המנוח חתם על ייפוי כוח, בת הזוג טענה שהדירה שלה והיורשים התנגדו. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט לענייני משפחה בפתח תקווה. זו דנה בשאלה מהותית הנוגעת לתוקפו של ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכויות במקרקעין, במיוחד כאשר הוא נחתם שנים לפני פטירת מייפה הכוח. בפסק הדין נבחנו הדרישות המשפטיות לעסקאות מקרקעין, כגון דרישת הכתב והמסוימות, וכן ההשלכות על סיכויי הצלחתה של תביעה למימוש עסקה במקרקעין. זאת כאשר מדובר בשיהוי בהגשת התביעה ובחוסר תום לב.

ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך המעניק למיופה הכוח סמכות לפעול בשם מייפה הכוח, ואינו ניתן לביטול גם במקרה של פטירת המייפה. אך השאלה היא - האם הוא מהווה כשלעצמו עסקה במקרקעין.

נסיבות המקרה: 

המקרה עסק במחלוקת על זכויות בדירה שנרכשה במשותף על ידי מנוח וידועתו בציבור (התובעת). המנוח חתם בשנת 2005 על ייפוי כוח בלתי חוזר, שהסמיך, בין היתר, את התובעת ואת בתה לפעול בשמו, כולל העברת זכויותיו בנכסים ע"ש מיופות הכוח התובעות. לאחר פטירת המנוח בשנת 2007, ורישום חלקו בדירה על שם יורשיו בשנת 2021, עתרו התובעות לבית המשפט. הן טענו כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר העניק להן זכויות בדירה, וכי יש לבטל את רישום חלקו של המנוח על שם יורשיו. 

מנגד, יורשי המנוח טענו, כי ייפוי הכוח אינו מהווה עסקה במקרקעין; כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר; וכי התובעות פעלו בחוסר תום לב.

השאלה המשפטית: 

השאלה שעלתה בפסק הדין - האם ייפוי כוח בלתי חוזר, שנחתם שנים לפני פטירת מייפה הכוח, יכול להיחשב כמסמך מספק להעברת זכויות במקרקעין ע"ש מיופה הכוח, ובכך לבטל רישום זכויות שנעשה על שם יורשי המנוח מכוח צו קיום צוואה?

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט לענייני משפחה בפתח תקווה, דחה את התביעה במלואה, וקבע כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינו מהווה מסמך מספק להעברת זכויות במקרקעין.

ייפוי כוח אינו עסקה במקרקעין: בית המשפט קבע כי ככלל, ייפוי כוח אינו יוצר עסקה במקרקעין, אלא רק מעניק למיופה הכוח את הזכות לפעול בשם מייפה הכוח. כידוע, הפסיקה הכירה במקרים שבהם בתנאים מסוימים ניתן לראות בייפוי הכוח, ובפרט כשמדובר בייפוי כוח בלתי חוזר,  מסמך מספק להוכחת קיומה של עסקת מקרקעין. כדי שייפוי כוח ייחשב כמקיים את דרישת הכתב הנדרשת לעסקה במקרקעין, עליו לכלול את כל האלמנטים המהותיים הנדרשים לעסקה, כפי שנקבע בסעיף 8 לחוק המקרקעין. במקרה זה, ייפוי הכוח לא עמד בדרישות אלו. שכן לא היה ברור מי מקבל את הזכויות, האם מדובר בהעברה בתמורה או ללא תמורה, ומה גובה התמורה.

היעדר גמירות דעת ומסוימות: שינוי הגרסאות של הבת בנוגע לנסיבות העסקה, מקורות המימון וקיומה של הלוואה, העידו על חוסר אמינות ועל היעדר גמירות דעת ומסוימות הנדרשות לעסקת מקרקעין. בית המשפט ציין, כי לא ניתן להשלים פרטים חסרים כאשר שני הצדדים לעסקה (המנוח והאם) אינם בין החיים.

שיהוי בהגשת התביעה: בית המשפט זקף לחובת התובעת את השיהוי הרב בהגשת התביעה, שנים רבות לאחר חתימת ייפוי הכוח ופטירת המנוח. שיהוי זה גרם לכשל ראייתי משמעותי, שכן עדים מרכזיים (המנוח, הבת ועורך הדין שערך את ייפוי הכוח) אינם בחיים או אינם כשירים למסור עדות. ובכך נפגעה יכולתם של הנתבעים להתגונן.

חוסר תום לב: בית המשפט מצא כי התנהלות הבת נגועה בחוסר תום לב. במיוחד בניסיונה בשנת 2020 להעביר על שמה את הזכויות הרשומות ע"ש המנוח ברשויות מיסוי מקרקעין , ורק לאחר שהניסיון נכשל פנתה לבית המשפט. וזאת, תוך החתמת אמה על תצהירים, על אף מצבה הקוגניטיבי הקשה. בעל דין המבקש סעד הצהרתי, שמקורו בדיני היושר, חייב לבוא בידיים נקיות.

נטל הוכחה גבוה: בהתאם לסעיף 125 לחוק המקרקעין, הרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו. על צד הטוען כנגד הרישום מוטל נטל הוכחה גבוה במיוחד, והתובעות לא עמדו בנטל זה.

הערת המחברת:

פסק הדין מדגיש את דרישת המסוימות והחשיבות הקריטית של תיעוד מדויק ושלם בעסקאות מקרקעין. ובפרט, כאשר מדובר בהעברת זכויות עתידית או לאחר פטירה. הסתמכות על ייפוי כוח בלתי חוזר בלבד, ללא עסקה ברורה ומוגדרת הנלווית אליו, עלולה להוביל לדחיית תביעות, גם אם קיימת כוונה משוערת בייפוי הכוח להעברת זכויות.

המקרה ממחיש כי גם ביחסי משפחה, שבהם הפסיקה נוטה לעיתים לרכך את דרישת הכתב, עדיין נדרשים גמירות דעת ומסוימות מהותיות. כמו כן, שיהוי ניכר בהגשת תביעה, במיוחד כאשר הוא גורם לכשל ראייתי, עלול לפגוע באופן משמעותי בסיכויי התביעה. והדרישה ל"ידיים נקיות" ממי שמבקש סעד מן היושר היא עקרון יסוד שאין לזלזל בו.

(תמ"ש (משפחה פתח תקוה) 56065-04-21 פלונית נ' אלמונית). 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.