משרד המשפטים אישר: זכויות בנייה עודפות מותנות בפרויקט התחדשות במגרש אחר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה שקיבלה השבוע המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס, עשויה לפתור בעיות חוסר כדאיות כלכלית במגרשים רבים המיועדים להתחדשות עירונית. על פי ההחלטה, ניתן יהיה לקבוע בתוכנית מפורטת זכויות בנייה “עודפות” במגרשים מסוימים, שיוענקו רק בכפוף לבנייתו של פרויקט התחדשות עירונית במגרש אחר באותה עיר, כאשר ההצמדה בין המגרשים תיקבע בשלב ההיתר ולא בתוכנית. באופן זה יסבסדו אותן זכויות בניה עודפות את פרויקט ההתחדשות.

ההחלטה התקבלה בעקבות דיון שקיימה יוליס עם נציגים של עיריית ראשון לציון, בראשות ראש העירייה רז קינסטליך, אשר מקדמת בימים אלו  תוכנית כלל-עירונית להתחדשות בניינית כחלופה לתמ״א 38. בעיר טוענים כי במרכז העיר ובאזורים צפופים נוספים קיימים בניינים הזקוקים לחיזוק ולהתחדשות, אך בשל מגבלות תכנון וצפיפות גבוהה לא ניתן להוסיף בהם די זכויות בנייה כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית.

סיכום הדיון בהשתתפות יוליס ובכירי עיריית ראשל"צ 

במהלך הדיון ציינה סגנית ראש העיר ויו״ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ליאל אבן זהר בן דוד, כי צוות התכנון איתר כ-95 מגרשים שבהם לא ניתן להוסיף מספיק זכויות במגרש עצמו, ולכן העירייה מבקשת לייצר תמריץ כלכלי באמצעות הענקת זכויות עודפות באזורים אחרים בעיר, בדומה למנגנון שנקבע ב-2019 לגבי מגרשים קולטים עם שינויים קלים:

"בשונה מהאמור במתווה הקיים, הכוונה היא לאפשר קביעת מגרשים מסוימים שבהם יותנו שטחי בנייה עודפים בביצוע מיזמי התחדשות במגרשים הטעונים התחדשות, וכי ה'הצמדה' וההתניה בין מגרש טעון התחדשות מסוים לבין המגרש שבו יתווספו שטחי הבנייה בפועל, ייקבעו בשלב הוצאת היתר הבנייה. כמו כן, הובהר כי היתר כאמור יהיה כפוף להליך פרסום להתנגדויות וכי לוועדה המקומית יוקנה שיקול דעת מלא באשר לאישור הבקשה".

ראש העיר רז קינסטליך הדגיש במהלך הדיון כי תנופת ההתחדשות העירונית בעיר קיבלה דחיפה נוספת על רקע ההכרה בצורך בחיזוק מבנים והקמת מרחבים מוגנים, במיוחד לאחר מלחמת “עם כלביא”. המשנה ליועצת המשפטית יוליס הבהירה כי התניית זכויות בנייה בביצוע מטלה ציבורית - ובפרט כאשר היא נוגעת למגרש אחר - מעוררת קושי, משום שניצול הזכויות מותנה בפעולה שאין לה בהכרח זיקה תכנונית למגרש שבו מבקשים לבנות.

עם זאת ציינה יוליס כי "האפשרות להתנות שטחי בנייה כאמור לטובת קידום התחדשות עירונית באזורים הנעדרים כדאיות כלכלית אושרה בסיכום דיון שיצא תחת ידינו כבר בשנת 2019, וזאת לאור החשיבות הציבורית...  אישור זה הותנה בכך ששטחי הבנייה שיוקנו יהיו זכויות עודפות, ביחס להיקף השטחים שהיה מוסד התכנון מאשר אלמלא הצורך בהתניה כאמור".

עוד הוסיפה כי "האפשרות לעודד הליכי התחדשות באמצעות תוספת שטחי בניה במגרש אחר אומצה גם על ידי המחוקק, כשקבע סמכות לוועדה מקומית לאשר 'תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה במסלול הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר'. כמו כן, גם האפשרות להוסיף שטחי בנייה 'עודפים' כמענה להיבט הקנייני הוכרה על ידי המחוקק".

לבסוף קבעה כי ניתן יהיה לקבוע בתוכנית התניה של זכויות בנייה עודפות במגרשים מסוימים, כאשר ההצמדה למגרש הטעון התחדשות תיקבע בשלב ההיתר  - אך רק בכפוף למתווה מחמיר: ההתניה תחול רק על זכויות עודפות מעבר לתכנון המקובל. לבעל המגרש תישמר האפשרות לממש זכויות “רגילות” ללא ההתניה - כלומר, בלי להתחייב לבצע התחדשות במקום אחר. עוד נקבע כי אין די בכך שחלה תוכנית מאושרת כדי להגדיר כל תוספת כעודפת. נדרשת גם בחינה תכנונית עדכנית, ובמיוחד התייחסות להוראות תמ״א 70  (תוכנית המטרו) באזורים שבהם היא חלה.

עוד נקבע כי כל תוכנית שבה ייעשה שימוש במתווה זה תחויב לקבוע מראש לכל מגרש מהו היקף הזכויות העודפות המקסימלי שניתן לאשר בו, כדי לאפשר ודאות ושקיפות לבעלי המגרשים ולשכנים ולהבטיח זכות התנגדות. תנאי נוסף הוא היקף הזכויות שיוענקו במגרש הקולט יידרש לעמוד ביחס סביר לעלויות ההתחדשות במגרש היעד, לפי עקרונות תקן 21. יחס ההמרה הסופי ייקבע בשלב היתר הבנייה על בסיס חוות דעת כלכלית.

מעבר להתנגדויות לתוכנית עצמה, נקבע כי תנאי למתן היתר למימוש הזכויות העודפות יהיה פרסום הבקשה להיתר יחד עם השמאות ומתן אפשרות להגשת התנגדויות - והוועדה המקומית תקבל שיקול דעת מלא גם לסרב.

מלבד ראשון לציון, ההחלטה עשויה כאמור לייצר פתרון לערים שבהן קיימים אזורים צפופים ללא היתכנות כלכלית להתחדשות בניינית, באמצעות ניוד תמריצים תכנוניים בתוך העיר. במשרד המשפטים אף ביקשו מהוועדה המחוזית מרכז לעדכן בהמשך כיצד ייושם המתווה בפועל בהוראות התוכנית של ראשון לציון.