דרמה בוועדת הערר: מדיניות ההתחדשות העירונית של בת ים לא פורסמה וחסרת תוקף

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללנית של העיר בת ים, שאושרה על ידי הוועדה המקומית בדצמבר 24' אך מעולם לא נדונה בוועדה המחוזית, אינה יכולה להיחשב כתוכנית ואף לא כמדיניות על פי הפרמטרים הקבועים בחוק. כך עולה מדיון שערכה ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב בראשות עו"ד הלל גלקופ בסוף חודש מרץ, ומאמירותיו של יו"ר הוועדה בנושא. מלבד העובדה שההליך התכנוני מעולם לא הושלם, עיקר הבעייתיות שהעלה עו"ד גלקופ היא שאותה מדיניות מעולם לא פורסמה, ו"אדם מן היישוב" כלל אינו יכול לדעת מהי.

לקריאת פרוטוקול הדיון בוועדה.

ביקורתו של גלקופ התקבלה על ידי נציגי הוועדה המקומית, ובמסגרת הודעה שמסרו בסופו של הדיון, התחייבו כי מדיניות ההתחדשות של העירייה תפורסם באופן מסודר: "הוועדה המקומית שמעה את הערות ועדת הערר, לפיהן בשלב זה מסמכי התוכנית הכוללת אינם עומדים בקריטריונים שנקבעו בפסיקה ביחס ליישום מדיניות ובכוונתה לפעול להסדרת המצב".

את הערר הגישה חברת "מול השדרה יזום ופיתוח" בניהולו של היזם דרור אברהמי, נגד החלטת הוועדה המקומית לדחות באופן גורף את התוכנית שהגישה לפרויקט הריסה ובניה במסגרת "חלופת שקד". מהדיון עלה כי מזה מספר שנים שהחברה מנסה לקדם מול הוועדה המקומית תוכניות התחדשות שונות במגרש הניצב בצומת מרכזי בעיר, בשדרות העצמאות פינת הרב עוזיאל. במגרש ניצבים כיום שלושה בניינים בני 55 דירות, כאשר על פי התוכנית שמבקשת החברה לקדם, ייבנה מגדל בן 27 קומות בסמוך לצומת שיכלול מסחר ושטחי ציבור, ולצדו ייבנה בניין מגורים מרקמי נוסף. את התוכנית ערך האדריכל אילן פיבקו.

בדיון טענו נציגי החברה כי לאורך השנים הציגו בפני הוועדה המקומית מספר ורסיות תכנוניות מבלי שאף אחת מהן התקבלה, ותלו זאת בין השאר בחוסר בהירות תכנוני וכן בהתעלמות של הוועדה המקומית מתחשיבי הכלכליות שהוגשו לה לפי תקן 21, לפיהן הזכויות שביקש נדרשות על מנת להגיע לרווח יזמי מינימלי, שבלעדיו הפרויקט לא ייצא לפועל. נציגי הוועדה המקומית טענו מנגד כי דווקא היזם הוא זה שהתעלם מתשובות הצוות המקצועי לגבי התיקונים הנדרשים לתוכנית.

"לכאורה זו לא מדיניות"

ברמה העקרונית מיקד יו"ר הוועדה גלקופ כאמור את אמירותיו בדיון לגבי אי יכולתו של הציבור להבין מהי מדיניות ההתחדשות העירונית של בת ים ומהו היקף הזכויות שניתן לצפות לו בכל אזור ואזור. "העובדה שבאתר הוועדה המקומית מיוחס לתוכנית הכוללת כאילו היא מאושרת... טוענים שיש מדיניות, ועל פניו... התוכנית הכוללת שמסמכיה לא הוצגו, לא קיבלתי מסמכים מעולם. אם אני אבקש באופן ספציפי מנציגת המחוז שתעביר אותם, אין פה מסמכים שאדם סביר יכול לקבלם. אדם מן היישוב לא יכול לקבל".

עוד הוסיף כי "לכאורה זו לא מדיניות.. לכאורה התוכנית הכוללת, זה משהו ערטילאי, לא ידוע. אני כיו"ר ועדת הערר לא מכיר את זה. לא ראיתי. קל וחומר אדם סביר אין לו דרך להכיר את התוכנית". עוד ביקר גלקופ את העובדה שבהחלטת הוועדה המקומית לדחות את תוכנית היזם, לא הופיעה התייחסות לתחשיב הרווח היזמי שהציג לפי תקן 21. 

בסיומו של דיון ממושך יצאו הצדדים לדיון מחוץ לפרוטוקול, וחזרו עם הסכמות שהוגשו לוועדה:  "הוחלט כי הוועדה המקומית תדון מחדש בתוכנית לאחר שהצדדים יידברו ביניהם. ההידברות תיערך מתוך נקודת מוצא התואמת את נסיבותיו הקונקרטיות של מקרה זה, ובהתאם לכל ההיבטים המצויים במחלוקת, על מנת לנסות ככל הניתן כי הפרויקט ייצא לפועל, זאת לצד שיקול הדעת התכנוני הנרחב שיש לוועדה המקומית.  מובן כי במסגרת זו, יש לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים התכנוניים הנדרשים בעת אישור תוכנית, לרבות תקן 21 בהתאם למעמדו בפסיקה".

עוד נכתב כי  "אנו ממליצים כי הוועדה המקומית תציין במסגרת החלטותיה העוסקות בתוכניות בחלופת "שקד" סעיף 70א' לחוק, את מקסימום הזכויות האפשריות בהתאם למסלול זה. זאת כמובן מבלי לקבוע מסמרות כי זכויות אלו אכן יאושרו בסופו של יום. הוועדה המקומית שמעה את הערות ועדת הערר, לפיהן בשלב זה מסמכי התוכנית הכוללת אינם עומדים בקריטריונים שנקבעו בפסיקה ביחס ליישום מדיניות ובכוונתה לפעול להסדרת המצב".

ועדת הערר ברכה את הצדדים על ההסכמות והעניקה להן תוקף של החלטה.