ראשל"צ עולה לגובה: התוכנית שתחליף את תמ"א 38 שונתה ותאפשר בנייה עד 15 קומות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כמעט שנתיים לאחר שאושרה לראשונה להפקדה בתנאים, הוועדה המחוזית מרכז תדון מחר (ד') פעם נוספת בתוכנית ההתחדשות הבניינית של ראשון לציון. בין השינויים - יצירת מסלול נוסף של בנייה עצימה על הרחובות הראשיים, שבהם ניתן יהיה לבנות עד 15 קומות, במקום 10 הקומות שהוו את הרף המקסימלי בתוכנית בגרסתה המקורית, מתן "זכויות עודפות" למתחמים חסרי כדאיות כלכלית, ושלביות ביצוע.

התוכנית אושרה להפקדה בתנאים בספטמבר 2024 ונועדה לתת מענה מקיף לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך שמירה על איכות החיים והמרקם העירוני הייחודי של העיר. התוכנית חלה על כ-8,500 יח"ד ותיקות ב-8 שכונות ברחבי העיר. פוטנציאל תוספת יחידות הדיור במסגרת התוכנית הוא כ-16,000 יח"ד במימוש מלא וכ-4,800 יח"ד במימוש 30% מפוטנציאל ההתחדשות, שעבורו קיים כיום מלאי מספק של שטחי ציבור.

התוכנית קובעת גם מנגנונים לתוספת חזית פעילה הכוללת מסחר ושטחי ציבור. התוכנית חלה על מבני מגורים בבנייה רוויה, לפחות 6 יחידות דיור ובני 2 קומות ומעלה, שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980. במקרים מסוימים, הוועדה המקומית תוכל להחיל את ההוראות גם על מבנים שנבנו עד סוף שנת 1984, בכפוף לחוות דעת הנדסית. התוכנית צפויה להיות ממומשת במלואה בתוך 10 שנים מיום אישורה.

התוכנית מציעה לדיירים וליזמים שלושה מתווים עיקריים לביצוע הפרויקט: חיזוק ומיגון - שיפור עמידות המבנה הקיים ללא תוספת זכויות בנייה; חיזוק ותוספת בנייה (עיבוי) - הוספת קומות ויחידות דיור על גבי המבנה הקיים לצד חיזוקו. הריסה ובנייה מחדש - הריסת המבנה הישן והקמת בניין מודרני ובטיחותי תחתיו.

ראשון לציון (MathKnight, ויקימדיה)

עד 10 קומות בהריסה ובנייה מחדש 

התוכנית כוללת שימוש בזכויות מותנות (ניוד זכויות). במקרים שבהם לא ניתן לממש את מלוא זכויות הבנייה במגרש המקורי מסיבות תכנוניות או כלכליות, ניתן יהיה לנייד את הזכויות הללו ל"מתחמים קולטים": מגרשים ריקים המיועדים לבנייה רוויה ברחבי העיר.

בהריסה ובנייה מחדש יהיה ניתן לבנות עד 10 קומות (למעט ברחובות הראשיים שם תותר כאמור חריגה) ובחיזוק ובתוספת 7.65 קומות. עוד נקבע כי במסלול זה תינתן תוספת של עד 12 מ"ר לבעלי הדירות הוותיקות,  בשני המקרים תותר תוספת 12 מ"ר מרפסת, נוסף לשטח העיקרי. בשני המקרים תותר בניית ארבע קומות מתחת לכניסה לצורך חניה,  אחסנה, חדרים טכניים וכדומה.

התוכנית שמה דגש על שיפור המרחב הציבורי. במגרשים גדולים - מעל 600-500 מ"ר - הוועדה המקומית רשאית לדרוש הקמת חזית פעילה בקומת הקרקע. כלומר שילוב של מסחר קמעונאי, בתי קפה, משרדים או מבני ציבור (כמו גני ילדים ומועדונים קהילתיים) בתוך בנייני המגורים. בכל דירה תתאפשר תוספת ממ"ד בשטח של עד 12 מ"ר ברוטו. גודל יחידת דיור חדשה לא יפחת מ-45 מ"ר. גובה הקומות החדשות מוגבל ל-3.5 מטרים ברוטו.