בוננזה על הים: השכונה שהוקמה כשיכון עולים בשנות ה-50 הפכה למגנט משקיעים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: גבעת אולגה א' ו-ב', חדרה. 

גבעת אולגה היא שכונה במערב חדרה השוכנת בסמיכות לחוף הים התיכון, דרומית לשדרות בגין ושכונת קדמת ים, מזרחית לרחוב רחבעם זאבי, צפונית לשכונת גבעת אולגה ג' ו-ד', ומערבית לכביש החוף ומחלף אולגה. השכונה, אחת הוותיקות בחדרה, הוקמה כבר ב-1949 וקרויה על שם אולגה חנקין, מנשות העלייה הראשונה ואשתו של יהושע חנקין, גואל אדמות חדרה. השלב הראשון בהתפתחות השכונה היה הקמת שיכון עבור עולים שהגיעו מאירופה דרך העיר שאנגחאי שבסין. לאחר מכן בתחילת שנות ה-50 הוקמה גבעת אולגה א׳ (כיום מערבית לתחנת הדלק). דיירי השיכון היו יוצאי אירופה וארצות הברית. גבעת אולגה ב׳ נבנתה מיד לאחר מכן במערב השכונה, המשתכנים היו ברובם יוצאי צפון אפריקה. 

השכונה סבלה במשך עשרות שנים מדימוי חברתי-כלכלי נמוך יחסית, אך מאז שנות ה-2000 נהנית מהתחזקות משמעותית בזכות הקרבה לים, פיתוח תשתיות וכניסת אוכלוסיות חדשות. על פי נתוני הלמ"ס המעובדים במדלן, כ-43% מהתושבים מגדירים עצמם חילונים, כ-28% מהאוכלוסייה בגילי 20–39, כ-51% מהתושבים גרים בדירות בבעלותם. בשכונה שיעור גבוה יחסית של משפחות צעירות ועולים ותיקים. האוכלוסייה כיום מגוונת וכוללת משפחות ותיקות מהעליות של שנות ה-50, זוגות צעירים מחדרה והשרון, משפרי דיור ומשקיעים המחפשים חשיפה להתחדשות העירונית.

גבעת אולגה נחשבת כיום לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בישראל. הוועדה המחוזית מקדמת תוכנית מתאר להתחדשות עירונית בשטח של כ-927 דונם, הכוללת חמישה מתחמי פינוי-בינוי מרכזיים.  אם רוב התוכניות ימומשו, גבעת אולגה צפויה לעבור מהפך שיכלול תוספת של אלפי יחידות דיור, שדרוג תשתיות מלא, עלייה בצפיפות ובגובה הבנייה, כניסת אוכלוסייה חזקה יותר ועליית ערכי קרקע ודירות. כבר כיום גורמי נדל"ן רבים רואים בגבעת אולגה את אחת השכונות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר במישור החוף, בזכות השילוב בין קרבה לים, מחירים נמוכים יחסית ומלאי גדול של פרויקטי פינוי-בינוי.

רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור טוב של התנועה בשכונה. כמו כן, השכונה צמודה ל-2 מחלפים על כביש החוף, כולל מחלף דרומי חדש שהוקם בשנים האחרונות, כך שמתאפשרת כניסה ויציאה מהירות יחסית מהשכונה לרשת הדרכים הארצית. התחבורה הציבורית בשכונה לא טובה - היא רחוקה מתחנת הרכבת, ושירות האוטובוסים באיכות נמוכה, עם מספר נמוך של קווים שעוברים בשכונה, ורק אחד מהם בתדירות גבוהה.

בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-51% בכמות העסקאות בין התקופות. עלייה דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכלל חדרה באותה תקופה. השוואת מחירי הדירות מלמדת כי בשוק היד השנייה גבעת אולגה א'-ב' מתומחרת כיום ברמות גבוהות משמעותית מהממוצע העירוני בחדרה. כך, דירת 3 חדרים נמכרה בשנת 2025 במחיר ממוצע של 2.21 מיליון שקל - כ-55% יותר מהממוצע העירוני שעמד על 1.43 מיליון שקל. גם בדירות 4 חדרים נרשם פער של כ-40%, עם מחיר ממוצע של 2.79 מיליון שקל לעומת כ-2 מיליון שקל בכלל העיר, בעוד שבדירות 5 חדרים עמד הפער על כ-35%, עם מחיר ממוצע של 3.25 מיליון שקל בשכונה לעומת 2.41 מיליון שקל בחדרה.

