הפחתה בשווי 300 אלף ש"ח לדירה: זה מה שיזמי ההתחדשות דורשים מהדיירים לקצץ

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בקשות לפתיחת הסכמים מצד היזם בפרויקטים של התחדשות עירונית שנקלעו לחוסר כלכליות, הפכו במהלך השנה האחרונה לאחת התופעות הנפוצות והמדוברות בענף. הסיבות לכך ידועות: השוק החלש שמוביל לירידת מחירים מצד אחד, ועליית מחירי הביצוע והוצאות המימון הכבדות מצד שני, שחקו את שיעור הרווח ומובילים את היזם לפנות לדיירים בבקשה להפחית תמורות.

אולם אם עד כה שמענו בעיקר על יזמים המעוניינים לקצץ או לבטל תשלומי שכר דירה או לקצץ בתוספות תשלום שעליהן סוכם, כעת עולה מבדיקת מרכז הנדל"ן כי פתיחת ההסכמים מתבטאת גם בהוזלה משמעותית של המפרט הטכני.

"לפני 5-7 שנים, מפרטים טכניים בפרויקטים - בעיקר ברובעים 3 ו-4 בתל אביב - נוסחו כמעט ללא גבולות עליונים, והרף שנקבע בהם היה לעיתים מוגזם", אומר ליאור זייטלר, מנכ"ל ובעלים ב-א.ל.הנדסה ויו"ר לשכת המפקחים על הבנייה, המייצג בעלים של עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ. "התמחור של אותם מפרטים נשען על שתי הנחות - שמחירי הדיור ימשיכו לעלות ושסביבת הריבית תישאר נמוכה. שתיהן התהפכו, ואיש לא צפה לאן יגיעו עלויות הביצוע. כאן בדיוק נכנס תפקידו של המפקח. כשאני פותח היום את אותם מפרטים, אני מוצא בהם לעיתים דרישות שאינן הכרחיות - ואפשר להתאים אותן בלי לפגוע באופן משמעותי באיכות שהדיירים מקבלים".

ליאור זייטלר, מנכ"ל ובעלים ב-א.ל.הנדסה ויו"ר לשכת המפקחים על הבנייה: "לפני 5-7 שנים, מפרטים טכניים בפרויקטים - בעיקר ברובעים 3 ו-4 בת"א - נוסחו כמעט ללא גבולות עליונים, והרף שנקבע בהם היה לעיתים מוגזם. כשאני פותח היום את אותם מפרטים, אני מוצא בהם לעיתים דרישות שאינן הכרחיות - ואפשר להתאים אותן בלי לפגוע באופן משמעותי באיכות שהדיירים מקבלים"

לדברי זייטלר, התאמת המפרט לרמה טובה ומקובלת, בלי לפגוע באיכות שהדיירים מקבלים, יכולה להסתכם בחיסכון של מאות אלפי שקלים, ובפרויקטים גדולים אף להגיע למיליונים בעלויות הפרויקט. "זה סכום שיכול לסייע לרווחיות הפרויקט ומצד שני הדייר לא באמת נפגע, והדבר החשוב הוא שהפרויקט ייצא לדרך".

כדוגמה לכך הוא מביא פרויקט ברובע 4 בתל אביב, שבו פחתה עלות המפרט ב-300 אלף שקל לכל דייר. "היו שם שדרוגים בכל סעיף, והיה יחסית נוח להפחית, מכיוון שהמפרט בפרויקט היה ברמה גבוהה מאוד. כל מה שאפשר היה לנקות כדי למזער תוספות מיותרות - הורדנו. זה הביא לתוצאה הרצויה עבור כולם: קודם כל עבור הדיירים, אבל גם עבור היזם, שיכול היה לקדם את הפרויקט".

מרכז תל אביב (שאטרסטוק)

על פניו, טענתו של זייטלר כי הוזלת המפרט אינה פוגעת משמעותית בבעלי הדירות, מפתיעה ולא אינטואיטיבית. אולם לדבריו, "יש לקחת בחשבון כי חלק נכבד מהדירות ברובעים 3 ו-4 הן דירות שמיועדות לשכירות. אם דירה מיועדת מראש להשכרה, לא משנה אם הותקן בה הפרקט היוקרתי ביותר בשוק - לעיתים זה אף חיסרון. מה שנדרש הוא חומר עמיד שיחזיק לאורך שנים, כך שגם כשמתחלפים דיירים לאורך השנים הדירה תישמר במצב טוב. בנוסף, אני תמיד ממליץ לבעלי הדירות לצאת לסיור אצל ספקי הפרויקט יחד עם היזם. כך הם רואים במו עיניהם את המוצרים והפריטים אותם יבחרו לדירותיהם החדשות, וכך ההחלטות מתקבלות מתוך היכרות עם המוצר, לא מתוך שורה במפרט".

