מה יקרה אם תרצו למכור דירה בבניין שלא רשום כבית משותף?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בבניין ותיק בן שמונה דירות ביקש אחד הדיירים למכור את דירתו. הקונה פנה לבנק לקבלת משכנתא, אך הבנק סירב לאשר את ההלוואה מכיוון שהדירה אינה רשומה כתת חלקה עצמאית. המכירה נתקעה במשך חודשים ארוכים, ובסופו של דבר נאלץ בעל הדירה להפחית משמעותית את המחיר כדי שהעסקה תצא לפועל. מדובר במקרה שחוזר על עצמו שוב ושוב, ובמרבית המקרים ניתן היה למנוע אותו לחלוטין.

בית משותף הוא כל בניין הכולל שתי דירות או יותר, הרשום בפנקס הבתים המשותפים. ההגדרה חלה על מגוון רחב של מבנים, החל מבניין קטן בן שתי דירות ועד מגדל מגורים גדול, וכן על בניינים מסחריים ומשרדיים. הרישום הוא זה שהופך כל דירה ליחידת רישום עצמאית, בעלת גוש, חלקה ותת חלקה משלה.

כשבניין אינו רשום כבית משותף, כל בעלי הדירות נחשבים בעלים משותפים של הבניין כולו, מהמרתף ועד הגג, ולא רק של הדירה שלהם. הדבר עשוי להישמע טכני, אך ההשלכות שלו מורגשות במהירות. דירה בבניין שאינו רשום נמכרת בדרך כלל במחיר נמוך יותר, מכיוון שקונים פוטנציאליים נרתעים מחוסר הבהירות הקנייני. בנקים מתקשים לאשר משכנתאות במצב כזה, כפי שקרה במקרה שתואר למעלה. עסקאות מכירה נתקעות בהליכים בירוקרטיים מורכבים, וסכסוכים על חניה, מחסן או גג הבניין פורצים בקלות רבה יותר כשאין תשריט ברור שקובע למי שייך כל שטח.

כיצד מתבצע הרישום?

תהליך רישום בית משותף נפתח באיסוף נסחי טאבו , היתרי בנייה ואישורי עירייה, ולאחר מכן בהכנת תשריט מדויק של כל יחידות הבניין. שינוי משמעותי שחל בשנים האחרונות הוא המעבר לתשריט תלת ממדי דיגיטלי במקום התשריט הדו ממדי המסורתי, מה שמאפשר תיאור מדויק יותר של כל דירה ומצמצם את הסיכוי לטעויות ברישום. בהמשך מנוסח תקנון לבניין, בעלי הדירות חותמים עליו ועל מסמכי הרישום, ומתקבל אישור כי כל דירה מהווה יחידה עצמאית הניתנת לרישום נפרד. לאחר מכן מוגשים כלל המסמכים ללשכת המפקח על רישום המקרקעין, שם מושלם הרישום ומונפקים נסחי טאבו מעודכנים עם תת חלקה לכל דירה. חשוב לציין כי התהליך עלול להתעכב כאשר קיימות חריגות בנייה, סכסוכים בין בעלי הדירות, או מסמכים היסטוריים חסרים, ולכן מומלץ להיעזר בליווי משפטי כבר מתחילת הדרך.

תקנון מצוי מול תקנון מוסכם

בכל בית משותף שלא נקבע לגביו תקנון מוסכם, חל באופן אוטומטי התקנון המצוי, שנקבע בתוספת לחוק המקרקעין משנת 1969. תקנון זה מספק מסגרת בסיסית בלבד לניהול הבית המשותף, אך הוא כללי מאוד ואינו מותאם לצרכיו הספציפיים של בניין מסוים. הוא מחלק את ההוצאות אך ורק לפי שטח הדירות, מגדיר את הרכוש המשותף בלשון כללית, ואינו כולל כל מנגנון ליישוב סכסוכים פנימיים בין הדיירים. כמו כן, מאחר שנוסח לפני עשרות שנים, אין בו כל התייחסות לנושאים עדכניים כגון רכבים חשמליים או אנרגיה סולארית.

תקנון מוסכם, לעומת זאת, מנוסח בידי עורך דין ומותאם לאופיו הספציפי של הבניין. ניתן לקבוע בו חלוקת הוצאות הוגנת יותר, המתחשבת בשימוש בפועל, להגדיר במדויק אילו שטחים צמודים לכל דירה. כך למשל, בבניין שיש בו דירות גן עם גינות פרטיות, התקנון המצוי אינו מגדיר בבירור את גבולות הגינה ואת האחריות על תחזוקתה, בעוד שתקנון מוסכם יכול לקבוע זאת במפורש ולמנוע מחלוקות בין דיירי הגן לשכניהם.

ניתן גם לפרט מנגנוני הצבעה וקבלת החלטות, ובהם סוגי הרוב הנדרש לכל החלטה, החל מרוב רגיל ועד הסכמה פה אחד, וכן אפשרות להצבעה דיגיטלית עבור בעלי דירות המתגוררים בחוץ לארץ. ניתן גם לכלול בתקנון המוסכם סעיפים העוסקים בגישור וביישוב מחלוקות. מנגנון כזה חוסך לבעלי הדירות את הצורך לפנות לבית המשפט בכל מחלוקת, בין אם באמצעות הליך גישור, בוררות מוסכמת, או פנייה למפקח על רישום המקרקעין, ומאפשר פתרון מהיר ויעיל יותר של סכסוכים.

כך למשל, בבניינים שעברו חיזוק ורק לחלק מבעלי הדירות יש חניה צמודה, ניתן לקבוע בתקנון מוסכם שהתחזוקה והתשלומים על אותה חניה יחולו אך ורק על מי שמחזיק בה, במקום לחלק את העלות בין כלל הדיירים, מה שעשוי לחסוך לדיירים אלפי שקלים בשנה. ניתן לעבור מתקנון מצוי לתקנון מוסכם בכל שלב, אך שינוי של תקנון מוסכם קיים מצריך הסכמה של בעלי דירות המחזיקים יחד בשני שלישים מהרכוש המשותף.

תקנון מוסכם יכול להגדיר גם אילו שימושים מותרים בדירות ובשטחים המשותפים. בין היתר ניתן לקבוע אם מותר לנהל עסק מהדירה, האם מותר להחזיק בעלי חיים ובאילו תנאים, האם מותר לבצע שינויים בחזית הבניין, ומהן שעות השקט המחייבות. סעיפים אלה משמעותיים במיוחד בבניינים בעלי אופי מעורב של מגורים ומסחר, ובבניינים במרכזי ערים.

רישום הבית כבית משותף ותקנון המותאם לו אינם בירוקרטיה מיותרת, אלא ההבדל בין בניין המתנהל בצורה מסודרת לבין בניין שבו כל החלטה הופכת למחלוקת.

הכותבת היא מנהלת ובעלים במשרד לילך כהן שמיר עורכי דין