ועדת הפיצויים למטרו דחתה את עמדת נת"ע: שמאי מייעץ יבחן שווי קרקעות הדיפו בראשל"צ

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטה ראשונה של הוועדה לפיצויים בגין פרויקט המטרו בראשות עו"ד עמית אופק ניתנה ביום חמישי האחרון, בנוגע לעשרות תביעות פיצוי בגין ירידת ערך שהגישו בעלי קרקע פרטית בעקבות אישורה של תוכנית מתחם ה"דיפו" של רכבת המטרו בראשון לציון (תת"ל/101א'). בהחלטתה דחתה הוועדה את עמדת הוועדה המקומית ראשל"צ ונת"ע לפיה יש לראות בקרקעות בהן יוקם הדיפו כקרקעות חקלאיות ב"מצב קודם", והורתה על מינוי שמאי מייעץ לבחינת תביעות ירידת הערך.

התוכנית להקמת מתחם הדיפו אושרה למתן תוקף ביוני 22', וחלה על מתחם בשטח של 298.6 דונם בדרום העיר ראשון לציון, ממערב לקניון ראשונים ומצפון לכביש 431. שטח זה נקבע על פי אותה תוכנית כ"שטח לתפעול מסילה", ונועד לשמש כמרכז לתחזוקה, לתפעול ולשימושים נוספים הנדרשים לצרכי המטרו. על פי ההחלטה, עיקר השימושים המותרים על פי התוכנית הם "מבנים ובתי מלאכה להקמה, הפעלה, תחזוקה וביטחונה של המטרו". עוד צוין כי "השטח המיועד לדיפו נועד להפקעה בתוכנית ואכן המשיבות שלחו כבר הודעות הפקעה למקרקעין".

להחלטה של ועדת הפיצויים 

בעקבות התוכנית, הוגשו עשרות תביעות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך לוועדת הפיצויים שהוקמה לצורך זה בהתאם לחוק המטרו. בסך הכל הוגשו לוועדה 31 תביעות עבור כ-186 דונם, המהוות 62% מהשטח שהופקע עבור הדיפו. עבור שטח זה הסתכם סך התביעות בכ-358.5 מיליון ש"ח, המשקפים פיצוי של 1,930 ש"ח למ"ר בממוצע.

מנגד היתה עמדת המשיבות בפני הוועדה כי שווי המקרקעין בגינן הוגשו התביעות הוא שווי חקלאי ללא פוטנציאל, אשר יש לשלמו בשלב פיצויי ההפקעה בלבד, מפני שלעמדתן שווי המצב החדש העומד על 2,200 ש"ח למ"ר, גבוה יותר משווי המצב הקודם, העומד על סך של 80 ש"ח למ"ר ובסך הכל 14,858,400 ש"ח. "כלומר המשיבות טוענות כי שווי המקרקעין עומד על כ-4% מסכום התביעות", תיארה הוועדה בהחלטתה.

הייעוד שונה מחקלאי כבר ב-2003

בלב המחלוקת עמדה השאלה כיצד יש להעריך את הקרקע ערב אישור תוכנית הדיפו: האם כקרקע חקלאית בלבד, כפי שטענו המשיבות, או כקרקע שכבר נשאה עמה פוטנציאל תכנוני משמעותי לפיתוח.

הוועדה בחנה בהרחבה את תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3, שאושרה בשנת 2003 וסימנה את המקרקעין כחלק מ"אזור נופש מטרופוליני" - אנ"מ. ייעוד זה מאפשר שימושים לחקלאות, ספורט, אירוח והסעדה, פנאי, שטחים פתוחים, תשתיות, דרכים וחניות.

חשוב מכך, התוכנית אפשרה לוועדה המחוזית לאשר במסגרת תכנון מפורט עד 15% משטח האנ"מ ל"מטרות נוספות" התורמות ומשלימות אזורי פיתוח גובלים. מאחר ששטח האנ"מ הכולל עומד על כ־5,400 דונם, ניתן היה עקרונית לייעד עד כ־810 דונם לפיתוח משלים.

בעלי הקרקע טענו כי נתון זה, לצד מיקומם הצמוד לאזור עירוני פעיל, העניק למקרקעין פוטנציאל תכנוני ממשי והעלה את שוויים מעל שווי של קרקע חקלאית רגילה. לדבריהם, גם עסקאות שנעשו באזור מלמדות על פערי מחיר בין קרקעות האנ"מ שמצפון לכביש 431, ובהן מתחם הדיפו, לבין קרקעות שמדרום לכביש.

הוועדה קיבלה את הטענה העקרונית כי לא ניתן "להחזיר" את הקרקע למעמד של קרקע חקלאית לצורך חישוב הפיצוי. היא אמנם הכירה בכך שתמ"מ 21/3 לא הבטיחה כי יינתנו זכויות בנייה, וגם לא קבעה בוודאות היכן ובאיזה היקף ימומשו שטחי הפיתוח, אך קבעה כי עצם אישורה שינה את מאפייני המקרקעין.

