הענף קורא לקיצור הסחבת בהתחדשות: "כל טופס מיותר - עוד משפחה בלי מענה בשעת חירום"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ההסלמה הביטחונית והקורבנות הראשונים בנפש במבצע "שאגת הארי" מעלים מחדש על סדר היום את אחת הסוגיות הבוערות בשוק הדיור: רמת המיגון של מבני המגורים בישראל. בעוד מיליוני אזרחים מתמודדים עם אזעקות ופגיעות בעורף, רמת המיגון הלקוי מדגישה פעם נוספת את הפער בין הצורך הבטחוני ובין הקצב הלא מספק של קידום מיזמי ההתחדשות העירונית בפועל.

נזכיר כי על פי דוח מבקר המדינה שפורסם בינואר האחרון, כשליש מתושבי מדינת ישראל חיים ללא מיגון. לצד זאת, תוכניות התחדשות עירוניות שמקודמות כבר שנים ברשויות, תקועות במסדרונות הבירוקרטיה, ופרויקטים שהיו יכולים לשנות את תמונת המיגון לא יוצאים לדרך. בכירים בענף ומומחים לתחום ההתחדשות העירונית מסבירים את המכשולים בדרך להגברת הבטיחות של האזרחים, ומה נדרשות המדינה והרשויות לעשות כדי לאפשר ביטחון ליותר ויותר תושבים בהקדם.

צחי אבו, בעל השליטה ומנכ"ל קבוצת אבו יחיאל, מסביר: "בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, אירועי התקופה האחרונה רק מוכיחים שוב עד כמה פרויקטים מסוג זה הם קריטיים לביטחון התושבים. היעדר ממ"ד בדירה מהווה כיום בעיה אקוטית, ולכן הביקוש לתמ"א 38 ודומיה רק ילך ויעלה".

צחי אבו (ישראל הדרי)

לגבי הצפוי לענף ביום שאחרי המלחמה, אמר אבו: "ענף הנדל"ן הוא ענף חיוני וחזק שיודע לחזור לעבודה במהירות. אני אופטימי מאוד וצופה שלאחר המלחמה מצבה של ישראל ישתפר לבלי היכר. דירוג האשראי יעלה, פרמיית הסיכון תרד, וכמו אחרי כל משבר, נראה חץ ירוק של צמיחה והתפרצות של ביקושים כלפי מעלה. נדרשת כעת מעט סבלנות, והפעילות תחזור לסדרה".

"לולא הבירוקרטיה מאות אלפי דירות היו עם ממ"ד תקני"

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית קורא לזרז את תהליכי התחדשות כדי להציל חיים: "המלחמה מול איראן ממחישה בצורה הברורה ביותר את מה שאנחנו אומרים כבר שנים, התחדשות עירונית היא לא פרויקט נדל"ני, היא תשתית ביטחונית שיכולה להיות ההבדל בין חיים למוות, פשוט כך. אם הליכי התכנון והרישוי היו מתנהלים בקצב שמתאים למציאות הישראלית, ובייחוד זו של השנים האחרונות, ולא נגררים שנים במסדרונות הבירוקרטיה, עוד מאות אלפי דירות כבר היו כוללות ממ"ד תקני, ומשפחות רבות היו מרגישות בטוחות יותר בימים קשים כאלה.

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית (ראובן קסטרו, סטודיו 84)

"הטילים שפגעו ותל אביב למשל, לא רק גרמו לנזק ברכוש אלא הביאו לפגיעות קשות בגוף ובנפש. כל עיכוב הוא פער בהגנה, כל טופס מיותר הוא עוד משפחה בלי מענה מספק בשעת חירום. המדינה והרשויות המקומיות חייבות להגדיר מסלול מהיר וברור להתחדשות עירונית, לקצר לוחות זמנים ולהסיר חסמים רגולטוריים".

מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית :  כל עיכוב הוא פער בהגנה, כל טופס מיותר הוא עוד משפחה בלי מענה מספק בשעת חירום. המדינה והרשויות המקומיות חייבות להגדיר מסלול מהיר וברור להתחדשות עירונית, לקצר לוחות זמנים ולהסיר חסמים רגולטוריים"

 

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, קורא גם הוא להקלה בבירוקרטיה: "בכל סבב לחימה מחדש אנחנו מתריעים, אילו הבירוקרטיה בענף ההתחדשות העירונית הייתה פחות סבוכה, ואילו התהליכים היו מהירים, שקופים ויעילים יותר, למאות אלפי משפחות נוספות כבר היה היום ממ"ד בבית. המשמעות היא פחות סיכון, פחות חשיפה, ויותר תחושת ביטחון בסיסית שכל אזרח במדינה ראוי לה.