"הוזלת המפרט לא תפתור את הבעיה הכלכלית"

עורכי דין המתמחים בייצוג דיירים - בעיקר באזורי פריים-לוקיישן דוגמת רובעים 3 ו-4 בתל אביב - שם סוכמו מפרטים מפוארים - נתקלים גם הם בימים אלה בתופעה. "כשחושבים על האמצעים שעומדים לרשות היזמים כדי להפחית את התמורות, הפחתה מהמפרטים הטכניים היוקרתיים שניתנו לבעלי הדירות ברובעים 3-4 בתל אביב לפני 5-6 שנים היא אחת הדרכים השכיחות", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי. "המפרטים היוקרתיים שהובטחו בעבר, מכבידים מאוד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, שמגיעים לכדי מימוש בתקופה מאתגרת מאוד בשוק הנדל"ן. בפרויקטים שבהם יצא לי לטפל בהליך הפחתת תמורות, ההפחתה לבעלי הדירות מגיעה לבין 50 ל-100 אלף שקלים בשווי המפרט".

עם זאת לדבריה, מדובר בחרב פיפיות, שכן הורדת איכות המפרט לדיירים כרוכה על פי רוב בהורדת איכות המפרט לכלל הפרויקט - מה שעשוי ליצור קושי במכירת דירות היזם: "מצד אחד, אנחנו בשוק תחרותי שבו יזמים מתקשים למכור דירות, כשיש היצע כל כך גדול של דירות מאותו סוג ברחובות סמוכים. הם צריכים לייצר יתרון שיווקי שבא לידי ביטוי גם במפרטים טכניים ייחודיים. ומצד שני הכדאיות הכלכלית של הפרויקט לא מאפשרת את מתן המפרטים היוקרתיים לבעלי הדירות בתקופה כה מאתגרת". 

עו"ד קרן כהן בלחרסקי: "המפרטים היוקרתיים שהובטחו בעבר, מכבידים מאוד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, שמגיעים לכדי מימוש בתקופה מאתגרת מאוד בשוק הנדל"ן. בפרויקטים שבהם יצא לי לטפל בהליך הפחתת תמורות, ההפחתה לבעלי הדירות מגיעה לבין 50 ל-100 אלף שקלים בשווי המפרט"

עוד היא מוסיפה כי "היזמים רוצים לבנות פרויקטים טובים בסטנדרט גבוה כדי לייצר ייתרון תחרותי, וקשה מאוד לעשות הבחנה בין המפרטים של בעלי הקרקע המקוריים לבין המפרטים של דירות היזם, בטח בכל הקשור לשטחים המשותפים בבניין.

עורך הדין דן הלפרט , שמייצג בעלי דירות בכ-160 בניינים בתל אביב, טוען כי הוזלת המפרטים היא אירוע חדש יחסית, הנובע מקושי לבצע הפחתת תמורות מסוגים אחרים: "להקטין את הדירה בשלב שבו יש היתר ביד זה מסובך. גם לתת לאנשים דירה במקום אחר בבניין בשלב הזה, ואחרי שאנחנו בודקים את הנושא עם שמאי מטעמנו, זה מורכב. וכך אנחנו מגיעים להפחתות במפרט הטכני, שנחשבות פשוטות יותר. עם זאת לדבריו, מדובר בפתרון בעייתי:

"ראשית, הפתרון הזה הוא לא בהכרח ישים. גם אם תיקח מטבח מפואר ותצמצם אותו, ותתן מטבח פחות טוב, עדיין ההפרשים לא מספיק גדולים. הסכומים שנובעים מצמצום המפרט הטכני לא מביאים את הסכומים שהיזמים צריכים כדי לייצר כלכליות בפרויקטים שנפגעו ברמה הכלכלית".

עורך הדין דן הלפרט , שמייצג בעלי דירות בכ-160 בניינים בת"א: "כשהיזם יפחית במפרטים בצורה דרסטית, אז הדירות תהיינה פחות יוקרתיות בהבדלים משמעותיים. המוצר שיינתן לבעלי דירות יהיה פחות טוב ברמה משמעותית. זה בעייתי בהתחשב בכך שאנחנו מדברים על האזורים הכי יקרים בתל אביב" 

בעיה שניה היא שבניגוד לזייטלר, הלפרט סבור כי הוזלת המפרטים מובילה לירידה באיכות המוצר. "כשהיזם יפחית במפרטים בצורה דרסטית, אז הדירות תהיינה פחות יוקרתיות בהבדלים משמעותיים. המוצר שיינתן לבעלי דירות יהיה פחות טוב ברמה משמעותית. זה בעייתי בהתחשב בכך שאנחנו מדברים על האזורים הכי יקרים בתל אביב. זה פער שיכול להשפיע על ערך הדירה". 

