חשיפה: "ערעור השנה" בענף הבנייה יוגש לעליון בשבוע הבא. אלו עיקריו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בשבוע הבא צפויים נציגי הדיירים להגיש את ערעורם על פסק דין "קרן אור" שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, בתיק בעל חשיבות עצומה לענף ההתחדשות העירונית. כעת חושף מרכז הנדל"ן את עיקרי הטיעונים שיוצגו בערעור. המערערים בשם הדיירים הם עוה"ד עודד זגורי וקרן מישייב שייצגו גם בערכאת המחוזי, אליהם הצטרף לצורך הגשת הערעור עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', מעורכי הדין הוותיקים והמנוסים בתחום ההתחדשות העירונית. ההליך נעשה בשיתופו של יזם הפרויקט המקודם ברמת גן - "כוכב התחדשות עירונית ".

לצפייה בטיוטת הערעור המתגבשת בימים אלה, הקליקו כאן.

באופן יוצא דופן, ובשל חשיבות התיק, מזמין עו"ד רז-כהן משפטנים, שמאים וכל בעל עניין נוסף החפץ בכך לשלוח  למשרדו הערות, נימוקים נוספים והצעות לשיפור לכתובת המייל: office@prlaw.co.il.

לפני כחודשיים הטיל שופט בית המשפט המחוזי גלעד הס פצצה כאשר קיבל את טענתה של נתבעת בתביעת "דייר סרבן", וקבע כי מתן תמורה שווה לכלל הדירות בפרויקט פינוי-בינוי מהווה אפליה לרעה נגד בעלי הדירות הגדולות במתחם, שכן היא מקטינה את חלקם היחסי בשטח המשותף. בעקבות זאת אף פסק השופט כי יש להעניק לדיירת הנתבעת "תשלומי איזון" בסך של כ-141 אלף שקלים.

פסק הדין זעזע את ענף הנדל"ן בכלל, ואת תחום ההתחדשות העירונית בפרט, שכן משמעותו היא סוף עידן התמורות השוות לדיירים. בקרב העוסקים בתחום עלה חשש כי כל הסכם לקידום פרויקט התחדשות יהיה כרוך מעתה והלאה במו"מ מפרך בין היזם לדיירים ובין הדיירים לבין עצמם על גובה התמורה אותה יש להעניק לכל דירה ודירה.

"נורמה סטטוטורית"

"ביסוד הערעור עומדת הכרעה משפטית בעד מודל של חלוקת התמורות במיזם של התחדשות עירונית בין בעלי הזכויות, המבוסס על הקצאת דירות חדשות בשטח מוגדל בשיעור אחיד לכלל הבעלים, ודחיית המודל החלופי של תוספת שטח אחידה לכל הבעלים", נכתב בפתיחת הערעור. "הותרת פסק הדין, עלולה להביא לסיכול מיזמי התחדשות עירונית רבים ולסיכול המיזם הקונקרטי בהליכים אלה. להכרעה האמורה פוטנציאל לעצב באופן עמוק את הדינמיקה בשוק ההתחדשות העירונית".

במסגרת הטיוטה מציגים המערערים מספר נימוקים המצדיקים את הפיכת ההחלטה על ידי בית המשפט העליון. נציג כאן בקצרה כמה מהטיעונים המרכזיים. הראשון הוא כי מדובר ב"נורמה סטטוטורית", כלומר הנחת עבודה לפיה פועלים כלל מוסדות המדינה הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית, בהם מוסדות התכנון, רשות המסים, מועצת שמאי המקרקעין שעיצבה את תקן 21 לפי הנחה זו ועוד.

"שגה בית משפט קמא הנכבד בעניין זה, משקבע שאין בתקן 21.1 האמור כדי ללמד כיצד ראוי לחלק את סל הזכויות בין הדירות. הפרקטיקה השמאית של סל זכויות שמחולק באופן שאינו אחיד תוביל להערכת עלויות היזם במידה שונה. העובדה שרשויות התכנון מתבססות על הערכה מבוססת פרקטיקה של אימוץ המודל השני, היא הנותנת! מלבד העובדה שקיימת חשיבות כלכלית לאופן חלוקת הזכויות בין הדיירים, בעצם אימוץ המודל, חבויה עמדה בדבר המודל הראוי ליישום".

טענה מרכזית נוספת בערעור היא כי הבעלות היחסית ברכוש המשותף, עליה התבסס השופט הס בפסק דינו, היא לא קריטריון ראוי לקביעת מודל התמורות. טענה זו תומך רז-כהן בשני נימוקים. הראשון הוא כי ניצול זכויות בנייה טעון הסכמה של כל הבעלים. "זכויות הבניה משקפות את הפוטנציאל לבנות במקרקעין. הבעלות בזכויות בנייה חסרת ערך, ללא מימוש הפוטנציאל. השימוש בזכויות הבנייה והניצול שלהן בבית משותף אינו אפשרי ללא נטילת הסכמה של כל יתר השותפים... מטעם זה, לא נותרת משמעות רבה לשיעור הבעלות המשותפת. הצורך בהסכמה של כל הנוגעים בדבר יוצר מארג של יחסי כוחות שמותיר את שיעור החלק של כל שותף כתווית ריקה".

