התעשיינים נפטרים מהנדל"ן: מה עומד מאחורי גל עסקאות ה"סייל אנד ליסבק"?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בשנים האחרונות נחתמות יותר ויותר עסקאות "סייל אנד ליסבק" (Sale & Leaseback) המבוצעות על ידי חברות המחזיקות בנכסים, בעיקר מתחום התעשייה. העקרון, כפי שמשתקף בשם העסקה, הוא פשוט: חברה תעשייתית פועלת בנכס מקרקעין שבבעלותה, מוכרת אותו בעסקה המבטיחה את המשך החזקתה בנכס כשוכרת, כאשר ברוב המקרים מדובר בשכירות ארוכת טווח.

מדובר במגמה שמצביעה על שינוי תפיסתי - נדל"ן כבר אינו נחשב לנכס אסטרטגי שחובה להחזיק בו, ולעומת זאת את תקבולי המכירה ניתן למנף בשלל דרכים לפיתוח העסק. מדובר לרוב בעסקאות בהיקפים של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים, המאפשרות לחברות לשחרר הון ולייצר תזרים מזומנים יציב, מבלי לפגוע בפעילות העסקית.

בין העסקאות הבולטות שנרשמו בשנה האחרונה: קבוצת רב בריח, שחתמה בחודש שעבר על הסכם למכירת 30% מהזכויות במתחם המפעל החדש של החברה באשקלון למגדל ביטוח ופיננסים, תמורת כ-97 מיליון ש"ח, כך שלאחר העסקה תחזיק מגדל במלוא הנכס. במקביל, רב בריח תמשיך להפעיל את המפעל במסגרת הסכם שכירות ארוך טווח של כ־25 שנה, ותשלם דמי שכירות שנתיים בסך של כ-19.2 מיליון ש"ח. לדברי שמואל דונרשטיין, מנכ"ל ובעלים של הקבוצה, המהלך נועד לחזק את איתנותה הפיננסית של החברה, להגדיל נזילות ולצמצם התחייבויות.

מפעל רב בריח (אייל טואג)

עסקה נוספת נרשמה בינואר 2026 - חברת רכס נדל"ן, שבבעלות ארקין קפיטל ותומר כץ, השלימה עסקה לרכישת מפעל דיטרון תעשיות, בבעלות אריאל זוכוביצקי, העוסק בתחום העיבוד השבבי וממוקם באזור התעשייה הדרומי באשקלון, תמורת 42 מיליון שקל.

במקביל, כחלק מהעסקה רוכשת קרן אלפא פרייבט אקוויטי את הפעילות של חברת דיטרון (100%). סך העסקאות המצרפי הינו כ-60 מיליון שקל. אלפא תשכור מרכס נדל"ן את המבנה לצורך המשך הפעלתו בעסקת "מכור והשכר . (Sale & Lease Back) 

גם חברת שמן נדל"ן מניב הרחיבה את פעילותה בתחום, כאשר חתמה בפברואר 2025 על עסקה לרכישת מפעל תעשייתי מחברת שיווק בוטנים בע"מ בשטח של כ-8,250 מ"ר באזור התעשייה הצפוני באר שבע בתמורה לכ־40 מיליון ש"ח. דמי השכירות הבסיסיים השנתיים בתקופת השכירות הינם בסכום של 2.85 מיליון ש"ח בתוספת הצמדה למדד.

הסכם זה מצטרף למספר עסקאות נוספות שביצעה החברה בשנתיים האחרונות בהן רכישה של מבנה לוגיסטי תעשייתי בספטמבר 2024, בשטח של 8,000 מ"ר באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה תמורת כ-60 מיליון שקל במסגרת עסקת Sale & Leaseback . דמי השכירות בתקופת ההסכם יעמדו על כ-4 מיליון ש"ח.

בנוסף השלימה החברה באוקטובר 2024 עסקת  Sale & Leasebackעם חברת עלבד, במסגרתה מכרה עלבד לחברת שמן נדל"ן מניב 50% מזכויות במקרקעין הכוללות קרקע ומבנה המשמש כמפעל לייצור מגבונים בדימונה, אשר הושכרו מחדש לעלבד בשכירות ארוכת טווח. בתמורה לרכישת מחצית מהזכויות שילמה שמן נדל"ן מניב לעלבד כ-40 מיליון שקל. 

