"שגיאה מהותית ובולטת": המחוזי ביטל את החלטת ועדת הערר ושלח מסר ל"נפגעי" המטרו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, ביטל בשבוע שעבר החלטת ועדת ערר מחוזית פיצויים והיטלי השבחה וקבע כי שגתה בהחלטתה להנחות את השמאי המייעץ שלא לקחת בחשבון אלמנטים משביחים בתוכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה (תת"ל/71/ג') במסגרת תביעת פיצויי ירידת ערך שהגישו בעלי בניין משרדים ברמת החי"ל נגד הוועדה המקומית ת"א-יפו ונת"ע.

"מדובר בשגיאה מהותית ובולטת על פני הדברים אשר לא רק ראוי כי בית המשפט יתערב בה אלא בית המשפט מחויב להתערב בה", כתב השופט גלעד הס בפסק הדין. ההערכה בקרב אנשי מקצוע העוסקים בתחום היא כי לקביעתו העקרונית של הס בנושא צפויה להיות השפעה על אלפי תיקי תביעות ירידת ערך בגין תוכניות הרק"ל והמטרו בגוש דן, שנמצאות בימים אלה בצנרת. 

לקריאת פסק הדין המלא של בית המשפט לעניינים מנהליים

פסק הדין ניתן בערעור שהגישו הוועדה המקומית ת"א ונת"ע על החלטת ועדת הערר בראשותה של עו"ד שרון טל מחודש אוקטובר האחרון. בהחלטתו קבע השופט הס כי הוועדה טעתה כשהנחתה את השמאי המייעץ כי אין לקחת בחשבון אלמנטים משביחים נטענים מתוכנית המתאר של קו הרכבת הקלה באזור בנייני המשרדים בשכונת רמת החייל בתל אביב.

את התביעה הגישו נכסי יהודה זיסאפל ונכסי זוהר זיסאפל לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לבעלי זכויות בנכס לדרוש פיצויים מהוועדה המקומית לאור ירידת ערך. לטענתם, ערך הנכס שנמצא בפינת הרחובות ראול ולנברג והנחושת באזור התעסוקה רמת החייל בתל אביב, ירד עקב סלילת הקו הירוק כתוצאה משינוי ייעודם של כמה עשרות מ"ר משטח המגרש. יש לציין כי במגרש זה ניצב כיום בניין המטה של חברת אבטחת המידע והתקשורת Radware.

בדיון בפני ועדת הערר שהתקיים באפריל 2024 טענה עורכת הדין ענת לוי אשר ייצגה את העוררים כי "לקחו שטח של החלקה שלי 68 מ"ר ושינו להם את הייעוד. הטענה שלי היא לא טענה של מטרדתיות של רכבת קלה, זה לא פגיעה עקיפה יש פה פגיעה ישירה".

מנגד בנת"ע ובוועדה המקומית תל אביב טענו כי ערך השטח שהופקע דווקא גדל כיוון שלמדרכה שנלקחה באופן זמני צפוי להתווסף שביל אופניים בחלק של רחוב ראול ולנברג. לגבי טענת התובעים כי נלקח שטח מהנכס, הסבירו בנת"ע כי השטח שנלקח נמצא "בתחום קווי הבניין בלבד" אולם הוסיפו כי במקרה הנוכחי יש השבחה של הנכס ולא ירידת ערך. "לא הוכיחו שחלה כאן פגיעה, ההיפך", טענה עו"ד גלית קיט טלמור שייצגה את המשיבים בדיון.

בהחלטתה, הנחתה ועדת הערר את השמאי המייעץ שמונה, מרדכי דדון, "כי אין לקחת בחשבון חוות הדעת אלמנטים משביחים נטענים מתכנית תתל/71/ג, נושא הערר". זאת מאחר שלדידה של ועדת הערר "מדובר בתכנית תשתית כללית, שלא הונחה ולא יכולה להיות מונחת, ולו ראשית ראיה ברורה להשבחתה הקונקרטית את המקרקעין נושא הערר דווקא, שהם בעיקרם מקרקעין גובלים".

בנוסף לכך השיתה ועדת הערר הוצאות בסך 30 אלף ש"ח על הוועדה המקומית ונת"ע.

"אין מנוס מהפעולה הלא יעילה"

קביעה זו של ועדת הערר בראשות עו"ד טל נפסלה כאמור על ידי השופט הס. "הן לשון החוק והן הפסיקה המפורשת קובעים כי כאשר בוחנים את השפעת התוכנית לצורך תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בוחנים את השפעת כלל התוכנית ואין לנטרל חלקים משביחים או פוגעים אלא בוחנים את כלל השפעת התוכנית", קבע הס והוסיף כי "דרך עשרות פסיקות של ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מנהליים היא כי יש לקחת בחשבון במסגרת תביעה לפי סעיף 197 את כלל מרכיבי התוכנית. כלומר, הן רכיבים משביחים והן רכיבים פוגעים".

עוד כתב כי "בשלב זה אין מקום לקבוע דבר לגבי גופם של דברים, כלומר האם קיימים בתוכנית רכיבים  משביחים והאם השפעת התוכנית על המקרקעין הינה שלילית או חיובית, או שלילית בדרגה נמוכה מאשר קבע השמאי המייעץ ועל השמאי לבדוק נושא זה לאור טענות הצדדים".

בסיכומו של פסק הדין ביטל הס את החלטת ועדת הערר וכן את הוצאות הערר שהשיתה על המערערות. עוד הוסיף השופט הס שעל אף שמדובר בתביעה שהוגשה לפני שנים רבות, "אין מנוס מהפעולה הלא יעילה בעליל של החזרת התיק לשמאי המייעץ שיבחן את כלל השפעות התוכנית על המקרקעין. בית המשפט מצפה מהשמאי המייעץ וכן מועדת הערר לתת קדימות לטיפול בתיק זה על מנת להביאו לידי סיום בהקדם האפשרי".

את הוועדה המקומית תל אביב-יפו ייצגו בהליך עוה"ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ועו"ד מיכל דיק מהשירות המשפטי. את נת"ע ייצגו עוה"ד טלי ענבר גולן, גילת אייל וגלית קיט טלמור. את בעלי הקרקע ייצגה עו"ד ענת לוי.