ר"ע שדרות: "ארה"ב מתכננת נמל בעזה ועבור שדרות והעוטף מדובר בהזדמנות אדירה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אתגרי ההתחדשות העירונית בפריפריה, לצד סוגיית "היום שאחרי" מלחמת חרבות ברזל נדונו בהרחבה במהלך כנס יזמי התחדשות עירונית בדרום, שערך אתמול (ד') מרכז הנדל"ן באשקלון, בהשתתפות ראש עיריית שדרות אלון דוידי, מתכננת מחוז דרום מיכל מריל, מנכ"ל אמפא קפיטל דודי לוי וראש מינהלת ההתחדשות העירונית באשקלון ידידיה גרינוולד.

לדברי ראש עיריית שדרות אלון דוידי, "מבחינתי אין באמת ‘יום שאחרי’ במובן הביטחוני. אנחנו חיים כאן שנים ארוכות תחת טרור. מדינת ישראל עשתה את הפאדיחה הכי גדולה בתולדותיה בכך שלא הקשיבה לאזהרות בזמן, ואי אפשר להיות ראש עיר בדרום בלי לעסוק יום-יום בסוגיה הביטחונית. אני שילמתי על העמדה הזאת מחירים מול גורמים בכירים, כולל ראש הממשלה, אבל לא חזרתי בי". עוד אמר לגבי "הקו הצהוב" (קו נסיגת כוחות צה"ל במסגרת שלב א' להפסקת האש, ל"ס) כי "אסור למדינת ישראל לוותר עליו. הוא חייב להישאר לפחות כמה עשרות שנים, כי אי אפשר לשנות אידיאולוגיה רצחנית של ארגון שמגובה על ידי איראן בתוך חצי שנה.”

כנס יזמי התחדשות עירונית בדרום של מרכז הנדל"ן

יחד עם זאת, דוידי מוצא במצב הנוכחי כיום הזדמנות אסטרטגית, "צריך להבין שהמלחמה אינה רק על הביטחון של ישראל, יש כאן מאבק עולמי על נתיבי סחר בין ארה״ב, סין ורוסיה. ארה״ב רוצה לשמר את מעמדה הכלכלי, והמהלכים שלה בעזה, נוגעים לשליטה בסחר העולמי. לכן היא מתכננת הקמת נמל ויצירת ציר אזורי ארוך עד למפרץ הפרסי. כראש עיר אני רואה בזה הזדמנות: לפתח אזור תעשייה ותעסוקה גדול לאורך גבול העוטף, באזור שבו שכן בעבר אזור התעשייה ארז, שייבנה סביב תחנת רכבת, ולחבר את האזור לכלכלה האזורית והגלובלית.”

"קפיצה דרמטית בעשור האחרון" 

בכל הקשור לפיתוח נדל"ני אמר דוידי כי "בעשור האחרון שווקו כ-8,500 יחידות דיור בשדרות - קפיצה דרמטית לעומת העשור שקדם לו. אנחנו מאכלסים כעת את שכונת הבוסתנים, ומשווקים את שכונת העצמאות. גולת הכותרת היא שכונת האקדמיה, בין הרכבת למכללת ספיר, האזור הטוב ביותר בעוטף עזה. יוקם שם קמפוס הנדסה של מכללת ספיר ומרכז מו״פ אזורי בהשקעה של כ-150 מיליון שקל, לצד כ-3,000 יחידות דיור".

בהמשך ובהתייחס לחסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא ציין כי "מדינת ישראל עושה טעות כשכל מלאי הקרקע עובר דרך רמ״י. זה יוצר סרבול ופוגע בפיתוח. יש אלפי תוכניות תעסוקה מאושרות במדינה - אבל כמעט אף יזם לא לוקח אותן כי הן לא כלכליות. בדרום הבעיה חריפה במיוחד: ההתחדשות העירונית לא רווחית, התהליכים ארוכים מדי, ובלי תמריצים ממשלתיים זה לא יקרה". 

כנס יזמי התחדשות עירונית בדרום של מרכז הנדל"ן

"היום בשדרות ניתן לבנות עד 10 קומות בלבד - וזה לא כלכלי עבור היזמים. לכן לקחתי רבע מיליארד שקל ממנהלת תקומה והקציתי אותם לסבסוד פרויקטים. כשנכנסנו לפרטים, למשל עלות חניונים תת־קרקעיים, הבנו שנצליח לממש את הסבסוד הזה בשלושה מתחמים מרכזיים בלבד, אבל אני מעריך שמהלך כזה יעלה משמעותית את ערך הקרקע בעיר.”

אשקלון: סבסוד של 100 עד 150 מלש"ח ב-26'

ידידיה גרינוולד, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית אשקלון, התייחס גם הוא לסוגיית הכדאיות: "אי אפשר לפתור את בעיית הכלכליות בהתחדשות עירונית באמצעות קרקע משלימה - זה פשוט לא עובד", אמר, "לפני עשר שנים התחדשות עירונית באשקלון הייתה כמעט לא ריאלית. היום אנחנו בנקודת זמן אחרת, אבל עיקר המסה של יחידות הדיור עדיין בשכונות הדרומיות, שהן גם המאתגרות ביותר.

