תושבים בסירקין פ"ת נגד תוכנית הענק להתחדשות: "לא כלכלית ופוגעת בתמורות שהובטחו"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעלי דירות במתחם ההתחדשות במזרח פתח תקווה יוצאים נגד תוכנית הענק באזור תחנת המטרו המתוכננת בצומת סירקין, וטוענים כי היא אינה עומדת בתנאי הסף הכלכליים ועלולה שלא לצאת לפועל, וכן טוענים לפגיעה בזכויותיהם.

נציגי הדירות מרחובות נתן אלתרמן, לאה גולדברג וליוויק בפתח תקווה הגישו אתמול (ד') התנגדות לוועדה למתחמים מועדפים לדיור ( ותמ"ל ) נגד תוכנית תמ"ל/2051, המכונה "פתח תקווה מטרו מזרח" ונמצאת במזרח העיר. למרות תמיכתם העקרונית בהתחדשות עירונית, הדיירים מזהירים כי במתכונתה הנוכחית התוכנית אינה ישימה, ואף עלולה לפגוע בזכויותיהם.

תוכנית "מטרו מזרח", שהופקדה בינואר השנה בותמ"ל ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, משתרעת על שטח של כ-152 דונם וכוללת הריסה של 597 דירות קיימות והקמה של כ-2,190 דירות חדשות, לצד כ-11,700 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט מתוכנן סביב תחנת מטרו עתידית במסגרת תת"ל 102.

כפי שכבר פורסם במרכז הנדל"ן, לפי בדיקה שמאית שהוזמנה עבור הוותמ"ל, ארבעה מתוך שישה מתחמים בתוכנית אינם עומדים ברף הרווחיות הנדרש (תקן 21), מה שמעמיד בסימן שאלה את היתכנות המיזם עבור היזמים הפועלים בשטח. עיריית פתח תקווה טוענת, עם זאת, כי המתחמים רווחיים ומתבססת על מגבלות שטח הדירות החדשות, והוותמ"ל והרשות להתחדשות עירונית מדגישות כי לצד הכדאיות הכלכלית ישנם שיקולים תכנוניים רחבים, כמו צפיפות ותשתיות, הנדרשים למיצוי הפוטנציאל סביב תחנות המטרו העתידיות. 

"התוכנית, כפי שהיא מוצגת כיום, אינה מבטיחה היתכנות כלכלית", נכתב בהתנגדות שהוגשה השבוע באמצעות עו״ד טל גרשטיין ממשרד גרשטיין-סהר ושות' ועידן שטרית ממשרד עידן שטרית ושות'. "קיים חשש ממשי כי היא לא תגיע לכדי מימוש, או שתקרוס באמצע הדרך תוך גרימת נזקים כבדים לבעלי הדירות". המתנגדים הזכירו את חוות הדעת השמאית שצורפה למסמכי התוכנית מטעם הוותמ"ל על כך ששיעור הרווח היזמי בחלקים מרכזיים מהפרויקט נע בין 10.1% ל-13.6% בלבד -  נמוך מהרף המינימלי של 16% שנקבע בתקן 21 של השמאי הממשלתי הראשי מינואר 2026 בפרויקטים של פינוי-בינוי במחוז המרכז. 

עם זאת, בפתח קווה המדיניות היא תוספת של 12 מ"ר לדירות עד 95 מ"ר. מעל 95 מ"ר לא יינתנו תוספות. אם מיושמת מדיניות זו, מתחם נוסף הופך לרווחי. לפי תוספת 0 מ"ר כל המתחמים הופכים לרווחיים. היזמים בתוכנית ההתחדשות העירונית הם  קבוצת כנען עם חברת נובה, חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי יזמות וחברת אקסלנד - כולם במתחמים של רווחיות נמוכה.

עוד נטען כי קיים פער בין התמורות שהוצגו לבעלי הדירות בעת החתימה על ההסכמים, החל משנת 2019, לבין אלו המשתקפות בתכנון הנוכחי. "הדיירים פעלו בהתאם למדיניות העירונית שהייתה בתוקף באותה עת, ואין זה סביר כי יישאו בתוצאות של שינויים ועיכובים שלא תלויים בהם". מעבר להיבט הכלכלי, הדיירים מתריעים גם מפני השלכות תחבורתיות. לטענתם, התוכנית צפויה להגדיל משמעותית את מספר התושבים באזור, מבלי לספק פתרונות תשתית מספקים. בין היתר, הם דורשים חיבור ישיר לכביש 40 ועדכון נספח התנועה, כדי למנוע עומסי תנועה חמורים.

עו"ד עידן שטרית (אוהד דיין)

התנגדות נוספת היא של חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי:, המקדמת פרויקטי פינוי-בינוי במתחמים עם 300 דירות קיימות. גם הטענה המרכזית שלה היא כי התכנית במתכונתה המופקדת אינה כלכלית ואינה מאפשרת את מימוש הפרויקטים. מלבד הרווחיות הנמוכה החברה טוענת לנפילת טעויות מהותיות בתחשיבי שמאי התכנית, כגון שימוש בשיעור מע"מ לא מעודכן (17% במקום 18%) והערכת חסר של עלויות בנייה למגדלים.  

עוד נטען כי התוכנית מבוססת בחלקה על "תמורות 0" (ללא הגדלת שטח הדירה), מה שלטענת היזמית יסכל  מימוש התוכנית ומנוגד למדיניות ההתחדשות העירונית של העירייה בעת החתימה של הדיירים, ב-2019 לתוספת 12 מ"ר וכן להסכמים שחתמו.

מעיריית פתח תקווה נמסר בתגובה: מדוברות העירייה נמסר:" הרווח היזמי הוא פונקציה של מספר קריטריונים, כאשר המשמעותיים יותר הם התמורות לדיירים, מחירי מכירה ומחירי בנייה. בתוך כך, ניתן לראות שכל המתחמים מגיעים לרווחיות נדרשת (16%), כאשר הדיירים מקבלים דירה חדשה במבנה מודרני עם ממ"ד, מעלית, חנייה בשטח דומה לדירה שהייתה להם. שינוי במחירי שוק (צפי לעליית מחירים) או נסיבות מיוחדות של היזם יכולות להביא לידי רווחיות מספקת גם עם תמורות נוספות לדיירים. לאור האמור, כל המתחמים רווחיים".