"המציאות הביטחונית, ברקע המלחמה מול איראן, מוכיחה שוב כי הזמן הוא פקטור קריטי. עיכובים של שנים בתכנון, באישורים ובהיתרים הם לא רק עניין כלכלי, הם עניין של חיי אדם. אם יש משהו אחד שהימים האלה מזקקים לנו, זה שחייבים לייעל את התהליך, לצמצם חסמים ולהפוך את ההתחדשות העירונית למשימה לאומית של ממש. התהליך צריך להיות פשוט, קל והכי חשוב מהיר, אנחנו את החלק של הבניה יכולים לסיים בזמנים מהירים. אם יהיה תהליך מהודק ואיכותי זה יהיה רווח משמעותי עבור כל הצדדים בדגש על הדיירים". 

ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען , טוען: "תשעה חודשים אחרי מבצע 'עם כלביא', שכלל נפילות טילים ופגיעות קשות במבני מגורים, אסור לנו לחכות שתרחישים דומים יתממשו שוב. כ-40% מתושבי ישראל חיים בבתים חסרי מיגון, וכשאין מדיניות התחדשות עירונית סדורה ואחידה, כל גוף פועל לפי שיקול דעתו ואין מדיניות לאומית מחייבת - הכל מתקדם בעצלתיים. בסוף, מי שמשלם את המחיר הם אלה שאין להם ברירה - אנשים שאין להם יכולת להגיע למרחב מוגן ונשארים חשופים. חייבים לשים את קידום המיגון בהתחדשות העירונית במרכז סדר היום ולהבטיח לכל משפחה חיים בטוחים יותר".

"הציבור רואה בבניית הממ"דים את הדבר החשוב ביותר"

עו״ד דן הלפרט בעלי משרד עורכי דין הלפרט ושות׳, אומר כי "התקופה האחרונה והאירועים הקשים של שיגורי טילים לאזורנו שינו לחלוטין את ההבנה אצל אנשים. כבר לא צריך להסביר מדוע חשוב לבצע פרויקטי התחדשות עירונית . זה כבר ברור מאליו מזה למעלה משנתיים וחצי. אבל מה שהשתנה אצל אנשים הוא סדר החשיבות של הדברים.

עו"ד דן הלפרט : ". עכשיו ברור שהציבור רואה בבניית מרחבים מוגנים כדבר הראשון בחשיבותו, המקום השני את ההערכות לרעידות אדמה, ורק במקום השלישי ניצב הרצון לשפר את איכות החיים" 

"אם בעבר אנשים היו רואים בהתחדשות עירונית קודם כל כאמצעי להשיא את הערך הכלכלי של הקניין שבידיהם ( השבחה המוערכת במאות אלפי שקלים ואף יותר מכך הפטורה ממס ומבלי שצריך להשקיע זמן או כסף כדי לייצר אותה), שיפור איכות החיים ורק אחר כך צורך במרחב מוגן וחיזוק בניינים לרעידות אדמה, הרי ששני הסבבים האחרונים של הלחימה מול איראן שינו לחלוטין את תפישת המציאות לגבי סדר החשיבות. עכשיו ברור שהציבור רואה בבניית מרחבים מוגנים כדבר הראשון בחשיבותו, המקום השני את ההערכות לרעידות אדמה, ורק במקום השלישי ניצב הרצון לשפר את איכות החיים. דבר זה צריך להיות מתורגם אצל הקברניטים לביצוע מהלכי חיסול לבירוקרטיה, לקיצור תהליכי תכנון ורישוי וביטול חסמים נוספים המעכבים פרויקטי התחדשות עירונית ". 

עו"ד דן הלפרט (רז רוגובסקי, סטביליטי אדריכלים וסטודיו מנדג׳ול)

עו״ד יוחאי שכטר, שותף במחלקת נדל״ן בש. פרידמן, אברמזון ושות׳, המוביל את תחום ההתחדשות העירונית בירושלים והמרכז, מחזק את דבריו. "עד לפני מספר שנים התחדשות עירונית תפסה נפח צנוע יחסית מכלל הפרויקטים בבניה וראו בה, בראש ובראשונה, ככלי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בהמשך נתפסה התחדשות עירונית ככלי תכנוני אשר מביא לניצול טוב יותר של משבצת קרקע עירונית. יחד עם זאת, המלחמה האחרונה נגד איראן כמו גם זאת הנוכחית, מחזירה אותנו למושכלות ראשונים. התחדשות עירונית, אשר כידוע מחויבת לכלול פתרונות מיגון, הנה כלי ראשון במעלה לשמירת הביטחון האישי של האזרחים, לא נגזים אם נאמר שכזאת היא אף יוצרת חוסן בטחוני ולאומי".

