הבנייה בשיא, אך ההתחדשות העירונית מדשדשת: ירידה במיזמי ההריסה והבניה ב-2025

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

למרות עלייה שנתית חדה של כ-15% בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה של בניינים שנהרסו ונבנו מחדש (כולל פינוי-בינוי ותמ"א 38-2) נמצא בנסיגה קלה של כ-1.7%. כך עולה מבדיקה שערך מרכז הנדל"ן יחד עם החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, בהתבסס על נתוני הלמ"ס.

בעוד שבמהלך 2024 עמד מספרן של התחלות הבניה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש על כ-18.1 אלף, ב-2025 עמד מספרן על קצת פחות מ-18 אלף. בעקבות זאת, ירד שיעורן של התחלות הבנייה בסקטור זה מ-26% מכלל התחלות הבנייה ב-2024 ל 22.2% בשנת 2025. מלבד זאת, במהלך שנת 2025 5,747 דירות נהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית , ירידה של כ-4% לעומת 2024. המשמעות היא שעבור פחות בעלי דירות ישנות החל תהליך של בניית דירה חדשה וממוגנת הכוללת ממ"ד.

את "נקודת האור" בתחום ההתחדשות ניתן למצוא דווקא במספר הדירות שהתווספו לבנייה קיימת. בסקטור זה חלה עלייה חדה של 24%, לרמה של 4,785 יח"ד ב-2025, לעומת 3,864 התחלות ב-2024. בזכותו של סקטור זה, חלה עלייה מתונה ב-2025 במספרן הכולל של הדירות שבנייתן החלה במסגרת הליכי ההתחדשות העירונית לסוגיהם, שעמד על 22,783 יח"ד, כ-3.7% יותר מ-21,864 ב-2024.

גידול של 9% בי-ם, ירידה במחוז ת"א

בחינת נתוני התחלות הבנייה בהליכי הריסה ובנייה מחדש לפי מחוזות גיאוגרפיים, מעלה כי במחוז תל אביב היה שיעורם הגבוה ביותר ועמד על 52.5% (כ-9.2 אלף מתוך 17.55 אלף התחלות). במחוז המרכז עמד שיעורן על 23.2%, במחוז ירושלים על 20.3%, במחוז חיפה על 18%, במחוז הצפון על 3.1% ובמחוז הדרום על 2.3%.

במחוז ירושלים חל הגידול החד ביותר בפעילות ההתחדשות באמצעות הריסה ובניה בשנת 2025, עם 1,752 התחלות המשקפות גידול של 8.8%. גם במחוז חיפה חל גידול נאה של 6.5% ל-1,382 התחלות בניה, ובמחוז המרכז חל גידול של 4.1% ל-4,830 דירות. מנגד, דווקא במחוז תל אביב חלה ירידה של כ-2% בהיקפי ההתחדשות במסלול זה ל-9,213 יח"ד ובמחוז הדרום נחתכה פעילות זו בשני שליש לרמה זניחה של 289 יח"ד.

"נתונים כואבים"

לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים, ובכל יום אנחנו עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים ועל רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה הם נתונים כואבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי והיא באה לידי ביטוי בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים".

עוד לדברי שמול, "העלות הגבוהה של הבנייה, עלות ההריסה ועלות תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאות במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל עבור הדירות יהפוך את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו בצעדים אמיצים, ויאפשרו את חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים, רק כך ניתן יהיה להבטיח התחדשות ממשית שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל".

מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב , התייחסה לנתונים וציינה כי "בימים האלו, בזמן שישראל נתונה תחת מתקפה בלתי פוסקת של טילים קטלניים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית שמשמעותם בפועל היא שקצב מיגון הבתים הישנים מאט. הממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים, ולכן על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת החובה המוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ועיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים בהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי".

"תעודת עניות למאמצי המיגון של ישראל"

לדברי רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. בעוד ששוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, דווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי – ההתחדשות העירונית נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בלבד בתוך שנה, היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל".

ישראל אבוחצירא מנכ"ל משותף בחברת נתיבים: "הירידה האחוזית בשיעור הפרויקטים הממומשים היא תמונת מראה של השוק בשנה האחרונה: מצד אחד - ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות לדיירים מצד גורמים פחות אחראיים. בשנים האחרונות ראינו 'ריצה למרחקים קצרים' של יזמים שחתמו עם דיירים בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית, וכעת בסביבת המאקרו הנוכחית – הפרויקטים הללו פשוט קופאים. הנתונים הם קריאת השכמה לממשלה לתת מבט להתחדשות בפריפריה. המודלים המיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם בשטח.במקום זאת, המדינה חייבת להשקיע 'במנועים' של הרשויות המקומיות: חיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון, והשקעה מסיבית בתשתיות משלימות לפרויקטים".