שומה חדשה חושפת: כך מבקשת רמ"י לגרוע כחצי מיליארד שקל מבעלי הקרקע בירקונים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שומה חדשה שהגיעה לידי מרכז הנדל"ן חושפת את המספרים שמאחורי המאבק על מתחם ירקונים בפ"ת: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דורשת לעצמה זכויות בשווי של קרוב למיליארד שקל במתחם המגורים המרכזי, מהלך שיעניק לה "בונוס" של כחצי מיליארד שקל על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים.

תוכנית הענק עבור מתחם ירקונים, ממוקמת מצפון לפ"ת ומדרום לכביש 5 מתגלגלת במוסדות התכנון למעלה משני עשורים. התוכנית משתרעת על שטח של כ־5,500 דונם לאורך נחל הירקון, וצפויה לכלול פארק עירוני בשטח של 1,200 דונם, המשלב נופש וספורט, 650 דונם של שטחים חקלאיים, 1,100 דונם פארק לאומי, 400 אלף מ"ר תעסוקה, 30 אלף מ"ר מסחר וכ-2,800 דירות חדשות.

התוכנית אושרה בוועדה המקומית בסוף 2021, אך רגע לפני הדיון בהפקדתה בדצמבר 2002 הגישה רמ"י בקשה למשנה ליועמ"שית עו"ד כרמית יוליס לאישור תוכנית נפרדת בחלק מהמתחם שבו הקרקע שייכת בעיקרה לרמ"י, שבה תקבל את זכויות הבנייה על חשבון כלל בעלי הקרקעות הפרטיים. יוליס אישרה לבסוף, בדצמבר 2024,  להגיש שתי חלופות נפרדות והותירה את ההכרעה לוועדה המחוזית בזמן הפקדת התוכנית, ולאחרונה פורסמו שתי החלופות לתוכנית באתר של עיריית פתח תקוה.

עיון במסמכי התוכנית מגלה פער של כחצי מיליון שקל בין החלופות. חלופה אחת מציגה איחוד וחלוקה שוויוני לכלל הבעלים, והשנייה דורשת להוציא את שטח המגורים המרכזי על קרקע רמ"י ממנגנון האיחוד הכללי ויוצרת עבורו חישוב זכויות נפרד.

לפי השומה המעודכנת שבוצעה על ידי השמאי גלעד ניר המלווה את בעלי הקרקע, שווי הקרקע ליחידת דיור במתחם עומד על 800,000 ש"ח. השומה מפרטת גם את ערכי שטחי התעסוקה והמסחר, שווי מ"ר תעסוקה: 2,000 ש"ח, שווי מ"ר מסחר: 6,000 ש"ח. על פי נתונים אלו, שוויו הכולל של "מתחם E", המוחזק ברובו על ידי רמ"י ובו מרוכזות עיקר זכויות המגורים (כ-1,060 יחידות דיור), נאמד ב-848 מיליון ש"ח.

הסערה סביב התוכנית נובעת מדרישת רמ"י ליצור טבלת איזון נפרדת למתחם המגורים שבתחומה, במקום להיכלל במנגנון האיחוד והחלוקה הכללי של כלל בעלי הקרקע.

מהתחשיבים עולה כי שטח רמ"י מהווה רק כ-11.8% מכלל מתחם האיחוד והחלוקה. לו היו הזכויות מחולקות באופן שוויוני לפי יחס זה, שווי הזכויות של רמ"י היה עומד על כ-380 מיליון ש"ח בלבד. אולם, באמצעות הליך ההפרדה, רמ"י מבקשת לנכס לעצמה את מלוא שווי המתחם, מה שיוצר פער של כ-468 מיליון ש"ח שייגרעו ישירות מכיסם של אלפי בעלי הזכויות הפרטיים.

בימים אלו התוכנית נמצאת לפתחה של הוועדה המקומית בפתח תקווה, שנדרשת להעביר את התוכנית לוועדה המחוזית. עבור בעלי הקרקע הפרטיים, מדובר בחלון הזדמנויות להבטיח את זכויותיהם בתוכנית.

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

עו"ד צבי שוב , המייצג בעלי קרקעות פרטיים רבים במתחם, טוען כי "הניסיונות החוזרים ונשנים לנשל בעלי זכויות מחלקם האמיתי באמצעות מהלכי הפרדה מלאכותיים, פוגעים בראש ובראשונה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות הפרטיים. לדבריו, "אנו פועלים מול הרשויות כדי להיאבק בקיפוח הזה, להבטיח את מלוא הזכויות המגיעות לבעלים הפרטיים ולדחוף למימוש התוכנית בצורה צודקת וראויה. זהו שלב שבו על בעלי הקרקע להבטיח כי האינטרסים שלהם מיוצגים באופן מקצועי, על מנת להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה בתוכנית הסופית.

"מתחם ירקונים מקודם בעצלתיים, למרות חשיבותו הרבה. חלק מהעיכוב נובע מחשש הוועדה המקומית מהיקף העלויות הגדול של פיתוח הפארק הענק שצפוי במקום. כאמור השטח שעליו תבוצע הבניה הינו כחמישית בלבד משטח מתחם ירקונים, ובו ישתתפו על פי התכנון רב השנים וההחלטות שנתקבלו, כבעלי שתי חמישיות מהמתחם. רצונה של רמ"י לבטל תכנון והחלטות רבות שנים ובעקבות רעיון חדשני לבלוע זכויות כפולות מהמגיע לה, וחלק נכבד מזכויות הבניה למגורים, אינו ראוי ועלול לפגוע קשות בתכנית ובקידומה ובזכויות הבעלים. יש להגדיל את שיעור הזכויות, להתגייס למאבק ולחסום את הרעיון הדורסני של רמ"י".