"לכן", מוסיף שכטר, "יש לפעול לזירוז הליכים תכנוניים, לקצר את המועדים אשר חולפים בין שלב תכנוני אחד למשנהו ובין דיון בוועדה למועד מתן ההחלטה, לתת עדיפות לוועדות משנה העוסקות בהתחדשות עירונית ולראות בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרויקטים בעדיפות עליונה, כפי שניתן לראות כבר היום בירושלים אשר מכונה 'בירת ההתחדשות העירונית'. בנוסף יש לפעול ליצירת פתרונות ממשלתיים יצירתיים אשר יביאו לביצוע פרויקטים גם באזורי פריפריה בהם ערכי הקרקע נמוכים, והכלכליות אינה מובהקת. זאת מתוך הבנה שפרויקט נדל"ן מסוג התחדשות עירונית אינו רק 'עוד חדר לילד' או 'רווח יזמי' אלא עוסק בדיני נפשות ממש".

"אין ממחסור בפועלים, ניתן להמשיך את העבודות כסדרן" 

אתמול דיווחנו על המחלוקת בין עיריות ליזמים בנוגע להפעלת אתרי הבנייה. חלק מהעיריות סירבו להפעיל אתרים על אף הגדרות הענף כחיוני, הנחיות פיקוד העורף ובקשת היזמים 

עך כך אומרת  עו"ד ציפי מנור, שותפה במחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית באגמון עם טולצ'ינסקי, כי על רקע ההסלמה הביטחונית, ענף הנדל"ן ניצב שוב מול שאלות משפטיות מהותיות. "למרות הנחיית משרד הבינוי והשיכון להמשיך בעבודות, חלק מהרשויות עצרו אתרי בנייה, מה שמעלה מחדש את סוגיית ה'כוח העליון' ודחיית המועדים. הפסיקה קובעת שאין תשובה אוטומטית וכל מקרה נבחן לפי החוק, נוסח החוזה וההשפעה בפועל, בין אם מדובר בעיכובים בשל גיוסי מילואים, שיבושים בוועדות תכנון או בעיות בשרשראות אספקה". 

עו"ד ציפי מנור (יורם רשף)

היא מתייחסת גם לסוגיית מס הרכוש: "במקביל, סוגיית מס רכוש עולה גם היא הן בפרויקטים בביצוע והן במבנים קיימים שנפגעו. בפרויקטי התחדשות עירונית קיימים לעיתים מנגנונים המחייבים את היזם להעמיד תקציב מיידי במקרה שהמבנה הוכרז כמסוכן, אך בפועל מס רכוש עשוי להיות הגורם המרכזי שיכתיב את קצב ההתנהלות"

אבו מוסיף בהקשר של פעילות אתרי הבנייה: "באופן טבעי, בימים הראשונים של אירוע בסדר גודל שכזה יש האטה מסוימת בפעילות, שהיא השתקפות טבעית של המצב במשק כולו. יחד עם זאת, בראייה לאומית, זוהי ירידה מבורכת אל מול ההישג ההיסטורי הצפוי למדינת ישראל. חשוב גם לדייק: בניגוד למה שנהוג לחשוב, כרגע לא מדובר במחסור בפועלים, אלא בהתמודדות עם חשש טבעי והנחיות בטיחות. בפועל, ככל שישנם פתרונות מיגון בשטח, ניתן להמשיך את העבודות כסדרן. כך אנו שומרים על רציפות בבניית הקניון והטרמינל באילת ובפרויקטים השונים באשדוד"

רו"ח רוני זוהר, יו"ר קפיטל פלטינום, חברת מימון, תכנון ויזמות פרויקטים מרחיב: "24 השעות הראשונות היו עבורנו זמן להיערכות והסתגלות למציאות החדשה. מיד לאחר מכן, פעלנו להחזיר את אתרי הבנייה שלנו לשגרת עבודה מותאמת, תוך הקפדה מחמירה על בטיחות העובדים ויישום מדויק של הנחיות פיקוד העורף. המציאות הנוכחית ממחישה שוב כי התחדשות עירונית וחיזוק מבנים ישנים אינם בגדר שיפור אסתטי בלבד או השבחת הנכס - מדובר בראש ובראשונה בשדרוג מציל חיים. חובה עלינו, ברמה הלאומית והמוניציפלית"

רפי בן שלום , מנהל טכני שוק פרטי רב-בריח, מתייחס לביקוש הגובר בתיקון דלתות הממ"ד: "אם לפני המערכה הקודמת מול איראן, המרחב המוגן הרגיש מוגן גם ללא דלת אטומה מהדף, המערכה האחרונה הבהירה את החשיבות לדלת תקינה מבחינת הדף. במהלך עם כלביא ואחריה היו המון פניות למוקד, וזה אולי ההבדל העיקרי בין המלחמות עם איראן לבין טילים שמגיעים מהחות'ים או מעזה ומחיזבאללה. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי פיקוד העורף דורש סגירה מלאה של הממ"ד בכל מצב ובכל אזעקה".