מכה לעבריינים בתקווה: זכויות הבנייה ייקבעו לפי הטאבו, לא לפי "תפיסת שטח" בפועל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב הכריעה בשבוע שעבר במחלוקת עקרונית בין בעלי זכויות ב"מושע" (ריבוי בעלים) בשכונת התקווה לבין הוועדה המקומית תל אביב. על פי ההחלטה, למרות המורכבות התכנונית בשכונה, הקניין הפרטי גובר על חלוקה היסטורית לא רשמי. לכן, ויש לחשב את שטחי הבנייה להם זכאים הבעלים לפי הרשום בטאבו ולא לפי המצב בפועל.

בכך קיבלה הוועדה בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם ערר שהגישו בעלי זכויות בחלקה ברחוב בועז פינת כהן כגן רחל בשכונה. זאת לאחר שבקשתם להקמת בניין מגורים חדש בן שלוש קומות, שתי דירות ויציאה לגג, במקום מבנה חד קומתי, נדחתה על ידי הוועדה המקומית בפברואר בשנה שעברה. מקור המחלוקת בין בעלי הקרקע לעירייה היתה העובדה כי בעוד שבטאבו רשומים על שם הבעלים 112 מ"רבקרקע, לפי מדידות שביצעה העירייה מדובר בשטח בן 90 מ"ר בלבד.

הוועדה המקומית טענה כי בשל המצב הסבוך בשכונה, יש לגזור את הזכויות מהשטח בו מחזיקים הבעלים בפועל (כ-90 מ"ר במקרה זה). מנגד, העוררים עמדו על כך שזכויותיהם צריכות להיגזר מחלקם היחסי הרשום בטאבו (כ-112 מ"ר), וטענו כי חישוב לפי שטח מדוד פוגע אנושות בזכות הקניין שלהם. עוד העוררים העוררים כי הסעיף בתוכנית 2215 "שיקום שכונת התקווה" הרלונטי לנושא מתייחס רק למגרשים לא מוסדרים. לטענתם, במקרקעין מוסדרים, הגבולות כבר נקבעו על ידי המדינה.

"יש להפריד בין שאלת החזקה לשאלת הזכויות"

ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים וקבעה כי חלקו של כל שותף בזכויות הבנייה נגזר מחלקו היחסי בבעלות על הקרקע כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין. "יש להפריד בין שאלת החזקה לשאלת חישוב הזכויות. שאלת החזקה בפועל אינה שנויה במחלוקת וברור מתשריט המדידה שהגיש העורר עצמו כי העורר מחזיק בשטח של 90 מ"ר בלבד בקרקע מתוך המגרש כולו... הוועדה המקומית אומנם קיבלה את עמדת הוועדה המקומית כי על העורר לציין את חלקו במגרש אך דחתה את הטענה כי יש לגזור את זכויות הבנייה מהשטח בפועל.

עוד כתבה הוועדה בהחלטתה כי "גם אם בעתיד יבקש בעלים אחר במקרקעין לממש את זכויותיו יהיה עליו לפעול כפי שפועל המבקש כעת. ראשית, להגדיר את השטח המוחזק על ידו במגרש המשותף בתשריט מדידה. שנית, לחשב את זכויות הבניה השייכות לו לפי חלקו היחסי במקרקעין. באופן זה, גם בעתיד, יישמר המאזן הנדרש בין ניצול זכויות בניה שהן נכס כלכלי משותף לכלל הבעלים בחלקה לפי חלקם היחסי, לבין ההחזקה בפועל במגרש, המוגדרת כתנאי".

מכאן קבעה הוועדה כי "על העורר לבצע הליך מדידה... לרבות חתימה על תצהיר לעניין החלק במגרש המיוחס לו. בכל בקשה עתידית שתוגש, ייעשה חישוב הזכויות לפי חלקו הקנייני הרשום של העורר, לפי שטח המגרש לאחר הפקעה . מחישוב זה ייגזרו יחידות הדיור המותרות". עם זאת קבעה הוועדה שיותר לו לבנות רק בשטח חלקתו בפועל.

עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני (ענבל מרמרי)

בנוסף ועדת הערר הסירה מכשול בירוקרטי משמעותי כשקבעה כי העוררים אינם צריכים להציג חישוב שטחים עבור מבני השכנים בחלקה שאינם בשליטתם, ודי בסימונם כ"לא כלול בבקשה". בשורה התחתונה: העוררים יידרשו להגיש בקשה חדשה שתתאים למגבלות התכנוניות, אך יזכו לממש את מלוא זכויות הבנייה המגיעות להם על פי חוק.

את העוררים ייצגו עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני ועו"ד דניאל לוגסי. לדברי דוידיאן גדעוני, "זוהי החלטה צודקת של ועדת הערר שמתקנת עוול של שנים ומחזירה את חישוב הזכויות למצב הנכון לפי הרישום בטאבו ולא מציאות מקרית בשטח.

"מעבר להיבט הערכי, ההחלטה מייצרת ודאות תכנונית אמיתית בשכונת התקווה, מאפשרת להוציא היתרים ולבצע עסקאות בלי סימני שאלה. מה שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן בשכונה. זו החלטה בעלת השפעת רוחב על כל שכונת התקווה".