הנימוק השני הוא שגם אם בבעלות ברכוש המשותף במצב הנכנס אין שוויון, הרי שהבעלות בזכויות בנייה שנולדו מכח תוכנית התחדשות עירונית – היא במידה רבה שוויונית. "תכניות להתחדשות עירונית נועדו לתמרץ את הדיירים לחזק את ביתם", טוען רז-כהן, "הן נערכות כמעט תמיד על בסיס הערכה כי תמריץ של תוספת שטח קבועה, ידרבן את הדיירים לפעול יחדיו למימוש המיזם. מטרתה של התכנית ויעדיה אינם להעשיר את הדיירים". לפיכך, "אין כל טעם לקדם תמריצים שונים עבור דירות בשטחים שונים".

"הרעפה שלטונית"

נימוק מרכזי נוסף בערעור הוא כי תוספת הבנייה במיזם התחדשות עירונית היא תוצאה של "הרעפה שלטונית". כלומר - כל הבינוי המותר מכח התכנית הוענק לבעלי הדירות על ידי הרגולטור על בסיס מדיניות.

"העושר שצמח בידי הבעלים, שבקירוב כמעט מכפילים את שווי רכושם, הוא יוזמה והענקה שלטוניים", טוען רז-כהן, "על רקע העדפות הרגולטור, יש משנה תוקף לעובדה שצמיחת העושר היא תוצאה של הרעפה שלטונית. לא אחת קורה שהשוני בשווי דירות הבעלים בבית משותף ישן עולה עד כדי פי שניים או שלושה. קיימות הצדקות להקצאת הטבה שלטונית מוגברת דווקא לבעל הרכוש ששוויו נמוך יותר. הכבדה כלכלית על בעלי רכוש שוויו גבוה, וסבסוד בעלי רכוש ששוויו נמוך היא מדיניות שהמחוקק נוהג לאמץ". עוד נכתב כי "כשם שמיסוי פרוגרסיבי מביא להעברת עושר מבעלי הכנסות גבוהות לבעלי הכנסות נמוכות; כך גישה פרוגרסיבית, של אחריות חברתית, מקימה הצדקה למיתון ההרעפה. ישנן הצדקות חברתיות מובנות לצמצום מידת ההקצנה בשווי הרכוש".

נימוק נוסף שמעלה רז-כהן הוא הנימוק התכנוני, כלומר - אפשרות היישום של מודל התמורות השונות שקבע הס. "מידת השונות של שטחי הדירות בבניינים הישנים רבה. בעיקר בשל השינויים שעברו המבנים במשך השנים", כתב. "יישום המודל של תוספת בשיעור אחיד לכל דירה, יביא להגדלת השונות לעומת המודל של תוספת קבועה. הקושי בתכנון מביא לכך, כפי המקרה דנא, שאי-אפשר עוד ליתן מענה למגוון הדירות שיש להעמיד לדיירים. כך, הגבלת שטח מזערי לדירה (הגבלה שקיימת כמעט בכל תכנית) תביא לתוצאה שמנוגדת למודל: יהיה להעמיד לבעלי הדירות הקטנות, דירה בשטח העולה על השטח שהוא תוצאה של יישום המודל".

"אוטונומיה קהילתית"

לבסוף טוען רז-כהן, כטענה חלופית, כי גם אם יקבע בית המשפט כי גם שיטת התמורות היחסיות וגם שיטת התמורות הקבועות הן אפשריות, הרי שבמקרה זה "הקהילה" המקדמת את הפרויקט, כלומר – רוב מוחלט של בעלי הדירות הוותיקות בחרה במודל התמורות השוות, "בתום לב ולא מתוך מטרה לקפח במכוון את בעלי הדירות הגדולות", ולפיכך היה על בית המשפט לכבד החלטה זו.

"במיזמי התחדשות עירונית , ההסכם הוא תוצאה של איזון עדין בין צורכי הקבוצה, יכולת היזם, והאופציות התכנוניות. הליך גיבוש ההסכם ומשך ההחתמות עלול להתפרס על פני שנים רבות. העברת שבט ביקורתו של בית המשפט על מידת סבירותו של המודל שיושם, אינה עולה בקנה אחד עם מורכבותו של המיזם. ממש כשם שבתחום המשפט המינהלי, בתי המשפט לא מחליפים שיקול דעתם בשיקול דעת הרשות, כך יש להגביל את התערבות בית המשפט ביצירה הקהילתית של הדיירים והיזם".

אלו הם רק חלק מהטיעונים המובאים בטיוטת הערעור אשר תוגש בשבוע הבא לבית המשפט העליון, שלהכרעתו בנושא צפויה להיות השפעה דרמטית על המשך התנהלותו התקינה של תחום ההתחדשות העירונית.