"פתרון קיצון פוגעני": המחוזי בלם דרישת ועד המגדל לגישה חופשית למרפסת אחד הדיירים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בחיפה הפך החודש פסק דין שניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה, שחייב דייר בבניין משותף למסור לוועד הבניין מפתח למרפסת הגג שלו, על מנת שתהנה מגישה קבועה למתקנים חיוניים הממוקמים בסמוך לה. בפסק דין של השופט יוסי טורס, קבע השופט כי חיוב דייר למסור לנציגות הבית מפתח קבוע לשטח המוצמד לדירתו הוא "פתרון קיצון פוגעני", ויש להעדיף פתרונות מידתיים יותר לשמירה על המתקנים המשותפים.

הסכסוך התגלע בבניין רב-קומות ברחוב אדני פז בשכונת פארק הים בחדרה. המערער הוא בעלים של דירת דופלקס בבניין הממוקמת בקומות 15–16, ואשר לדירתו מוצמד שטח בקומה ה-17 המוגדר כ"מרפסת גג", אליו נכנסים דרך דלת הנמצאת בחדר המדרגות של הקומה. בקומה שמעל מרפסת הגג הפרטית של הדייר ממוקמים מתקנים משותפים החיוניים לתפקודו התקין של הבניין ובהם מפוחים, לוחות בקרת חירום ומאגרי מים. הקבלן שבנה את הבניין התקין סולם קבוע המאפשר גישה למתקנים אלו אך ורק דרך מרפסת הגג של הדייר. עובדה זו הפכה את השטח הפרטי שלו  למעין מעבר הכרחי עבור נציגות הבית המשותף בכל מקרה שבו נדרשים טיפולי תחזוקה שוטפים או במקרה של תקלה באחד המתקנים.

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי

נציגות הבית דרשה מהדייר למסור לידיה מפתח קבוע לדלת המרפסת כדי להבטיח גישה חופשית למתקנים. הוא מצידו סירב בתוקף למסירת המפתח, אך הסכים לאפשר גישה בתיאום מראש. את סירובו נימק במספר חששות. הוא טען כי מסירת מפתח תאפשר לזרים (כולל אנשי מקצוע) גישה חופשית לשטחו הפרטי, ואף טען כי ניתן לחדור לתוך דירתו מהמרפסת דרך גגון הפרגולה. עוד נימק כי ברצונו להשתמש במרפסת הגג לצרכיו האישיים, למשל כשטח אחסון (מחסן), וחשש שנוכחות זרים תמנע זאת ממנו או תחשוף את חפציו לגניבות.

הנציגות הגישה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין (המפקחת על הבתים המשותפים), שכללה גם דרישה לתשלום חוב ועד בית ופינוי אופנוע ישן של הדייר שהוצב בשטח המשותף. המפקחת קיבלה את עמדת הנציגות במלואה והורתה לו למסור את המפתחות, לפנות את האופנוע (שנתפס כ"גרוטאה") ולשלם את חובו. הדייר, שייצג את עצמו בהליך, לא השלים עם ההחלטה בנוגע למסירת המפתח ולאופנוע והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה.

מתוך פסק הדין: "לא היו בפני המפקחת ראיות מהן ניתן היה להסיק שאין פתרון מידתי יותר אשר יגשים את תכלית זכות הגישה של הנציגות. לעת הזו נכון לקבוע נקודת איזון שונה לפיה לא יימסר מפתח לנציגות אלא המערער יהיה מחויב לאפשר גישה בכל עת שיידרש וזאת תוך מתן הודעה מוקדמת בת 24 שעות. במקרים בהם תסבור הנציגות שקיימת דחיפות המצריכה תגובה מהירה יותר, יאפשר המערער גישה בתוך פרק זמן סביר התואם את הדחיפות שתוארה בפניו"

השופט יוסי טורס קיבל את ערעורו של הדייר בנושא מסירת המפתח, וקבע כי אף שקיימת חובה לאפשר לנציגות גישה למתקנים משותפים לצורכי תחזוקה וחירום, הדרך שבה תמומש זכות זו צריכה להיות מידתית. 

