החלטה תקדימית: ניתן לבצע הריסה ובניה ב"בית מורכב" גם ללא הסכמת השכנים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז הצפון, בראשות עו"ד נילי בן משה ידגר, קיבלה לאחרונה את ערר שהגישו בעלי דירה בבית משותף בעל מבנה טורי ("רכבת")  להוצאת היתר בנייה לפרויקט הריסה ובנייה, והפכה את החלטת הוועדה המקומית יקנעם עילית שסירבה לאשר את הפרויקט. ההחלטה קובעת תקדים בנוגע לאפשרות למימוש זכויות תמ"א 38 ללא רוב דרוש בקרב דיירי הבניין, תוך הפרדה בין הסוגיות התכנוניות לקנייניות.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

העוררים הגישו בקשה להיתר להריסת יחידת דיור קיימת אחת מתוך שש יחידות בבית משותף טורי ("מבנה רכבת") והקמת מבנה חדש בן 4 קומות ו-2 יחידות דיור במקומה. הבקשה להיתר הציעה הריסה של יחידת הדיור הדרומית ביותר בלבד בחלקה בבית המשותף, והקמת 2 יחידות דיור חדשות בנות 3 קומות, בתוספת קומה בנסיגה, ובסך הכל 4 קומות.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה ממספר נימוקים, ביניהם: קידום תוכנית עתידית להתחדשות עירונית במתחם ("מתחם הגיבורים"), אי-הצגת פתרון מיגון וחניה לכלל דיירי המבנה, והטענה העיקרית: היעדר הסכמה של 75% מבעלי הדירות, הנדרש לפי חוק התכנון והבניה לשם ביצוע פעולות בנייה בבית המשותף.

מבקשי ההיתר הגישו ערר נגד ההחלטה, במסגרתו טענו מגוון טענות, ביניהן: הבקשה להיתר היא סבירה ותואמת את התוכניות החלות במקום, ויש להעדיף את קידום חיזוק המבנה מכוח תמ"א 38 על פני תוכנית " פינוי בינוי " עתידית שאין ודאות למימושה. לשיטתם, אישור הבקשה הנוכחית לא ימנע את הכללת המקרקעין בתוכנית עתידית רחבה יותר. עוד טענו כי הבקשה כוללת מיגון ליחידות החדשות, וכי הדרישה להקמת ממ"דים לכלל יחידות המבנה אינה סבירה ואינה מתיישבת עם הוראות תוכנית החיזוק במסלול הריסה ובנייה.

לגבי היעדר הרוב הנדרש לצורך עבודות הבניה, טענו העוררים כי המבנה אינו בית משותף סטנדרטי אלא "בית מורכב" המורכב מאגפים נפרדים, שבו לכל יחידה כניסה נפרדת וחצר המשמשת אותה בלבד באופן בלעדי. העוררים טענו כי קיימים תימוכין קנייניים מספקים לבקשה מכוח תקנון הבית המשותף וחלוקת השימוש ההיסטורית בפועל, המייתרים את הצורך בהסכמת יתר בעלי הדירות:

"לבקשה להיתר קיימים תימוכין קנייניים מספקים, הן מכוח סעיף 5 לתקנון הבית המשותף והן מכח חלוקת השימוש הקיימת בפועל בין בעלי הזכויות", טענו, "בנסיבות אלה, אין מקום לדרישת הסכמה מצד יתר בעלי הדירות. העוררים מבקשים לנצל זכויות בניה בהתאם לחלקם היחסי בלבד, בשים לב לכך שאין מדובר בבית משותף סטנדרטי, אלא במבנן המורכב מאגפים נפרדים, אשר כל אחד מהם מהווה יחידה תכנונית עצמאית עם חצר המשמשת אותו בלבד".

בתשובתה לערר טענה הוועדה המקומית כי ככלל, בקשה להיתר בנייה בבית משותף דורשת הסכמה של 75% מבעלי הזכויות. במקרה זה, שלושה מבעלי הדירות (50%) התנגדו לבקשה. עוד נטען כי הבקשה כוללת שינוי מהותי ברכוש המשותף (תוספת יחידת דיור) ולכן תקנון הבית המשותף אינו פוטר מהצורך בהסכמה.

ההכרעה בידי המפקח על הבתים המשותפים

ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים וקבעה כי מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר את הבקשה, אך קבעה שיש לקבל את אישור המפקח על הבתים המשותפים. אולם לצורך כך, יש לאשר את ההיתר:

"ענייננו במבנה עם מאפיינים פיזיים ותפקודיים הכוללים חלוקה לאגפים נפרדים המתפקדים כיחידות עצמאיות נפרדות, שלכל אחת מהן כניסה נפרדת, וזאת על בסיס חלוקת שימוש וחזקה המתקיימת בפועל לאורך השנים. בנסיבות אלה, ייתכן ויש פנים לעמדת העוררים לפיה ניתן לראות במבנה 'בית מורכב', באופן העשוי לייתר את דרישת הסכמת יתר בעלי הזכויות כנדרש על פי החוק…

"כמו כן, וממילא על פי המצב הרישומי כיום, על מנת לממש את הבניה ללא הסכמת כל בעלי הזכויות, עדיין נדרשת על פי חוק החיזוק פניה למפקח על הבית המשותפים, אשר הוא הגורם המוסמך להכריע בהתנגדויות ולבחון את האפשרות לכפות את ביצוע העבודות גם על בעלי זכויות שלא נתנו הסכמתם, הגם שבענייננו לא מבוקש הריסתם של כל יחידות הדיור ו/או  של המתנגדים.

"במילים אחרות, כך או אחרת, 'יאלצו' העוררים לפנות למפקח על הבתים המשותפים.  אולם, ככלל ועל מנת שניתן יהיה לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים בבקשה כי יעשה שימוש בסמכותו… נדרשת החלטת ועדה מקומית לאשר את הבקשה להיתר".

אחת הנקודות המרכזיות בהחלטה נוגעת לסמכות הוועדה המקומית בנושאים קנייניים. ועדת הערר קבעה כי מוסדות התכנון אינם הפורום המוסמך להכריע במחלוקות קנייניות. בעוד שהוועדה המקומית דרשה הסכמת דיירים רחבה כתנאי סף, ועדת הערר פסקה כי די ב"תימוכין קנייניים לכאוריים" כדי לדון בבקשה.

עוד קבעה תנאים נוספים להיתר מעבר להכרעת המפקח: גישה ליחידות הדיור חייבת להיות מתוך תחום המגרש ולא על חשבון מגרשים סמוכים, אלא אם תושג הסכמה עם בעלי הקרקע השכנה (רמ"י). פתרון החניה המוצע, הכולל כניסה מרחוב יפה נוף, יידרש לאישור סופי של יועץ התנועה של הוועדה המקומית.

בסופו של דבר קבעה כי "משמצאנו כי קיימת היתכנות קניינית לכאורית לבקשה להיתר, ומשהגענו לכלל מסקנה כי ניתן לאשר את הבינוי בכפוף לתיקונים הנ"ל, אנו מאשרים את הבקשה… עם זאת בשים לב לכך שמדובר במקרה המעורר קשיים קנייניים שאין להתעלם מהם, ולכך שלוועדת הערר כאמור אין סמכות להכריע בהם, כאשר גם לשיטת העוררים בירורם מחייב פניה למפקח על הבתים המשותפים, אנו קובעים כי מתן היתר הבניה כפוף להכרעת המפקח על הבתים המשותפים בכלל ההיבטים הקניינים שפורטו לעיל".