לפני כשבועיים, השלימה וילאר אינטרנשיונל בע"מ עסקה משמעותית מתחילת השנה לרכישת ארבעה מתחמי תעשייה בכרמיאל וביקנעם, בשטח כולל של כ־177 דונם. המתחמים, הכוללים כ־74 אלף מ"ר מבנים וכ־19 אלף מ"ר סככות, מושכרים במלואם לחברת כתר מוצרים לבית ולגינה. היקף העסקה עמד על כ־520 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

"עסקאות מצוינות שמייצרות ערך לשני הצדדים"

ריבוי העסקאות בשוק המקומי, לצד עסקאות נוספות שנרקמות בימים אלה מתחת לרדאר, מעיד כי מודל ה-Sale & Leaseback הולך ומבסס את מקומו גם בישראל, בין היתר גם ככלי אסטרטגי לניהול הון ולא רק כפתרון נקודתי למצוקה תזרימית.

דן שפי, מנכ"ל שמן נדל"ן, שביצעה כאמור שורה של עסקאות שכאלה, מסביר מהם העיקרים כשאי לשים אליהם לב בעסקה: "כחברת נדל"ן הממוקדת בנכסי תעשיה, אחסנה ולוגיסטיקה אלו עסקאות שמוצעות לנו לא אחת. לפני הכל, אנחנו בוחנים את המניע למכירה. למה בעלי החברה בוחרים למכור את הנכס? מה מצבה העסקי והפיננסי של החברה? ומה איכות השוכר לטווח הארוך? חשוב להבין את רמת הסיכון, את איתנותו של השוכר ואת מידת המחויבות שלו, לרבות השאלה האם הוא יוצא לחלוטין מהבעלות בנכס או נותר שותף, דבר שיכול להעיד רבות על רמת האמון בנכס ובעסקה.

דן שפי, מנכ"ל שמן נדל"ן: "חשוב להבין את רמת הסיכון, את איתנותו של השוכר ואת מידת המחויבות שלו, לרבות השאלה האם הוא יוצא לחלוטין מהבעלות בנכס או נותר שותף, דבר שיכול להעיד רבות על רמת האמון בנכס ובעסקה.כאשר מבצעים את הבדיקות באופן יסודי ומנהלים את הסיכונים בתבונה, ניתן לייצר עסקאות מצוינות שמייצרות ערך לשני הצדדים" 

"לאחר מכן אנחנו מנתחים את הנכס עצמו ובוחנים בין היתר את איכות המבנה, המיקום, פוטנציאל ההשבחה והאלטרנטיבות במקרה שהשוכר יעזוב בעתיד. מעבר לבחינת התשואה החוזית, אנחנו מקפידים לפרק את העסקה לרכיב הקרקע ולרכיב הבנוי, ולוודא שמחירי השכירות משקפים רמות שוק אמיתיות ואינם מנופחים. שכירות גבוהה מהמקובל עלולה לייצר מצג של תשואה אטרקטיבית בטווח הקצר, אך לגלם סיכון משמעותי בטווח הארוך ואף להביא למחיקות ערך".

לדברי שפי, "כאשר מבצעים את הבדיקות באופן יסודי ומנהלים את הסיכונים בתבונה, ניתן לייצר עסקאות מצוינות שמייצרות ערך לשני הצדדים ואף מובילות לשיתופי פעולה ארוכי טווח".

עלייה משמעותית בעסקאות הללו - גם מהפריפריה 

חברת הנדל"ן המניב פליקאן גרופ ביצעה מספר עסקאות מסוג זה בשנים האחרונות מצד הרוכשת. בספטמבר 2025 רכשה מקבוצת ברנד 19,000 מ"ר לתעשייה בירוחם, תמורת 42 מיליון שקל במסגרת עסקת סייל אנד ליסבק, במסגרתה המתחם יושכר חזרה לברנד תעשיות ל-5 שנים עם אופציית הארכה.

