קרקע עמוסת פולשים ותכנון שנתקע ב-2020: מה עומד מאחורי מכרז הענק של רמ"י בגוש דן?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה בחודש שעבר מכרז שעל פניו אמור להיות אחד האטרקטיביים ביותר השנה - מכרז לבניית 947 יח"ד ב"מתחם הציפור" בבני ברק. מי שמכיר את העיר עשוי לשאול את עצמו היכן יש לעיר הצפופה בישראל עתודת קרקע עבור כמות שכזו של דירות, והתשובה היא שלא בטוח שיש לה. מבדיקה שערך מרכז הנדל"ן , בין היתר באמצעות אנשי נדל"ן הפועלים באזור, עולה כי הקרקע בנויה בחלקה, כאשר בחלק מהמקרים מדובר בפלישות. בין המבנים בשטח, גם ישיבות ובתי כנסת.

המכרז פורסם בחודש שעבר כמכרז ייזום פומבי (תא/138/2026) להקמת פרויקט ענק מעורב שימושים. המכרז מציע הזדמנות ליזמים לקבל הרשאה לתכנון ואופציה לרכישת זכויות במקרקעין לבניית מאות יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים. ברמ"י מבהירים בפרסום כי מספר הדירות מתבסס על הערכה כללית המבוססת על תדריך תכנוני, וכי המספר הסופי ייקבע בהתאם לתכנון שיאושר בפועל.

על פי יזם הפועל באזור, בחלק גדול מהקרקע קיימות פלישות, הכוללות גם מבני ציבור, בהם ישיבות ובתי כנסת, וכן של פולשים פרטיים, כנראה תוך העלמת עין של העירייה. "לא חיכו שהתוכניות בשטח יאושרו", אמר.

השטח בבני ברק ( מרכז הנדל"ן )

על פי הפרסום, את התכנון בשטח יש לקדם בהתאם לתוכנית בב/708 החלה על אזור בן 108 דונם בצפון מזרח בני ברק התחום בין כביש 4 במזרח לשכונת קרית הרצוג במערב ובסמיכות למחלף אם המושבות. את התוכנית קידמה הוועדה המקומית  לתכנון ובניה בני ברק, אך על פי אתר מינהל התכנון התנאים להפקדה לא מולאו והתוכנית נדחתה ב-2020. לצד המגורים התוכנית הייתה אמורה לכלול 160,000 מ"ר מבני ציבור ו-4,000 מ"ר מסחר. התנאי שלא מולא, לפי ההחלטה האחרונה המפורסמת הוא אישור תוכנית איחוד וחלוקה כתנאי לאישור התוכנית. התוכנית המאושרת פורסמה למתן תוקף ב-2009 וכללה כ-97 יח"ד בלבד, 53,600 מ"ר מבני ציבור ו-208 אלף מ"ר תעסוקה.

על פי הגושים והחלקות שפורסמו, מדובר ברחובות, הרב משולם ראט  4 ,6 ו-12, אביעד 8, אברבנאל 10, גניחובסקי, 8 ,20 ו-44 ונורוק 31. מבדיקה של מרכז הנדל"ן עולה כי  מדובר בנקודות ציון שאינן צמודות זו לזו ולעתים אף מצויות מספר דקות הליכה זו מזו.

הזוכה במכרז יקבל הרשאה לתכנון המקרקעין למשך 5 שנים, עם אפשרות להארכה של שנתיים נוספות. המכרז כולל התייחסות לשני מתחמים: מתחם א' בשטח של כ-71.5 דונם המיועד לתכנון ומתחם נוסף בשטח של כ-34 דונם הכלול בתוך שטח מתחם א' ולגביו ייחתם הסכם פיתוח. חוברת המכרז המלאה, הכוללת פרטים על מחירי המינימום, הוצאות הפיתוח וגובה הערבות, צפויה להתפרסם באתר רשות מקרקעי ישראל בשבוע הבא, ב-20 ביולי 2026. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 5 באוקטובר 2026, בשעה 12:00 בצהריים.

כיצד אם כן יוצאת רמ"י בתוכנית ענק עבור קרקע שאינה פנויה, אינה רצופה, רוויית פלישות ואשר אינה כוללת תוכנית מאושרת? ברשות מקרקעי ישראל ציינו במענה לפניית מרכז הנדל"ן כי תהיה התייחסות לכך בחוברת, שכאמור תתפרסם בעוד כשבוע.

מעיריית בני ברק נמסר כי "מדובר במכרז הקורא בשלב זה לתכנון בלבד ומעניק אופציה על הקרקע. לאור העובדה שמדובר בשלב מקדמי, העירייה אינה מוצאת לנכון להתייחס כעת לפרטי המכרז, לסטטוס הקרקע או להביע עמדה רשמית בנושא".