בית המשפט הדגיש כי מסירת מפתח היא פתרון קיצון, וכי המפקחת לא הניחה תשתית מספקת לכך שלא ניתן לאפשר גישה אלא בדרך של מסירת מפתחות: "לא היו בפני המפקחת ראיות מהן ניתן היה להסיק שאין פתרון מידתי יותר אשר יגשים את תכלית זכות הגישה של הנציגות, והיא אף לא קבעה ממצאים בנושא ולא נימקה את פסק דינה בנושא זה. דעתי היא שעל בסיס התשתית הראייתית הקיימת, אזי לעת הזו נכון לקבוע נקודת איזון שונה לפיה לא יימסר מפתח לנציגות אלא המערער יהיה מחויב לאפשר גישה בכל עת שיידרש וזאת תוך מתן הודעה מוקדמת בת 24 שעות. במקרים בהם תסבור הנציגות שקיימת דחיפות המצריכה תגובה מהירה יותר, יאפשר המערער גישה בתוך פרק זמן סביר התואם את הדחיפות שתוארה בפניו".

עוד נכתב בפסק הדין כי "יש להניח שהתראה בת 24 שעות תינתן במצב של טיפול תחזוקתי מתוכנן מראש ואילו במקרים של תקלות פתאומיות ההתראה תהיה קצרה יותר והכל בהתאם לנסיבות העניין, ואיני קובע מסמרות בשל ריבוי התרחישים האפשריים. מובהר שאין באפשרות המערער לסרב לבקשת הנציגות אך מובן שככל שימצא בקשה מסוימת כבלתי מוצדקת הוא יהיה רשאי לנקוט בהליכים כפי שייראה לנכון ואינני מחווה דעה. העיקר הוא שמדובר בביקורת בדיעבד ולא מראש".

השופט הדגיש שאף שמדובר ב"גג", השטח מתפקד כמרפסת לכל דבר ועניין, והדייר רשאי להשתמש בו באופן פרטי (למשל כמחסן), ולכן מסירת מפתח פוגעת בפרטיותו ובביטחונו.

במקום מסירת המפתח, קבע השופט הסדר חדש המאזן בין זכויות הדייר לצורכי הבניין: הודעה מראש כאמור; פתיחה מרחוק: הנציגות רשאית לדרוש התקנת 'מנעול חכם" שיאפשר לדייר לפתוח את הדלת מרחוק (על חשבון הנציגות); רק במקרה שהדייר נעדר מהבית ליותר משני לילות רצופים, עליו להשאיר מפתח אצל שכן לפי בחירתו ולעדכן את הנציגות. כל זמן שמתאפשרת גישה למתקנים, ישהה אחד מחברי הנציגות עם איש מקצוע, אלא אם המערער ביקש שלא לעשות כן. המערער יקפיד שהגישה אל הסולם תהיה חופשית ותאפשר מעבר אל הסולם ודרכו. 

לצד הקלה בנושא המפתח, בית המשפט דחה את ערעור הדייר בנושא אופנוע שהחנה בשטח המשותף. נקבע כי מאחר שמדובר בכלי רכב שאינו כשיר לנסיעה ומשמש כ"גרוטאה", מדובר בשימוש שאינו סביר ברכוש המשותף. בית המשפט הבהיר כי השטח המשותף אינו מיועד לאחסון ארוך טווח של חפצים שאינם בשימוש.

בית המשפט סיכם כי זכות הקניין בבית משותף דורשת התחשבות הדדית, אך אין בכך כדי לבטל את זכותו של דייר לפרטיות בשטחו המוצמד. בשל קבלת הערעור בנושא העקרוני של המפתחות, נפסקו לטובת הדייר הוצאות משפט בסך 3,500 ש"ח.