לדברי מוטי גולדשטיין, מנכ"ל החברה, המגמה הזאת מתחזקת לא רק על רקע הריבית הגבוהה אלא גם על רקע שינוי תפיסתי עמוק יותר. "המודל הישראלי שבו חברות מחזיקות את הנדל"ן שלהן, פחות יעיל מהמקובל בעולם", הוא אומר, "ברוב העולם, במיוחד באירופה, רוב נכסי התעשייה מוחזקים בידי חברות נדל"ן , והחברות עצמן מתמקדות בפעילות העסקית. גם קרנות השקעה פועלות כך. כשהן רוכשות חברה שיש לה נדל"ן, הצעד הראשון הוא למכור אותו ולשכור אותו חזרה כדי לשפר את הרווחיות. לכן בשנה האחרונה אנחנו רואים עלייה משמעותית בפניות לעסקאות כאלו - גם מהפריפריה וגם מהמרכז".

מוטי גולדשטיין, מנכ"ל פליקאן גרופ: "בעלי עסקים מבינים שלא נכון להם להחזיק נדל"ן, אלא למכור, לשכור, ולהשתמש בכסף שנכנס לפיתוח העסק. להתמקד בליבה העסקית ולא בנדל"ן. ברגע שחברה מוכרת את הנכס היא מקבלת סכום מאוד משמעותי, בדרך עם רווח יפה ביחס לעלות המקורית, היא יכולה לשפר את התזרים ולהשקיע אותו במה שבאמת מייצר ערך" 

לדבריו, המגמה הזו צפויה להמשיך להתרחב בשנים הקרובות: "בעלי עסקים מבינים שלא נכון להם להחזיק נדל"ן, אלא למכור, לשכור, ולהשתמש בכסף שנכנס לפיתוח העסק. להתמקד בליבה העסקית ולא בנדל"ן. ברגע שחברה מוכרת את הנכס היא מקבלת סכום מאוד משמעותי, בדרך עם רווח יפה ביחס לעלות המקורית, היא יכולה לשפר את התזרים ולהשקיע אותו במה שבאמת מייצר ערך - חדשנות, אוטומציה, AI, התייעלות תפעולית. זה קריטי במיוחד היום, כשיש תחרות מול שווקים בינלאומיים וקושי בגיוס עובדים. בסוף זה מתנקז לזה שאנחנו נותנים לחברה סכום כסף גדול, לפעמים מאות מיליוני ש"ח, והיא משתמשת בו כדי להתקדם".

בתוך כך, גולדשטיין מציין יתרון נוסף, "יש גם מקרים שבהם מפעלים מבקשים שנבנה להם מפעל חדש מותאם אישית. אנחנו מאפיינים יחד איתם את הצרכים, הקרקע, המבנה, התשתיות, ובונים להם הכל מאפס. מדובר בפרויקטים שיכולים להגיע גם ל-100 מיליון שקל, וזה סכום שהם לא צריכים להוציא. הם פשוט משלמים שכירות, כמו שנהוג בעולם. הם לא צריכים להיות גם יזמי נדל"ן וגם תעשיינים. המודל של מכירה והשכרה מחדש מאפשר להם להתמקד במה שהם יודעים לעשות הכי טוב, ולהשאיר את הנדל"ן לגורם מקצועי".

מייצר ביטחון גבוה יותר למימון העסקה

לדברי שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן המניב קוליירס ישראל, "תהליך Sale & Lease Back הפך בשנים האחרונות לכלי פיננסי אסטרטגי עבור חברות המחזיקות בנכסי נדלן משמעותיים, כאשר הנדל"ן אינו בעסקי הליבה שלהן. במקום להשאיר הון 'כלוא' בנכס בבעלותן, החברה מוכרת את הקרקע למשקיע חיצוני ובמסגרת אותה העסקה, חותמת על חוזה שכירות ארוך טווח. באופן זה היא משחררת הון משמעותי לפעילות העסקית כולל בראייה ארוכת הטווח שלה להשקעות בצמיחה או לחיזוק המאזן, מבלי לפגוע ברציפות התפעולית".

