פוטנציאל ל-30 אלף דירות: תוכנית ההתחדשות הבניינית של חיפה הופקדה להתנגדויות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, בראשות רות שורץ-חנוך, הפקידה בפועל את תוכנית ההתחדשות הבניינית הכוללת לעיר חיפה. התוכנית, שקודמה על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, מייצרת פוטנציאל לכ-30,000 יחידות דיור ממוגנות ברחבי העיר, במבנים שנבנו לפני שנת 1984 וזקוקים לחיזוק בפני רעידות אדמה. התוכנית מהווה את המסגרת התכנונית שתחליף את תמ"א 38 שתוקפה פקע בחודש מאי, ותאפשר הוצאת היתרי בנייה מכוחה.

לקריאת החלטת ההפקדה של התוכנית.

במסגרת התוכנית ישנם שני מסלולי התחדשות - הריסה ובנייה מחדש וחיזוק ותוספת בנייה, תוך התאמה למאפיינים הייחודיים של כל אזור בעיר, לקיבולת התשתיות, לטופוגרפיה, לערכי השימור ולאופי השכונתי.

במהלך גיבוש התוכנית עמדה עיריית חיפה על מספר עקרונות מרכזיים, אשר אומצו בהחלטת הוועדה המחוזית: יצירת הבחנה תכנונית בין אזורי העיר השונים, קביעת צפיפות נמוכה יותר בשכונות הכלואות והרגישות, התאמת היקפי הבנייה ליכולת נשיאת התשתיות באמצעות נספח קיבולות מחייב, והחרגת מבנים המיועדים לשימור מתחולת התוכנית. התכנית נועדה לייצר מסגרת סטטוטורית ארוכת טווח להתחדשות המרקמים הוותיקים בעיר לאחר פקיעתה של התמ"א הארצית.

התוכנית מחלקת את חיפה לעשרה מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם נקבעו כללים ייעודיים. כך למשל, בבת גלים יושם דגש על חזיתות מסחריות פעילות לאורך הטיילת ועל שמירת המבט לים; באזור שער הטכניון ונווה שאנן תתפשר תוספת צפיפות מבוקרת לטובת מגורי סטודנטים ובציר הרכס יקודם מרחב עירוני פעיל הכולל חזיתות מסחריות, שטחי ציבור וזיקות הנאה לציבור.

התוכנית מעניקה גם דגש משמעותי לשימור המורשת האדריכלית של חיפה. מבנים לשימור הוחרגו ממנה (כמו אזור המושבה הגרמנית) ובאזורים בעלי ערכים היסטוריים נקבע, כי כל הליך התחדשות ייעשה בכפוף להנחיות ועדת השימור, במטרה לשלב בין חיזוק המבנים לבין שמירה על אופייה הייחודי של העיר.

בנוסף, התוכנית מאחדת שכבות תכנון שונות למסגרת אחת ברורה, שתאפשר הליכי רישוי פשוטים ומהירים יותר, ותעניק ודאות לתושבים וליזמים. לצד חיזוק המבנים והוספת ממ"דים, התוכנית מאפשרת גם שילוב של שימושי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, וכן מקדמת דיור מכליל באמצעות דירות קטנות לזוגות צעירים ולסטודנטים.

יוזמי ועורכי התוכנית קבעו כי "בחלק מהאזורים, שטחי הבנייה המוצעים לא יאפשרו מיצוי מלא של פוטנציאל הנפחים המתאפשרים עקב מגבלות הבנייה וקווי הבניין במיוחד ביחס למקרים ייחודיים". עוד הסבירו היוזמים כי "תכנית המתאר הכוללנית אינה מאפשר תוספת כלשהי בחלק מהמתחמים, כמו שכונת הדר וציר הרכס, ומאפשרת תוספת של 15% בלבד   לרווחת הדיירים במרבית אזורי העיר ללא תוספת יחידות דיור".

ראש עיריית חיפה, יונה יהב: "מדובר בבשורה היסטורית לתושבי חיפה. מהרגע הראשון עמדנו על כך שהתוכנית שתאושר לא תהיה העתק של מודלים שנבנו עבור ערים אחרות, אלא תוכנית שמכבדת את הייחודיות של חיפה - הטופוגרפיה, הוואדיות, הנוף, השכונות ההיסטוריות ואיכות החיים של תושביה. ההחלטה של הוועדה המחוזית היא הוכחה לכך שאפשר לקדם התחדשות עירונית בהיקף חסר תקדים, שתספק עשרות אלפי דירות ממוגנות מבלי לוותר על ערכי השימור, על התשתיות ועל אופייה המיוחד של העיר. אני מודה לכל הגורמים המקצועיים בעירייה וברשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפעלו בנחישות לקידום התוכנית החשובה הזו".

מהנדסת העיר חיפה, אדריכלית אורית מרץ: "התוכנית מייצרת לראשונה מסגרת תכנונית עירונית ברורה, אחידה ומותאמת למאפייניה הייחודיים של חיפה. היא מעניקה ודאות תכנונית לתושבים, ליזמים ולוועדות הרישוי, ומאפשרת לקדם התחדשות בניינית באופן אחראי, תוך התאמה לקיבולת התשתיות, לרגישויות הנופיות והטופוגרפיות ולערכי השימור של כל אזור בעיר. לצד חיזוק מבנים והוספת ממ"דים, התוכנית מניחה תשתית להתחדשות איכותית, שתאפשר ציפוף ותוספת חזיתות מסחריות לאורך צירי תחבורה ציבורית, ותשפר את המרחב העירוני ואת איכות החיים של תושבי חיפה לאורך שנים".