בעוד שבוע המהפכה השמאית נכנסת לתוקף: "הכרעה תתקבל בתוך חודשים במקום שנים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעוד שבוע בדיוק, ב-1 ביולי, יחל לפעול מנגנון ההשגות החדש על שומות רמ"י במסגרת הרפורמה שהוביל בנושא השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו, כך עדכן בלולו במהלך שיחה מקוונת שנערכה במסגרת אירוע "בוקר של נדל"ן" ביוזמת מרכז הנדל"ן . הדבר קורה בדיוק חצי שנה לאחר החלטת מועצת מקרקעי ישראל לאשר את הרפורמה. אותה החלטה גם הקצתה לבלולו חצי שנה על מנת להוציאה אל הפועל.

בשיחה שנערכה עם עורך אתר מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו, בפני כ-150 אנשי מקצוע, אמר בלולו כי "עד היום כל תיק בכל סכום ובכל רמת מורכבות התקיים במסלול אחיד: השגה ראשונה בפני השמאי המחוזי ואפשרות ערעור לוועדת ההשגות שבראשה עומד השמאי הממשלתי, בהרכב שכולל עו"ד ושופט שלום. זה כמו שכל תיק של תביעות קטנות יגיע לבית המשפט העליון. וזה הביא לקריסה בגלל העומס, ונוצרו זמני טיפול בלתי סבירים בעקבות מספר ההשגות שהכפיל את עצמו. ההליך הגיע למשך זמן של כשלוש שנים".

בעקבות זאת לדברי בלולו אושרה הרפורמה במועצת מקרקעי ישראל, וזו צפויה לקצר דרמטית את זמני הטיפול בהשגות. הרפורמה מבוססת על הליך חד-שלבי המבוסס על גובה החיוב. תיקים פשוטים יופנו לשמאי מחוזי, בינוניים - לוועדת השגות מחוזית ותיקים גדולים, או בעלי מורכבות מיוחדת – לוועדת השגות עליונה.

"בשורה התחתונה קבענו את המדרג לפי גובה החיוב, לא לפי גובה השומה", הבהיר בלולו. "תיקים של עד 2 מיליון שקל מגיעים לשמאי מחוזי עם זכות ערעור לוועדת השגות מחוזית. תיקים של 2 עד 10 מיליון שקלים – לוועדת השגות מחוזית. בעקבות הרפורמה נקים עשרה הרכבים שונים בערכאה המחוזית. הוועדה העליונה, שבראשה אני יושב, תדון בתיקים של מעל 10 מיליון שקל, או בתיק שקיימות לגביו נסיבות מיוחדות, למשל כשמדובר בהכרעה בנושא תקדימי. כך לא יהיה מצב שהרכבים שונים של אותה ערכאה מקבלים החלטות מנוגדות, כמו שאנחנו רואים למשל בוועדות הערר המחוזיות. השגה מקצועית על הוועדות המחוזיות והוועדה העליונה אינה אפשרית, קיימת רק אפשרות של עתירה מנהלית".

שינוי מרכזי נוסף לדברי בלולו הוא שכעת ההשגות יוגשו ישירות לערכאה הדיונית, ללא צורך לעבור דרך רמ"י: "בעבר כדי להגיע לשמאי הממשלתי היית חייב לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל . רק אחרי שהם היו פותחים את התיק היו פונים אלינו. כעת ההשגה תוגש ישירות במערכת המקוונת".

יש מאות התיקים בצנרת. מה יקרה איתם?
"לפי הוראות המעבר, מה-1.7 כל השגה שתוגש תידון לפי המדרג החדש. השגות שנידונות כרגע בוועדת ההשגות ימשיכו להתברר בוועדת ההשגות העליונה. בתיקים שבהם הוגשה השגה ראשונה מעל 2 מיליון שקל וטרם התקיים דיון, נותנים לנישומים לבחור האם להמתין לדיון במתווה הקודם או לפנות למסלול החדש. אני ממליץ לכולם ללכת למסלול החדש, כי הוא יהיה הרבה יותר מהיר".

לגבי משכי הזמן שבמסגרתם צפויות ההחלטות להתקבל אמר בלולו כי "יש לנו שעון רגולטורי בהחלטת המועצה. בהשגה ראשונה יתקיים דיון בתוך 60 ימים מרגע שההשגה נפתחה אצלנו. בנוסף לכך ניתן חודש להשלמת מסמכים במידת הצורך, ולאחר מכן ישנם עד 90 יום לקבלת ההחלטה, ובסך הכל חמישה עד שישה חודשים בסך הכול. במסלול ללא דיון זה יהיה הרבה יותר קצר: כארבעה חודשים.