עוד לדבריה, "זהו מהלך של Win-Win עבור המוכרת והרוכשת. עבור החברה המוכרת, מדובר במהלך שמייצר נזילות מיידית, מצמצם סיכוני נדל״ן ומעביר את נטל התחזוקה לבעלים החדשים. מהצד השני, הרוכש נהנה מנכס עם שוכר איכותי ויציב כבר מיום הרכישה, תזרים מזומנים צפוי לטווח ארוך, ולעיתים גם תשואה עודפת ביחס להשקעות סולידיות אחרות, במיוחד כאשר מדובר בחברות חזקות עם דירוג אשראי גבוה. בתקופה של ריביות גבוהות וחוסר ודאות כלכלית, המודל הזה מאפשר לשני הצדדים לנהל סיכונים בצורה חכמה, לשפר את מבנה ההון ולייצר ודאות תזרימית, ולכן אנו רואים בו פתרון שממשיך לצבור תאוצה בסקטורים שונים של נדל"ן בפרט תעשייה ומשרדים, אשר בהם נחתמים חוזים ארוכי טווח".

שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל (אפרת מזור)

עו"ד עמית ינון, שותף במשרד  ש. פרידמן , אברמזון ושות', לווה מספר עסקאות מסוג זה, בהן העסקה של שיווק בוטנים ושמן נדל"ן. לדבריו, ישנן כמה סיבות מרכזיות להתרחבות המגמה בשנה האחרונה. "ראשית, גופים מוסדיים גדולים מחפשים להשקיע בנדל״ן מניב עם שוכר יציב לאורך שנים, ובמקרים רבים הבעלים המקורי, שהופך לשוכר, מהווה שוכר אידיאלי שהנכס מותאם בדיוק לצרכיו. שנית, סביבת הריבית הגבוהה מייקרת את המימון ומעודדת חברות למכור נכסים כדי לשפר נזילות. לכך מצטרפת גם העלייה המתמשכת בשווי המקרקעין בישראל, שמביאה בעלי נכסים לנצל הזדמנויות למימוש בשווי גבוה."

עו"ד עמית ינון, שותף במשרד  ש. פרידמן , אברמזון ושות': "מבחינת החברה המוכרת, היתרון המרכזי בעסקת סייל אנד ליסבק הוא הנזלת ההון. נכס שהיה רשום בספרים כנכס נדל״ני הופך למזומנים שניתן להפנות להשקעות, לפיתוח עסקי או לשיפור מבנה המאזן" 

לדברי ינון מדובר בעסקת "win-win": "מבחינת החברה המוכרת, היתרון המרכזי בעסקת סייל אנד ליסבק הוא הנזלת ההון. נכס שהיה רשום בספרים כנכס נדל״ני הופך למזומנים שניתן להפנות להשקעות, לפיתוח עסקי או לשיפור מבנה המאזן. בנוסף, המהלך מאפשר לחברה להתמקד בפעילות הליבה מבלי להגדיל התחייבויות מימוניות, ולעיתים גם להתאים את היקף השטחים לצרכים המשתנים של העסק. במקביל, החברה ממשיכה להשתמש בנכס כשוכרת ונהנית מהפחתת הנטל הכרוך בבעלות."

כאמור, גם לחברה הרוכשת יש כמה יתרונות משמעותיים בעסקאות אלו, "בראש ובראשונה מדובר בתזרים שכירות יציב וארוך טווח משוכר שמכיר היטב את הנכס ומשתמש בו כבר בפועל, מה שמייצר ביטחון גבוה יותר למימון העסקה. בנוסף, לרוב אין צורך בהשקעות משמעותיות בהתאמת הנכס לשוכר. במקרים מסויימים קיימת גם אפשרות להשביח חלקים מהנכס שלא נוצלו במלואם, למשל באמצעות פיתוח נוסף או הקמת מתקני אנרגיה מתחדשת - וכך להגדיל את התשואה לאורך זמן."