"עד היום יצאו כ-100 מיליון שקל במסגרת קול קורא. אנחנו מדברים על סבסוד של עד 180 אלף שקל ליחידת דיור קיימת", הוסיף, "הקול הקורא הבא צפוי לצאת בחודשים הקרובים, וינוע בטווח של 100 עד 150 מיליון שקל נוספים. עם אפשרות לתקציב של עד 600 מיליון שקל עד 2030. יזמים מעדיפים סבסוד ישיר על פני קרקע משלימה - כי זה נותן ודאות".

ידידיה גרינוולד, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית אשקלון

"יש לנו מתחם גדול בעולי הגרדום שאמור לצאת לדרך השנה. העיר הולכת למכפילים גבוהים יותר כדי לאפשר פרויקטים ישימים, ושומרת על תקן חניה 1:1 - נמוך יחסית לאשקלון, אבל הכרחי, כי קומה נוספת לחניון תת-קרקעי יכולה להרוג כלכלית פרויקט שלם", הסביר.

דוידי התיחס גם הוא לסוגיית החניה ואמר כי "גם אם המחוז ישכנע אותי לבנות חניונים מעל הקרקע אני לא אעשה את זה, הכל יהיה מתחת לקרקע. שדרות לא תהיה עיר של חניונים".

שכירות כפתרון משלים

מנכ״ל אמפא קפיטל, דודי לוי, הציג תפיסה חדשה להתחדשות עירונית: מעבר מדגש כמעט בלעדי על דירות למכירה - לפיתוח משמעותי של דירות להשכרה בפרויקטים של התחדשות עירונית , תחום שלדבריו כמעט ואינו מקבל כיום מענה.

“משהו מעניין קורה היום בשוק הנדל״ן הישראלי". מנכ״ל אמפא קפיטל, דודי לוי

“משהו מעניין קורה היום בשוק הנדל״ן הישראלי, ואני נותן טיפ: חכו חצי שנה. כיום בישראל נדרשות בערך 15 שנות שכר כדי להגיע לדירה, אבל דווקא שנת הקורונה, שהייתה מהקשות שידענו, הייתה השנה שבה נרכשו הכי הרבה דירות - למה? בגלל הריבית".

לדבריו, הקושי לרכוש דירה יוצר הזדמנות להרחיב את שוק השכירות המוסדית בתוך התחדשות עירונית . "יש בישראל קושי מהותי להתחייב לדירה, גם לזוגות עם הכנסה יפה מעל הממוצע. אם הריבית תרד מ־5% ל־3.5%, כפי שצפוי בשנה הקרובה, אנחנו בדרך לשיווי משקל חדש בשוק. בסופו של דבר, מה שבאמת ישנה את השוק זו הריבית". 

לוי הציע מודל של “סטרקצ’ר מוניציפלי” שבו העירייה מעניקה הקלות רגולטוריות וזכויות בנייה עודפות לפרויקטי שכירות בהתחדשות עירונית, היזם מביא כ־10% הון עצמי בלבד, והיתר ממומן על ידי גופים מוסדיים, בדומה למקובל בעולם. להערכתו, ירידת ריבית עתידית תהפוך מודלים אלה לאטרקטיביים במיוחד.

"צפיפות של 80-90 יח"ד לדונם לא מתאימה לדרום"

סוגיית הצפיפות עוררה דיון ער בכנס. מיכל מריל, מתכננת מחוז דרום ציינה כי בעוד שבמרכז הארץ מקודמות צפיפויות גבוהות מאוד, במחוז דרום צפיפות של 80–90 יח"ד לדונם אינה מתאימה לאופי האזור ולאיכות החיים שאליה מורגלים התושבים.

מיכל מריל בפורום השולחן העגול ( מרכז הנדל"ן )

“במחוז דרום כבר יש היום היקף עצום של תוכניות בצנרת - קרוב ל־60 אלף יחידות דיור בתכנון, ואנחנו עובדים כל הזמן על פיתוח כלים שיתמודדו עם בעיית הכלכליות. סוגיית החניה היא ממש ‘גיים צ’יינג’ר’: ברגע שמעלים חניה למעלה או מאפשרים הגדלת תכסית ותוספת יחידות בכל קומה, המשוואה משתנה דרמטית. אנחנו לא מאשרים תוכניות שאינן כלכליות; יש לנו שמאים מקצועיים שמלווים כל תכנית ומוודאים שאנחנו על מסלול ישים מבחינה כלכלית", הוסיפה, בהקשר לבעיית הכדאיות הכלכלית ליזמים.

גרינוולד הוסיף בהקשר זה, "אנחנו לא מסתכלים על מכפיל, זה לא מעניין אותנו, אנחנו מדברים יותר במונחי רח"ק, בתוך מתחם ספציפי, יש לפעמים רף שלא ניתן לעבור אותו, ולכן הפתרונות כרגע הם באמת באמצעות מענקים או פתרונות שהם לא בתוך הקרקע".