מגדלים בני 50 קומות על אבא הלל: תוכנית הענק של אפריקה ואב-גד מגיעה להכרעה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המחוזית תל אביב תדון היום (ב') בהתנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית של אפריקה ישראל התחדשות ואב-גד, במתחם אבא הלל-רש"י ברמת גן, הכוללת הריסת 16 מבנים והקמת שני מגדלי מגורים עד 48 קומות הכוללים 512 יח"ד וחזית מסחרית, לצד הקצאת שטח עבור מבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח. ככל שההתנגדויות יידחו, התוכנית תאושר. לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות, בהן של מהנדסת העיר, נציגות השכונה, שכנה בפרויקט וכן של היזמים עצמם.

הפרויקט, המשתרע על כמעט 10 דונם, ממוקם במפגש הרחובות אבא הלל ורש"י. גבולות המתחם הם דרך אבא הלל מצפון, רח' רש"י ממזרח, רחוב ארניה מדרום ומתחם המבדיל-אבא הלל ממערב. נציין כי אבא הלל הינו רחוב ראשי המיועד להעצמה עירונית, בנייה גבוהה ועירוב שימושים, ואילו רחוב רש"י הוא רחוב מרכזי בעל אופי מסחרי המהווה חיבור ישיר לרחוב ז'בוטינסקי ולרכבת הקלה.

התוכנית מגדירה מתחם להתחדשות עירונית, איחוד חלקות, חלוקה לשטחי ציבור ושטחי מגורים המשלבים מסחר. עוד כוללת התוכנית הריסת 14 בניינים המכילים 164 יח"ד ושטחי מסחר. במקומם ייבנו 2 מגדלי המגורים עד 48 קומות עם חזית מסחרית לאורך רחוב אבא הלל, ובינוי נמוך של מבנה ציבור בפינת הרחובות ארניה ורש"י.

מתוך 512 הדירות בתוכנית, 36 יח"ד הן דירות מיקרו - יחידות מגורים ששטחן עד 45 מ"ר. בנוסף כוללת התוכנית הפקעות לצורכי דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים למוסדות ציבור. עוד מגדירה התוכנית מחדש את דופן הבינוי לרחובות הראשיים כדופן ציבורית ומסחרית, ומשלבת בתוכה שטחים פתוחים ומוסדות ציבור. בסך הכל מדובר ב-3,050 מ"ר של מבני ציבור עילי לצד 2,000 מ"ר מסחר.

בין המתנגדים: מהנדסת העיר, השכנים - והיזמים עצמם 

אחת ההתנגדויות לתוכנית היא של מהנדסת העיר סיגל חורש, ולפיה, המרחק המוצע של 15 מטרים בין המגדלים אינו הולם את גובה המבנים, ועל כן היא דורשת להגדילו ל-20 מטרים לפחות כדי לאפשר מימוש הגיוני של התכנית. כמו כן היא מתנגדת לצמצום המשמעותי בשטחים המיועדים למבני ציבור ברחוב ארניה. בעוד שבמקור היו שני מגרשים בשטח כולל של 1,714 מ"ר, התכנית המופקדת מציעה רק 845 מ"ר ויתר השטחים הומרו לשטחים פתוחים. המהנדסת דורשת להגדיר שטח של 500 מ"ר כייעוד מעורב של שטח ציבורי פתוח ומבני ציבור כדי להבטיח מענה לצורכי הקהילה.

כמו כן, בשל הגובה הרב של המגדלים (48 קומות), המהנדסת מצביעה על עלויות תחזוקה גבוהות מאוד. היא דורשת לבחון מתן מענה לנושא עלויות התחזוקה, במיוחד עבור 36 יחידות הדיור מסוג "מיקרו" שנוספו לתוכנית, כדי למנוע מצב של הידרדרות המבנים בעתיד. היבטים נוספים כוללים דיוק גודל דירות ממוצע, מניעת ניוד זכויות שלא מומשו, תנאים וערבויות וכדומה.

החברות היזמיות הגישו "התנגדות עצמית" שנועדה לטענתן להבטיח את הישימות הכלכלית וההנדסית של הפרויקט, שלטענתן אינו בר-מימוש במתכונתו הנוכחית. החברות מצביעות על כך ששיעור הרווח היזמי בתכנית המופקדת עומד על 11.2% בלבד, בעוד שהרף המינימלי הנדרש במחוז תל אביב נע סביב 16%

בנוסף החברות היזמיות הגישו "התנגדות עצמית" שנועדה לטענתן להבטיח את הישימות הכלכלית וההנדסית של הפרויקט, שלטענתן אינו בר-מימוש במתכונתו הנוכחית. החברות מצביעות על כך ששיעור הרווח היזמי בתכנית המופקדת עומד על 11.2% בלבד, בעוד שהרף המינימלי הנדרש במחוז תל אביב נע סביב 16%. כדי לתקן זאת, הן מבקשות לבצע התאמות נקודתיות כמו הגדלת מספר דירות המיקרו מ-36 ל-56 (על חשבון דירות גדולות), הבהרה כי שטח הדירה הממוצע (95 מ"ר) מתייחס לשטחים עיקריים וממ"ד בלבד, וכן הארכת תוקף התכנית ל-10 שנים בשל מורכבותה הרבה והסיכונים ההנדסיים, הכוללים עבודה מתחת למפלס מי התהום. 

נציגות תושבי השכונה טוענת כי התושבים מתנגדים לתכנית בשל הצפיפות הבלתי סבירה שהיא יוצרת אשר תביא לקריסת התשתיות התחבורתיות והקהילתיות באזור. הם מצביעים על כך שהמגדלים יגרמו לפגיעה בפרטיות, חסימת אור שמש ושינוי משטר הרוחות ברחובות הסמוכים. חשש מרכזי נוסף הוא "מלכודת דמי הניהול" - התושבים טוענים כי עלויות התחזוקה הגבוהות במגדלים בני 48 קומות יהיו בלתי אפשריות עבור הדיירים המקוריים, דבר שיוביל להזנחת הבניינים או לדחיקת האוכלוסייה הוותיקה לטובת אוכלוסייה עשירה יותר.

לבסוף אחת השכנות התנגדה משום שדירתה הושארה מחוץ לגבולות התכנית, למרות שהיא גובלת בה ישירות. לטענתה, הותרת הבניין הישן שלה מחוץ לפרויקט תהפוך אותו לכלוא וקבור בין מגדלים גבוהים, דבר שימנע ממנו היתכנות כלכלית להתחדשות בעתיד וישאיר את הדיירים ללא מיגון נאות. היא דורשת לצרף את חלקתה לתוכנית.