אחרי שנים של מאבקים: אושרה סופית תוכנית אקרו, תדהר ואזורים במתחם ברזיל ברמת אביב

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר שנים של הליכים תכנוניים ומאבקים משפטיים, ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, נתנה  אתמול אור ירוק סופי לתוכנית ההתחדשות העירונית ב"מתחם ברזיל לקומפלקס בן 475 דירות ברמת אביב. החלטת הוועדה דחתה את טענותיהם של תושבים מהסביבה וקבעה כי התוכנית מאוזנת, ראויה ומממשת את החזון העירוני לעיבוי המגורים לאורך צירי תנועה מרכזיים. בכך נדחה הערר של התושבים נגד הוועדה המקומית, היזמים ובעלי הזכויות בפרויקט.

להחלטת ועדת הערר

המתחם, הממוקם בין הרחובות ברזיל (6–34) ולאון בלום (1–29), משתרע על שטח שבו קיימים כיום 7 מבני שיכון בני 4 קומות. במקומם, יקימו החברות היזמיות - בהן אזורים , אקרוהתחדשות עירונית , תדהר , ט.י.ג ותפ אראל - קומפלקס מגורים  בן 475 יחידות דיור חדשות (תוספת של 279 יח"ד על המצב הקיים). זאת ב-5 מגדלים בני 15 קומות לצד 3 מבנים בני 8 קומות. התוכנית מציעה גם את הגדלת השטח הציבורי במתחם מ-1.5 דונם ל-2.75 דונם, כולל הקצאת שטחים למבני ציבור וזיקות הנאה להולכי רגל. נקבע כי 15% מהדירות (כ-71 יח"ד) יוקצו למסלול של דיור בהישג יד.

ועדת הערר המחוזית תל אביב שמה סוף למאבק תכנוני ומשפטי שנמשך שנים, ודחתה את ערר התושבים נגד פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם ברזיל ברמת אביב. בכך נסללה הדרך להקמת מתחם חדש הכולל 475 דירות, לצד שטחי ציבור ודיור בהישג יד

השתלשלות הדיונים בתוכנית התחדשות של המתחם כוללת מספר סבבים של דיונים קודמים בוועדה המקומית ובוועדת הערר. התוכנית הובאה לראשונה בפני ועדת הערר בעקבות עררים שהגישו תושבים נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר את התוכנית למתן תוקף. במרץ 2023 ועדת הערר (בהרכבה הקודם) החליטה לקבל את העררים בחלקם והורתה להחזיר את הדיון לשולחנה של הוועדה המקומית לצורך בחינה נוספת של נושאים נקודתיים. הנושאים שנדרשו לבחינה מחדש היו: עוצמות הבנייה והצדקתן לפי תוכנית המתאר, סוגיית התנועה, קווי בניין, מרתפים ונושא הדיור בהישג יד.

בעקבות ההחלטה, הצוות המקצועי ערך השלמות תכנוניות, בספטמבר 2024 קיימה ועדת המשנה של הוועדה המקומית דיון חוזר. בסיומו נקבע כי יש הצדקה תכנונית לעוצמות הבנייה המוצעות וכי תוחל על התוכנית מדיניות דיור בהישג יד (הקצאת 15% מהדירות, כ-71 יח"ד). לאחר פרסום ההודעה על השינויים, הגישו העוררים התנגדויות נוספות שנסבו בעיקר סביב נתוני התנועה וההיבטים הכלכליים. ביולי 2023 דנה ועדת המשנה בהתנגדויות אלו והחליטה לדחותן. בדצמבר 2023 החליטה מליאת הוועדה המקומית לאמץ את החלטות ועדת המשנה ולאשר שוב את התוכנית למתן תוקף. בתחילת השנה  ניתנה לעוררים זכות ערר נוספת על החלטותיה החדשות של הוועדה המקומית. זכות הערר הוגבלה לשתי סוגיות בלבד: עוצמות הבנייה והסוגיה התחבורתית, וזאת על רקע קשיים שעלו מנימוקי הוועדה המקומית בהחלטותיה. דיונים אלו הובילו להחלטה הנוכחית של ועדת הערר.

העוררים, תושבי המגדלים הסמוכים, טענו כי יש להפחית את עוצמות הבנייה, שכן התוכנית אינה עומדת בתנאים לקביעת רח"ק (רצפה חלקי קרקע) מירבי לפי תוכנית המתאר. לשיטתם, הוועדה המקומית העניקה ליזמים "הטבה עודפת ומפליגה" על חשבון המרחב הציבורי, ללא הצדקה כלכלית מספקת. נטען כי העלייה לגובה של 15 קומות היא קיצונית וגורמת להרס בלתי הפיך של "מרקם לשימור" המאפיין את לב השכונה, שבו הבנייה מוגבלת לרוב ל-8 קומות. העוררים גם הלינו על הקצאה בלתי מספקת של שטחי ציבור ביחס לתוספת יחידות הדיור המתוכננת.

