"סותרת את תוכנית המטרו ולא מספקת מיגון": עשרות התנגדויות לתוכנית המתאר של ת"א

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עשרות התנגדויות הוגשו אתמול (ה') לעדכון תוכנית המתאר של תל אביב-יפו (תא/5500) אותו מקדמת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. " מרכז הנדל"ן " מיפה כמה מהבולטות שבהן.

ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, יחד עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הגישו לוועדה המחוזית תל אביב מסמך התנגדות מקיף בן עשרות סעיפים. לטענת הארגון, התוכנית במתכונתה הנוכחית לוקה בחוסר ישימות כלכלית וחלקים נרחבים ברחבי העיר נותרים בחוסר ודאות תכנונית . "תכנית שאינה מייצרת מסגרת ברורה, צפויה וישימה לקידום תכנון מפורט, אינה מגשימה את ייעודה כתכנית מתאר כוללנית", נכתב.

אחת הטענות המרכזיות בהתנגדות נוגעת למנגנון הרח"ק (רצפה חלקי קרקע), שלטענת הארגון מטעה את הציבור לגבי היקף הבנייה האמיתי: "בהתאם למנגנון החישוב המוצע, שטחי הבנייה המרביים (הרח"ק) יחושבו ככלל על בסיס 70%-85% בלבד משטח הקרקע הסחיר הנכנס לתכנית. מנגנון זה מגלם 'הפרשה רעיונית' לצורכי ציבור, במטרה מוצהרת לייצר ודאות תכנונית. אלא שבפועל מתקבלת התוצאה ההפוכה: ההפחתה מבוצעת בשלב המתארי מראש, בעוד שההקצאה האמיתית לצורכי ציבור נבחנת ונקבעת רק בשלב התכנון המפורט. בהיעדר זיקה מחייבת בין שני המנגנונים, התוצאה היא שחיקת זכויות נומינלית שאינה משקפת בהכרח הקצאה ציבורית ממשית".

עוד טוען הארגון כי התוכנית סותרת את תוכנית המטרו, ונכשלת במבחן הציפוף הנדרש סביב התחנות. זאת כאשר ב-12 מתוך 19 תחנות המטרו בעיר זכויות הבנייה המוצעות נמצאות על סף המינימום הנדרש בתמ"א 70, וברמת אביב ורכבת השלום אף מתחת לו.
ברוח ימים אלה, מעלה הארגון על נס גם את סוגיית המיגון וטוען כי התוכנית נכשלת בקידומו: "התכנית אינה כוללת כיום מנגנון תמרוץ ממשי המותאם לצורך זה... בין בדרך של תוספת זכויות, בין בדרך של גמישות בגובה או באמצעות מנגנוני ניוד - קיים חשש כי יעד המיגון יוותר הצהרתי בלבד. נוסף לכך, בעוד שהמדינה מקדמת נושא זה באמצעות תיקוני חקיקה ואישור תכניות מתאר ארציות שנועדו לתמרץ הקמת מרחבים מוגנים וכן מאפשרים הגדלה שלהם כחלק מצרכי היום-יום, הרי שהרח"ק בתכנית למגורים נותר על כנו, בהתעלמות מוחלטת מתוספת זו שהוכרה ברמה הארצית".

עוד טוען הארגון כי התכנית קובעת תקני חניה נמוכים באופן קיצוני בהסתמך על מערכות הסעת המונים שטרם הוקמו: "התוכנית המוצעת, כתוכנית הצופה פני עתיד, קובעת תקני חניה נמוכים בהנחה שתשתיות התחבורה הציבורית הנדרשות, ובפרט קווי המטרו, תהיינה קיימות ופעילות. הנחה זו עשויה להיות מוצדקת במבט ארוך טווח, אך אין בה כדי לייתר התייחסות מפורשת לתקופת הביניים". ההתנגדות הוגשה באמצעות עו"ד רועי אמזל ממשרד נשיץ ברנדס אמיר , היועץ המשפט של ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכז.

מזור מיידי לנפגעי התחנה המרכזית החדשה

התנגדות נוספת הוגשה בשם בעלי הזכויות בתחנה המרכזית החדשה. ההתנגדות הוגשה על ידי משרד עורכי הדין ש' פרידמן, אברמזון ושות' וצבי שוב, ועוסקת בכשל התכנוני המתמשך במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. עיקר ההתנגדות נוגע להסדרת זכויותיהם של הבעלים ולבקשה שתופיע דרישה בתוכנית המתאר להכנת תוכנית מפורטת.

