ענף השמאות מתחשמל: איך מעריכים שווי כשהקרקע היא כבר לא הסיפור?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק חוות השרתים (דאטה סנטרס) בישראל רשם בשנה האחרונה תנופת עסקאות אדירה, בעקבות עסקאות של חברות אנרגיה ונדל"ן לרכישת קרקעות בשווי מאות מיליוני שקלים. בתוך כך, חוות השרתים משנות את כל מה שחשבנו על שווי הקרקע ועשויות להוסיף תחום חדש לענף השמאות.

להלן כמה מהעסקאות הבולטות ביותר שבוצעו לאחרונה: חברת נופר אנרגיה רכשה במאי השנה מב.ס.ר קרקע תמורת 361 מיליון שקל להקמת חוות שרתים בשוהם בהספק של 60 מגה-וואט, או 45 מגה-וואט IT, חברת מגה אור רכשה באפריל כ-180 דונם במתחם אליאנס הישן בחדרה בעסקת ענק המוערכת במיליארד שקל להקמת אחת מחוות השרתים הגדולות בישראל, ענקית הטכנולוגיה אמזון חתמה על מסמך כוונות לשכירת שטח של 42 דונם סמוך לתנובות מחברת רוטשטיין ל-25 שנה עבור חוות שרתים לענן. לכך אפשר להוסיף את העסקה של אמפא ודוראל לבניית חוות שרתים בבית שמש, ושתי חוות שרתים גדולות באשדוד.

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ורועי אלוק ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שליוו את נופר אנרגיה בעסקה בשוהם, חוות השרתים משנות את מודל הערכות השווי. לדבריהם, "הדבר הבא בענף הטכנולוגיה היא האינטליגנציה המלאכותית (AI), והדאטה העצומה שעליה היא מתבססת צריכה מקומות 'לגור' בהם. חוות כאלו צריכות שטח לתעשייה והרבה חשמל. כשמסתכלים על עסקאות נדל"ן לתעשייה מסורתית, העלות המרכזית במסגרת העסקה היא של משאב הקרקע. בחוות שרתים לעומת זאת, רק 9% מהעלות של הפרויקט היא הקרקע, המשאב העיקרי הוא אנרגיה וקירור.

"אם אנחנו מחירה של קרקע לתעשייה במרכז הארץ עומד על 4-5 מיליון שקל לדונם, אז בעסקאות להקמת חוות שרתים יש 150% תוספת על מחיר הקרקע, ובלבד שיש כבר חיבור חשמל. בעסקאות כמו שביצעו יוחננוף ומגה אור, שבהן שאין חיבור חשמלי, רואים תוספת של 25%-30%".

"שמאות חדשה ומורכבת"

לדברי השניים, אחד המדדים החשובים בעסקאות חוות שרתים הוא "מגה-ואט IT". שלא כמו יחידות הספק רגילות, מדד זה מתייחס לכמות החשמל המיועדת אך ורק להפעלת שרתי מחשוב ואחסון בחוות שרתים, ללא מערכות התמיכה כמו קירור ותאורה. הוא מהווה את יחידת המידה המרכזית לשווי הנדל"ן הטכנולוגי והיקף עומסי העבודה שהאתר מסוגל להריץ בפועל.

"למשל לפי כל הדיווחים לבורסה בעסקת נופר אנרגיה, מדברים על כ-11 מיליון שקל לדונם תעשייה, כולל חיבור חשמל בהספק של 45 מגה-וואט IT, לעומת כ-7.5 מיליון שקל לדונם תעשייתי באזור זה ללא חיבור חשמל. אתה רואה שלחברות אין בעיה לשלם מחירים גבוהים והקרקע הופכת להיות שולית".

למה מוכנים לשלם כל כך הרבה?
"הסיפור היום הוא חשמל. יש 1,500-2,000 מגה וואט בהיצע והדרישה היא ל-20,000 מגה וואט. ההיצע לא פוגש את הביקוש וזו הסיבה לנדירות. יש גם אי-ודאות אם תקבל חשמל. אתה מקבל תזכיר מנגה - החברה הממשלתית לניהול החשמל -  מה האפשרות לקבל חשמל. זה לא מי הראשון שיבקש, אלא מי שיעמוד בפרמטרים הנדרשים על ידה".

מהי הרווחיות הממוצעת של חוות שרתים?
"על פי הדיווחים, כל מגה-ואט IT נותן הכנסה שנתית של בין 5 ל-6 מיליון שקל בשנה, כאשר בחוות שרתים סטנדרטית יש 40 מגה-ואט IT . כל זה, לתקופה של כ-15 שנה, ואחרי 15 שנה צריך להחליף מערכות. בהתחשב בעלויות ההקמה והתפעול, מדובר בתשואה של 11%-12%".

עד כמה שמאי המקרקעין יודעים היום להעריך שווי של הקמת חוות שרתים?
"בשמאות המסורתית רגילים לנדל"ן לפי שווי דונם ושווי בנוי. בחוות שרתים שווי לדונם ושווי בנוי לא רלוונטי. עד כה, אין הרבה שמאי מקרקעין מבינים בזה. אנו מניחים שעם הזמן והביקוש תגיע גם התמקצעות רחבה יותר. זו שמאות חדשה לחלוטין ומאוד מורכבת".