אלקטרה וביג תובעות מאות מיליונים מרמ"י: "חוזי החכירה נחתמו על בסיס מצג שווא"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אלקטרה השקעות, ביג מרכזי קניות , וצ.פ. חברה לבניין, הגישו בשבוע שעבר תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, נגד מדינת ישראל ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בהיקף של כ-343 מיליון שקל. התביעה הוגשה בגין הטעיה חמורה, הפרת חוזים והתנהלות חסרת תום לב במכרזי קרקע בשכונת "זכרונה" בזיכרון יעקב בגין טענה להסתרת מידע על מחלוקת עם המועצה. את התובעים ייצגו עוה"ד שמואל שוב, הילה לביא-יתים וישראל אלתר ממשרד עוה"ד שוב ושות'. עוד דורשות היזמיות את בטלות תוקפם של המכרזים. 

תוכנית שכונת זיכרונה נמצאת במזרח זכרון יעקב וממזרח לשכונת חלומות זיכרון, מדרום לכביש 652 ולמפעל בית אל וממערב ומצפון לשמורת הנוף ויער החורשן. רמ"י קידמה שם שכונה ל-1,236 יחידות דיור ו-250 יח"ד לדיור מוגן. בסוף 2021 פורסמה התוכנית למתן תוקף לאחר החלטת ערר בנושא.

על פי כתב התביעה, רמ"י פרסמה בשנים 2021–2022 מכרזים לשיווק מקרקעין בהיקף של מאות יחידות דיור ודיור מוגן ביישוב, תוך הצגת מצג שלפיו מדובר בקרקעות זמינות לבנייה, וקביעת התחייבות חוזית להשלמת הבנייה בתוך 48 חודשים. בפועל, כך נטען, כבר במועד פרסום המכרזים ידעה רמ"י כי קיימות מחלוקות עמוקות, מתמשכות ורבות שנים בינה לבין המועצה המקומית זיכרון יעקב, מחלוקות אשר מונעות את ביצוע עבודות הפיתוח הנדרשות ומהוות חסם מוחלט למימוש הפרויקטים.

לטענת התובעות, המדינה שיווקה קרקעות ביודעה שאין כל היתכנות לפיתוחן, גבתה 265 מיליון שקל מהיזמים בסך הכל, עבור 365 דירות ו-250 יח"ד דיור מוגן, ולאחר הזכייה הותירה אותם להתמודד לבדם עם סכסוך בין רשויות שאין להם כל שליטה עליו. התובעות מתארות מציאות שבמסגרתה שילמו סכומי עתק עבור זכויות חכירה , אך נותרו  ללא יכולת לקדם את הפרויקט.

"רמ"י הטעתה את התובעות" 

כתב התביעה מותח ביקורת חריפה על התנהלות רמ"י כגוף שלטוני, וטוען להפרה בוטה של חובת הגילוי, חובת ההגינות וחובת תום הלב המוגברת החלה על המדינה. לטענת התובעות, מידע מהותי בדבר היעדר היתכנות לפיתוח, סירוב המועצה לקדם תשתיות, והיקף המחלוקות בין הגופים  הוסתר מהיזמים ולא הובא לידיעתם במסגרת מסמכי המכרז.

עוד נטען כי במשך למעלה משלוש שנים פנו החברות שוב ושוב לרמ"י, למועצה המקומית, למשרדי הממשלה הרלוונטיים ואף לשרים ולגורמי רגולציה בכירים, בניסיון למצוא פתרון שיאפשר את מימוש הבנייה ואת קידום שכונת המגורים אך ללא כל תוצאה. חרף פניות, ישיבות, עתירה מנהלית ואף ניסיונות לגישור והסדרים חלופיים, המדינה, כך נטען, עמדה מנגד ולא נטלה אחריות למצב שיצרה. 

כתב התביעה מותח ביקורת חריפה על התנהלות רמ"י כגוף שלטוני, וטוען להפרה בוטה של חובת הגילוי, חובת ההגינות וחובת תום הלב המוגברת החלה על המדינה. לטענת התובעות, מידע מהותי בדבר היעדר היתכנות לפיתוח, סירוב המועצה לקדם תשתיות, והיקף המחלוקות בין הגופים  הוסתר מהיזמים ולא הובא לידיעתם במסגרת מסמכי המכרז

"הנתבעת ידעה באופן ברור וודאי, על המחלוקות העמוקות ורבות השנים כפי שהוברר אשר היו ועודן קיימות עם המועצה", כך נכתב בכתב התביעה, "אשר אינן מאפשרות את פיתוחה של השכונה ובהתאם את שיווק המקרקעין, אולם למרות זאת, הנתבעת שיווקה את המקרקעין במסגרת המכרזים שפרסמה, בקובעה תנאי בסיסי ומהותי לפיו על הזוכים להשלים את הבניה בתוך 48 חודשים ממועד הזכייה… זאת למרות ידיעתה כי תנאי זה אינו ישים ואינו מעשי, ובכך הטעתה את התובעות.