בשנות ה-90 התברר כי שטחי המסחר שנבנו בפועל חרגו משמעותית מהמותר בתוכנית המקורית. כדי לפתור זאת באופן זמני, נקטה העירייה בצעד קיצוני. לדברי המתנגדים: "הוועדה המקומית החליטה לנקוט בפעולה שנויה במחלוקת ופוגענית במיוחד ולאשר 'היתר צף' (זמני עד אישור תוכנית), אשר רוקן את זכויות הבנייה המסחריות ששימשו להקמת החנויות במטרה להכשיר שטחי מסחר אחרים".

כתוצאה מכך, בעלי חנויות שרכשו את נכסיהם מצאו את עצמם ללא זכויות בנייה חוקיות: "נאסר שימוש בחנויות שנבנו כדין מכוח היתר… לטובת חנויות שנבנו שלא כדין, ונמנעה מהן האפשרות לקבל רישיון עסק, כאשר בסופו של דבר לא אושרה עד היום תכנית מתקנת". למרות זאת, מאז החלטות הוועדה המקומית בדבר ריקון זכויות הבנייה מהחנויות בשנות ה-90 ועד למועד הגשת התנגדות זו, למעלה מ-30 שנה, לא אושרה תוכנית אשר תבטל את הקפאת השטחים המסחריים.

לכן הם מבקשים פתרון במסגרת תוכנית המתאר: "לאור נסיבות העניין הקיצוניות והחריגות של התמשכות הליכי התכנון הנדרשים להסדרת זכויות הבנייה בתחנה על ידי הוועדה המקומית, מבקשים המתנגדים מתן מזור דחוף ומיידי: כי ייקבעו הוראות מיוחדות למתחם התחנה המרכזית החדשה, אשר יחייבו את הסדרת המצב הקיים כפי שהוא היום, באמצעות אישור תוכנית נקודתית-מפורטת בסמכות מקומית מכוח הוראות הכוללנית החדשה, בטרם יקודם תכנון נוסף בתחומה, תוך קביעת מועד קרוב לביצועה. בדומה להמלצת החוקר לפני עשור בהליכים לאישור תא/5000 ".

"בנוסף, לאור חשיבות המתחם, מורכבות התכנון והבדיקות שנדרשות לביצוע, יחד עם מחדליה של הוועדה המקומית וגרירת הרגליים מזה עשרות שנים, מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבוע כי המתחם יוגדר כמתחם חריג שבו התכנון העתידי יידון בוועדה נכבדה זו או בפני המועצה הארצית, ולא בוועדה המקומית".

פגיעה במיזמי התחדשות בדרום

עו"ד ברק קינן שותף במחלקת התכנון והבנייה במשרד פירון, הגיש גם הוא התנגדות בשם חברת הבנייה אב-גד . לדבריו, "תוכנית 5500 משקפת רצון טוב וכוונה חיובית מצד עיריית תל אביב, אך בפועל מתברר כי במתחמים רבים בעיר לא ניתן יהיה להוציא לפועל פרויקטים. זאת, מאחר שהיקף זכויות הבנייה (רח"ק), גובה הבניינים וכמות יחידות הדיור - כל אלה, יחד ולחוד, אינם מספקים מבחינה כלכלית.

"על רקע זה, בעלי נכסים מגישים התנגדויות רבות, במטרה לאפשר מימוש אמיתי של זכויותיהם ולמנוע מצב שבו הוראות התוכנית יהפכו, בחלקים לא מבוטלים של העיר, לבלתי רלוונטיות. כך למשל, חברת אבגד הגישה באמצעות משרדנו התנגדות ביחס לפרויקט פינוי-בינוי עתידי ברחוב קהילת קנדה (בשכונת יפו ד', דנ"ק) בעיר.

"אין ספק כי תוכנית המתאר המופקדת מחייבת התאמות ושינויים, יותר קומות, יותר זכויות בנייה ויותר יחידות דיור, בין היתר גם לאור העובדה שבעשור האחרון אושרו פרויקטים משמעותיים כמו הרכבת הקלה והמטרו. בנוסף, לאור תנאי השוק בשנים האחרונות, לרבות תקופת הקורונה והמלחמה, ברובעים 3 ו-4 נוצר מצב שבו פרויקטים רבים הפכו לבלתי כלכליים. בנסיבות אלה, יש מקום לשקול במסגרת תוכנית המתאר קביעת הוראת שעה שתאפשר תוספת של קומה טיפוסית לכל בניין שטרם החלה בנייתו. מדובר בצעד משמעותי, אך כזה שעשוי להיות הכרחי כדי לאפשר את מימוש הפרויקטים בפועל."