמוכות, ועדות מקומיות שמתכנסות פעם בחודש. זה הפתרון שהמדינה צריכה לתת. המדינה צריכה להעלות את המשכורות של בודקי תכניות, וגבעתיים צריכה שיהיו לה 8 בודקי תוכניות ולא שניים וחצי. אבל זה לא מעניין את המדינה. כך גם לגבי תשלום שכר לחברי הוועדה, ואולי אפילו שהוועדה תהיה מורכבת מאנשי מקצוע ולאו דווקא מחברי מועצה. על הזמן הזה צריך לתת תמריצים לעיריות. למרות הכל, בשורה התחתונה, גבעתיים נמנית עם הערים שבהן היקפי הבנייה הם הגבוהים ביותר עם כ-2,000 דירות בהיתרים בשנה".

טענה נוספת של יזמים עמם שוחחנו, נוגעת לכך שהוועדה המקומית ממדרת אותם מדיווחים על תוכניות שהיא מקדמת "במסלול רשויות". גם אותה דוחה קוניק: "כשהיזמים הולכים מעל הראש שלנו לוועדה המחוזית, זה בסדר? הם דואגים לאינטרס שלהם וזה בסדר. אני דווקא מתרשם, שמאז שהגיע לפה שגיא תמרי (מהנדס העיר בשנתיים וחצי האחרונות, דנ"ק) שזוכה באמת למחמאות מקיר לקיר, בעיקר מהיזמים והאדריכלים, יש וייב מאוד חיובי על גבעתיים. אנשים מפרגנים ורוצים לעבוד פה".

ושאלה לסיום: למה גבעתיים - עיר קטנה שכלואה בין ערים גדולות - היא עירייה עצמאית?
"כל עוד יש לך את אזור, קריית אונו ועוד אלף ואחת דוגמאות אז גם גבעתיים, שהיא עיר לא קטנה, היא לגמרי עיר בפני עצמה. אם השאלה היא למה לא מאחדים רשויות, זה לא יקרה כל כך מהר או בכלל. אולי זה יקרה עוד 50-60 שנה. המדינה שלנו צעירה מדי. זה גם לא הצליח במקומות שזה נעשה, וזה לא יקרה גם מבחינה פוליטית.

"מה כן צריך לעשות - אני מאוד בעד ניהול מטרופוליני משותף. כמו בגרמניה ובעוד הרבה מקומות - לקחת את מחוז תל אביב ולנהל אותו בתחומים מסויימים בצורה מחוזית תחת דירקטוריון של המחוז. ראש עיריית תל אביב, העיר הגדולה, הוא היושב ראש, ונציגי כל העיריות הם חברי דירקטוריון. הניהול של התחבורה, של המכרזים הגדולים, של איסוף האשפה, הגינון, המים, החינוך - בכל הדברים האלה משתפים פעולה. אין סיבה שילד שגר בגבעתיים לא יוכל ללמוד מעבר לכביש בבית ספר שממוקם בתל אביב".