"הלכה למעשה - חוזי החכירה עליהם חתמו התובעות עם הנתבעת, נכרתו על רקע מצג כוזב של רמ"י ותוך הטעיה חמורה של התובעות, כשהובהר מעבר לכל ספק כי המכרז והחוזים שנחתמו אינם ישימים כלל, וכן כי באופן מעשי תנאי החוזים שנכרתו בוטלו והם אינם ברי מימוש"

עוד מדגישות החברות היזמיות כי בטרם פרסום המכרזים, רמ"י כבר התקשרה עם חברת אפשטיין ניהול פרויקטים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין, אולם התברר כי ההתקשרות הופסקה בשל מחלוקת בין רמ"י לרשות המקומית לאחר שהחברה השלימה באופן כמעט מלא את תכנון פיתוח התשתיות. במכרזים רמ"י הטילו את הפיתוח על הרשות מבלי שניתן גילוי מלא וברור למשתתפים במכרז בדבר הפסקת ההתקשרות עם אפשטיין והשלכותיה על היתכנות קידום עבודות הפיתוח.

"על בית המשפט להורות על ביטול החוזים" 

נציין כי המועצה המקומית התנגדה לתוכנית בטענה שהצפיפות (כ-10 יח"ד לדונם) והגובה יפגעו במרקם המושבה ויצרו עומסי תנועה כבדים ללא פתרונות תחבורתיים הולמים. ב-2023 אף השיבה המועצה לרמ"י באופן חד צדדי את כספי הפיתוח, לאחר שב-2022 ניתן פסק דין הדוחה את העתירות נגד התוכנית. בפסק דין מאוחר יותר בתגובה לעתירת היזמיות נקבע כי כי המועצה מחויבת לפעול בהתאם לתכנית, אולם אינה מחויבת לפעול לביצוע עבודות פיתוח מיידיות, זאת בין היתר על רקע טענותיה התקציביות וסדרי עדיפויות של המועצה. בהליכים משפטיים קודמים טענה רמ"י כי האחריות הייתה על היזמים וידעו או היו צריכים לדעת על המחלוקת ולקחו את הסיכון וכן על המועצה שלא השתמשה בכספי הפיתוח.

לסיכום טוענת התובעות כי "לאחר שלוש שנים של מאמצים כבירים של התובעות, הוברר בצורה ודאית ומוחלטת כי אין כל היתכנות לפיתוח המקרקעין, ואין בידי התובעות לממש את זכייתן, ומשפניית התובעות לנתבעת לביטול חוזי החכירה הושבה ריקם, יטענו התובעות כי על בית המשפט הנכבד להורות על ביטול החוזים שנחתמו בין התובעות לבין הנתבעת, חוזים שנחתמו על בסיס מצג שווא, ושהובררו כי אינם ישימים"

לטענת התובעות, התנהלות זו אינה פוגעת רק ביזמים, אלא גם באינטרס הציבורי הרחב שכולל קידום פתרונות דיור, פיתוח שכונות חדשות ואמון השוק במכרזי המדינה. בנסיבות אלו, נטען כי החוזים שנחתמו בין הצדדים אינם בני ביצוע ודינם בטלות, תוך השבת מלוא הסכומים ששולמו ופיצוי בגין הנזקים הכבדים שנגרמו.

לסיכום טוענת התובעות כי "כך, לאחר שלוש שנים של מאמצים כבירים של התובעות, אשר פעלו בכל דרך אפשרית מול המועצה, מול רמ"י וכן ומול כלל הגורמים הרלוונטיים האפשריים (שרים, ומשרדי ממשלה), הוברר בצורה ודאית ומוחלטת, כי אין כל היתכנות לפיתוח המקרקעין, ואין בידי התובעות לממש את זכייתן, ומשפניית התובעות לנתבעת לביטול חוזי החכירה הושבה ריקם, יטענו התובעות כי על בית המשפט הנכבד להורות על ביטול החוזים שנחתמו בין התובעות לבין הנתבעת, חוזים שנחתמו על בסיס מצג שווא, ושהובררו כי אינם ישימים".

מהחברות נמסר: "יזמים שפועלים בתום לב ובהסתמך על מכרזי מדינה אינם אמורים למצוא את עצמם כבני ערובה במחלוקות בין רשויות. מדובר בפגיעה קשה ביזמים , אך לצידה זאת גם פגיעה ממשית באינטרס הציבורי הרחב. מדובר במאות יחידות דיור שאינן מקודמות ואינן משווקות בפועל לציבור, לרבות לזוגות צעירים ולמשפרי דיור, וזאת בתקופה של משבר דיור מתמשך. במקום שקרקעות מדינה יהפכו לדירות, הן תקועות בשל מחלוקות תכנוניות ותשתיתיות בין המדינה והרשויות המקומיות שהן לא טורחות לפתור". 

מרמ"י נמסר בתגובה: "הרשות דוחה מכל וכל את הטענות. כלל המידע שוקף לחברות במסגרת הליכי המכרז והרשות מילאה את כל חובותיה על פי דין כלפי היזמים. את כלל טענות החברות יש להפנות למועצה המקומית שהיא החסם לפיתוח. הרשות תגיב במסגרת הליך בית המשפט".