גם עורך הדין טל גרשטיין סבור כי "באזורי ביקוש כמו מרכז תל אביב והצפון הישן של העיר, הדברים מקבלים משנה תוקף. גם כאשר מדובר לכאורה ב'רק' סטייה טכנית ממפרט הבנייה, מדובר בפגיעה כלכלית של ממש. בבנייני בוטיק בלב תל אביב, למשל, החלפת מפרט איכותי שהובטח במפרט נחות עלולה לגרום לנזק בשווי של מאות אלפי שקלים, בשל הפגיעה בשווי השוק של הדירה, כולל דירה שמיועדת להשקעה. פגיעה זו צפויה בדמי השכירות במיוחד בשוק שכירות לוהט כמו בתל אביב, שבו רמות השכירות מגיעות גם ל-16 אלף ש"ח לחודש ואף יותר, במכירה עתידית של הנכס או בתחזוקה הנדרשת לשמירה לאורך זמן על איכות הדירה". 

שני מטרים שיכולים להציל פרויקט

לצד פתיחת ההסכמות על המפרט, מעיד זייטלר כי בשנה האחרונה ישנה מגמה שבמסגרתה יזמים פונים באופן יזום אל המפקח עוד בשלבי התכנון ומבקשים להפחית גם משטח הדירות המתוכננות. זייטלר, שנתקל בכך במספר פרויקטים שהוא מלווה, מתאר תסריט שחוזר על עצמו - בעלי הדירות נדרכים, הנציגות מתגייסת, והדיון מתכנס במהירות לוויכוח על שניים-שלושה מטרים.

אלא שבנקודה הזו, לדבריו, הדיון הולך לאיבוד: "ביום שנכנסים לדירה, המטראז' המדויק הוא לא מה שמעניין", אומר זייטלר. "מה שמעניין זה כמה חדרים יש, איפה הממ"ד, אם המטבח פתוח לסלון ואם אפשר להזיז קיר בעוד עשר שנים. אלו שאלות אדריכליות, לא שאלות של מטרים". ההבחנה הזו, לדבריו, נעלמת בדיון. "יש שני סוגי הפחתה, ורק אחד מהם באמת פוגע: כשמורידים חדר - השווי יורד, וזה ברור ואין על כך ויכוח. אבל ברוב המקרים לא על זה מדובר. מדובר בהפחתה של שניים־שלושה מטרים משטח הדירה, לרוב ב'שטחים מתים', שאינה נוגעת לא במספר החדרים, לא בשימושיות ולא בשווי בפועל - ואת זה חשוב להבין".

לצד פתיחת ההסכמות על המפרט, מעיד זייטלר כי בשנה האחרונה ישנה מגמה שבמסגרתה יזמים פונים באופן יזום אל המפקח עוד בשלבי התכנון ומבקשים להפחית גם משטח הדירות המתוכננות. זייטלר, שנתקל בכך במספר פרויקטים שהוא מלווה, מתאר תסריט שחוזר על עצמו - בעלי הדירות נדרכים, הנציגות מתגייסת, והדיון מתכנס במהירות לוויכוח על שניים-שלושה מטרים.

"לפעמים ההפחתה היא במקום שהדירה תהיה 135 מ"ר, היא יורדת ל-125", מסביר זייטלר, "ועדיין אפשר לתכנן אותה כדירת 5 חדרים או 4.5 חדרים. השאלה היא לא כמה מטרים יש בדירה - אלא איך והאם הם מסודרים נכון, באופן פונקציונלי ופרקטי. זה צד אדריכלי לגמרי: תכנון נכון של דירה קטנה יותר יכול לתת פונקציונליות טובה יותר מדירה גדולה שתוכננה גרוע".

לדברי זייטלר, המבחן צריך להיות תכנוני ולא רק מספרי: "אם התכנון ממצה את מספר החדרים, אם מיקום הממ"ד מאפשר שינויים עתידיים ואם החללים מתפקדים - השווי לא נפגע באופן משמעותי. מנגד, אותם מטרים ספורים הם לעיתים ההפרש הצר בין פרויקט שיוצא לביצוע לבין פרויקט שנשאר על הנייר - ובמקרה כזה בעלי הדירות נשארים בדיוק עם מה שיש להם היום. יש לכך חשיבות מכרעת".