"אין כל ודאות אם יאושר פיתוח, מה היקף הפיתוח שיאושר והיכן הוא יאושר, וכן לא ברור מה הדחייה הצפויה עד לאישור אפשרי של הפיתוח", כתבה הוועדה. עם זאת קבעה כי "לא ניתן עוד להתייחס אליהם כמקרקעין בייעוד חקלאי", מאחר שתמ"מ 21/3 שינתה את הייעוד מחקלאי לאזור נופש מטרופוליני והרחיבה את סל השימושים האפשריים.

בסיכומו של חלק זה קבעה הוועדה כי מדובר בתוכנית מאושרת שיש להביא בחשבון את השפעתה על שווי המקרקעין במסגרת חישוב הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הפוטנציאל של "אנ"מ האירוס" לא יילקח בחשבון

עם זאת, הוועדה לא קיבלה את מלוא עמדת בעלי הקרקע. אלה ביקשו להביא בחשבון גם את תוכנית "אנ"מ האירוס" – תמ"מ 21/3/43 – שקודמה באזור בשנים שקדמו לאישור הדיפו.

בנובמבר 2021, כשמונה חודשים לפני המועד הקובע לתביעות, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להפקיד את התוכנית. בתשריט שאושר באותו שלב סומנה כל חטיבת הקרקע הנדונה לפיתוח ולא הופיע בה סימון של הדיפו. רק במרץ 2022 תוקנה החלטת ההפקדה ואושר תשריט שבו סומן מתחם הדיפו.

אלא שהוועדה קבעה כי במועד הקובע תוכנית אנ"מ האירוס עדיין לא הופקדה בפועל, ולכן לא ניתן להכיר בפוטנציאל הנובע ממנה לצורך קביעת שווי הקרקע.

בהחלטה חזרה הוועדה על העיקרון שלפיו ניתן להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני הנובע מתוכנית שטרם נכנסה לתוקף, אך רק כאשר מדובר בפוטנציאל שהגיע לרמת ודאות גבוהה. ככלל, נדרשת לכל הפחות תוכנית שהופקדה, לצד אינדיקציה נוספת המחזקת את הסיכוי לאישורה. במקרה של אנ"מ האירוס, נקבע כי התנאי הזה לא התקיים במועד הרלוונטי.

בסופו של דבר נמנעה הוועדה בשלב זה מקביעת סכום הפיצויים עצמם. תחת זאת הורתה למועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מייעץ אחד שיבחן את כלל 31 התביעות.

השמאי יתבקש לקבוע את שווי הקרקע במצב הקודם תוך התחשבות בפוטנציאל הנובע מתמ"מ 21/3, אך ללא הפוטנציאל של תוכנית אנ"מ האירוס. הוא יבחן את עסקאות ההשוואה שעליהן מסתמכים הצדדים ואף התבקש, ככל שניתן, להשתמש בשיטת הערכה נוספת – למשל מודל כלכלי – כדי לבדוק האם העסקאות משקפות שווי שוק אמיתי או שמא הן מגלמות פוטנציאל תכנוני שאין להביאו בחשבון.

בנוסף ייבחן האם קיימים הבדלי שווי בין חלקים שונים במתחם בהתאם לקרבתם לשטח העירוני המפותח ולכביש 431. ביחס למצב החדש, יתבקש השמאי לקבוע בנפרד את שווי המקרקעין לאחר ייעודם לדיפו ולנמק את קביעתו.

עו"ד אייל קוצ'ינסקי, המייצג עשרות בעלי קרקעות בתביעת הפיצויים על סך של למעלה מ- 100 מיליון ש"ח, מסביר: "מדובר בהחלטה חשובה ביותר, שכן ועדת הפיצויים המיוחדת דחתה את טענת נת"ע והוועדה המקומית ראשון לציון כאילו מדובר בקרקע חקלאית בלבד, שכלל לא נפגעה עקב שינוי יעודה להפקעה לצרכי דיפו. אני מאמין שקביעת ועדת הפיצויים שיש לקחת בחשבון שתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 21/3) ייעדה את הקרקעות המופקעות ל'נופש מטרופוליני', בו ניתן לעשות שימושים מגוונים, לרבות המשך בינוי ופיתוח עירוני למגורים ומסחר, הינה צעד ראשון לקראת מתן פיצוי ראוי לבעלי קרקעות אשר התעוררו בוקר אחד לגלות שהקרקע שבידם, שעמדה לפני שינוי יעוד סופי למגורים, הפכה להיות אזור תחזוקה לרכבת".