כן עלו טענות על "קריסה של המערכת התנועתית האזורית". העוררים טענו כי הוועדה הסתמכה על דוחות תנועה מיושנים משנת 2010 שאינם משקפים את המציאות הנוכחית, וכי רחוב ברזיל כבר סובל מכשלים תעבורתיים ומפגעים בטיחותיים בשל הקרבה לקניון רמת אביב. כמו כן  נטען כי יו"ר הוועדה המקומית נמנע מלהציג בפני הציבור חוות דעת כלכליות, דבר המהווה פגיעה בכללי המנהל התקין.

הוועדה המקומית השיבה כי עוצמות הבנייה נבחנו מחדש על בסיס חוות דעת מקצועיות ונמצאו תואמות את תוכנית המתאר תא/5000 ואת מסמך המדיניות לשכונה. הוועדה הדגישה כי התוכנית מספקת תועלות חברתיות וציבוריות משמעותיות: הגדלת שטחי ציבור ב-1.2 דונם, הקצאת 15% מהדירות לדיור בהישג יד, וקביעת תמהיל של 30% דירות קטנות.

תושבי המגדלים הסמוכים טענו כי התוכנית מעניקה זכויות בנייה מופרזות על חשבון המרחב הציבורי, תכביד על מערך התנועה ותפגע במרקם הייחודי של רמת אביב. ואולם, ועדת הערר דחתה את הטענות וקבעה כי התוכנית עומדת במדיניות התכנון ומאזנת בין צורכי ההתחדשות לאינטרס הציבורי

המתחם הוגדר כ"דופן השכונה" בשל סמיכותו למוקדי פעילות אינטנסיביים (כמו הקניון) וצירי תנועה ראשיים, דבר המצדיק ריכוז בנייה גבוה יותר כדי לשמר את ליבת השכונה כמרקם נמוך.

הוועדה המקומית טענה כי אין הצדקה לעריכת בחינת השלכות תחבורתיות מלאה וכי התוכנית מקדמת עידוד הליכתיות ותחבורה ציבורית בזכות הסמיכות לקווי הרכבת הקלה והמטרו העתידיים היזמים ובעלי הזכויות הדגישו כי מדובר במבני שיכון ותיקים משנות ה-60, ללא ממ"דים, ללא חיזוק נגד רעידות אדמה וללא פתרונות חניה מוסדרים. לטענתם, העוררים מתגוררים בעצמם במגדלים בני 13–15 קומות, והתנגדותם נובעת מרצון לשמר את "יתרון הגובה" שלהם ולמנוע משכניהם פתרונות מיגון והתחדשות. עוד ציינו כי חוות הדעת השמאיות מצביעות על רווחיות גבולית (כ-12.39%) בשל חובת הדיור בהישג יד והריבית הגבוהה, ולכן אין מקום לצמצם את זכויות הבנייה

ועדת הערר: התוכנית תואמת את תוכנית המתאר של ת"א

ועדת הערר קבעה כי עוצמות הבנייה (רח"ק 5) תואמות את תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב ( תא/5000 ) ואת מסמך המדיניות לשכונה.

הוועדה הדגישה בהחלטתה כי המתחם ממוקם ב"דופן השכונה", בסמוך למוקדי פעילות אינטנסיביים כמו קניון רמת אביב וצירי תנועה ראשיים, ולכן הוא מתאים לבינוי גבוה וצפוף יותר מלב השכונה. "התכנית אינה מציעה מגדלים בני 15 קומות בלב הבנייה הנמוכה של שכונת רמת אביב, כי אם בשוליה, בצמידות לבניה דומה קיימת ועתידית, ותוך שמירה על מרקם הבניה בסביבה הקרובה, ולא יהיה זה מיותר לציין כי קיים קושי לקבל טענה כי גובה הבנייה חורג מסביבתו ופוגע במרקם הבנוי, מפי מי שמתגורר בבניינים דומים בגובהם בסמיכות למבוקש". 

בנוסף, צוינה הסמיכות למערכות הסעת המונים עתידיות, הקו הירוק של הרכבת הקלה וקני המטרו (M1), כשיקול מרכזי התומך בציפוף המגורים. בפסק הדין צוין כי המבנים הקיימים כיום במתחם הם מבני שיכון ישנים ללא ממ"דים, ללא חיזוק נגד רעידות אדמה וללא פתרונות חניה מוסדרים. התוכנית החדשה תספק לדיירים הוותיקים דירות חדשות וממוגנות, ותכלול תקן חניה מעודכן (0.8 חניות לדירה), תוך ביטול חניות בניצב למדרכה ושיפור הבטיחות ברחוב.

"לאחר שעברה מספר רב של דיונים הן בפני הוועדה המקומית והן בפני ועדת הערר, במהלכם נשמעו טענות המתנגדים בהרחבה וקיבלו מענה סדור ומקצועי, ולאחר שנבחנה התכנית על כל היבטיה הן בפני הוועדה המקומית והן בפני ועדת הערר בשני הרכבים, אנו סבורים כי הגיעה העת לקדמה ליישום ולהביאה לכדי אישור", סיכמה ועדת הערר.  ההחלטה ניתנה פה אחד ולא נקבע צו להוצאות. את היזמים ובעלי הזכויות ייצגו עורכי הדין אלי וילצ'יק, אופיר כהן  ואחרים. את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו ייצגו עורכת הדין הגר גנין ואחרים.