"לגבי הליך של ועדת השגות התיקים מורכבים יותר ויש יותר שמאים. בסופו של דבר גם שם זה ייקח לא יותר מתשעה חודשים, לעומת הליך של שלוש שנים כיום".

במהלך השיחה נשאל בלולו על ידי הקהל האם ועד כמה תעסוק ועדת ההשגות בשאלות משפטיות והשיב כי "הניסיון מלמד שאם אני מכניס משפטנים וסוגיות משפטיות, ההשגה יכולה להימשך שנים רבות. אני לא רוצה למצוא את עצמי בהליך הוכחות על המועד הקובע. היתרון שלנו כוועדה מקצועית הוא שאנו מתמקדים בסוגיות שמאיות ומי שנותן את הטון הם שמאים בכירים. עמדתי המקצועית היא שלא כדאי להכניס השגות משפטיות".

"שבעה מתחמים ראשונים יוכרזו בעשרת הימים הקרובים"

מלבד הרפורמה בתחום ההשגות, התייחס בלולו להתכתבות הפנימית שנחשפה השבוע בכלי התקשורת, לפיה הורתה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצוותי התכנון שלה לפעול להשגת רווח יזמי שינוע בין 18% ל־20%, בניגוד להנחיית הטבלה הצמודה לתקן 21, לפיה על הרווח המינימלי לנוע בין 16% ל-17%.

לדברי בלולו "המסמך של הרשות היה פנימי. אם הוא היה רשמי, הם היו מדייקים יותר. אין בו דרמה ואין בו יותר חידוש. גם אני בעד רווח יזמי של 20%. גם מינהל התכנון הודיע שאיפה שאפשר הרווח צריך להיות יותר ממינימלי. לא תמיד אפשר להגדיל את הרווח, כי ההשלכות הן הגדלת הצפיפות וההשפעה על התשתיות. גורי נדלר דיבר על רווח יזמי נורמטיבי, ואני על רווח מינימלי. אין שום חידוש. כל עוד יוגשו תוכניות ברווח מינימלי, הן יאושרו במוסדות התכנון".

לשאלה האם במצב השוק הנוכחי אין צורך לעדכן את הרווח היזמי המינימלי כלפי מעלה השיב בלולו "אני אשקול זאת. הבעיה אינה ברווח היזמי המינימלי. היום כל יזם ישמח לקחת את הרווח שקבעתי. הבעיה היא שבין התכנון לביצוע המשתנים משתנים, ואז היזם לא יודע לעמוד בתמורות ויש קיפאון במכירת דירות. אין פתרון קסם. אם אפשר להגדיל את המכפיל התכנוני, ראוי להגדיל אותו. מצד הדיירים צריך להפחית תמורות. כשמאי ממשלתי אנחנו צריכים לעשות את השומה הכי מדויקת באופן שישקף את העלויות בצורה המדוייקת ביותר".

נושא נוסף שעלה הוא רפורמת ההתחדשות במתחמי ההרס. בנושא זה עדכן בלולו כי ביום ראשון הקרוב אמורה הממשלה להכריז על שני המתחמים ברחובות ובתל אביב, על חמישה מתחמים נוספים בזה שלאחריו, ועל שלושת האחרונים ב־19 ביולי, בבת ים ובחיפה. עם זאת סייג בלולו כי ייתכן שההכרזה הקרובה תידחה בשבוע, אך בכל מקרה אמר כי "בעשרת הימים הקרובים יוכרזו שבעה מתחמים". עוד הוסיף כי "בכלל המתחמים קמת פחות מ-1,000 דירות במצב הנוכחי, ומכפיל של כמעט 3 בכל המתחמים. במתחמים בדרום, לאחר שמס הרכוש יקצה כסף, הממשלה תצטרך להשלים".

"אני, כשמאי ממשלתי, מעריך בשלב זה את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים, ולאחר ההכרזה על ידי הממשלה - את גובה התשלום לדיירים שמבקשים לממש את חלופת היציאה (מנגנון ה-BUY-OUT - כלי משפטי המאפשר לבעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי או אזורים שנפגעו במלחמה לקבל פיצוי כספי ולמכור את זכויותיהם, במקום להשתתף בפרויקט עצמו ולהמתין לבנייה). חלופת היציאה מבוססת על שווי הדירה כחדשה בשוק לרבות תוספת של שליש ממדיניות התמורות שהרשויות המקומיות אמורות לפרסם עד למועד ההכרזה, ובהיעדר פרסום - תוספת שטח של 4 מ"ר".