כרטיס ביקור - חדרה 

מיקום: צפון השרון 

תושבים (2024): 107,229

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 257, מאזן הגירה פנימית 52-, מאזן הגירה בינלאומי 188-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 1,516עסקאות, 2025 - 1,196 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-21% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת הפארק (כ-2,100 יח"ד - מאוכלסת ברובה, אך נשארו עוד בניינים ספורים לבנייה)

• עין הים (כ-1,500 יח"ד במגדלים וצמודי קרקע במערב העיר)

• שדרות מנחם בגין (בניינים רבי קומות לאורך השדרה המובילה לים)

• שדות חדרה (שכונה חדשה עם כ-4,500 דירות, דרומית לשכונת הפארק)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (46 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• רמב"ם (7 פרויקטי התחדשות עירונית )

• האוצר (4 פרויקטי התחדשות עירונית )

• נחליאל (4 פרויקטי התחדשות עירונית )

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע הים (צפונית לגבעת אולגה) - רובע חדש עם כ-10,000 יח"ד לאורך חופי הים התיכון

• מתחם 15 (צפונית לבית אליעזר) - שכונה חדשה עם כ-3,200 יח"ד

• שכונת הפרפרים - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-3,250 יח"ד

• מתחם 23 - שכונה עתידית דרומית לשכונת שדות עם אלפי יח"ד

• מתחם 24 - שכונה חדשה דרומית לשכונת בית"ר עם כ-5,200 יח"ד

• מתחם 27 - אזור תעסוקה חדש מערבית לתחנת הרכבת ויער חדרה

• מתחם 28 - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,200 יח"ד

• מתחם תנופורט - מתחם מעורב שימושים סמוך לתחנת הרכבת עם כ-660 יח"ד ותעסוקה

• שכונת מגורים ליד נחל חדרה - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,175 יח"ד

• מתחם פרדס טיכו - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-685 יח"ד

• מתחם 08 - שכונה חדשה דרומית לעין הים עם כ-1,500 יח"ד

• מתחמים 13,14 - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-2,100 יח"ד 

• מתחם 17 - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,550 יח"ד

• מזרח בית אליעזר - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-7,000 יח"ד

• התחדשות עירונית במרכז העיר - תוספת של כ-4,175 יח"ד 

• התחדשות עירונית ברמב"ם - תוספת של כ-3,725 יח"ד

• התחדשות עירונית בגני אלון - תוספת של כ-3,400 יח"ד 

• התחדשות עירונית בפאר - תוספת של כ-2,175 יח"ד

• התחדשות עירונית בגבעת אולגה ג ו-ד - תוספת של כ-2,000 יח"ד

• התחדשות עירונית בגבעת אולגה א ו-ב - תוספת של כ-1,400 יח"ד

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - שני פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 13 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: שכונת אולגה א'-ב'

מיקום: מערב העיר, דרומית לשדרות בגין ושכונת קדמת ים, מזרחית לרחוב רחבעם זאבי ורצועת החוף, צפונית לשכונת גבעת אולגה ג' ו-ד', ומערבית לכביש החוף ומחלף אולגה

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 3,796

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 8,500

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 1,711

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 3,750

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ומאפשרת פיזור טוב של התנועה בשכונה. כמו כן, השכונה צמודה ל-2 מחלפים על כביש החוף, כולל מחלף דרומי חדש שהוקם בשנים האחרונות, כך שמתאפשרת כניסה ויציאה מהירות יחסית מהשכונה לרשת הדרכים הארצית.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - השכונה רחוקה מתחנת הרכבת, ושירות האוטובוסים בשכונה באיכות נמוכה, עם מספר נמוך של קווים שעוברים בשכונה, ורק אחד מהם בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - לאורך הטיילת וחלק משדרות מנחם בגין יש שבילים, אך הם מקוטעים ולא מייצרים רשת רציפה.

מוקדי משיכה: 

• חוף הים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-51% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אורון נדל"ן בע"מ - 2 פרויקטי פינוי בינוי

זברקו חברה לבניין והשקעות בע"מ - בניה חדשה

צמרת גני חדרה 1989 בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-344 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן